אגודה חקלאית שיתופית כפר מישר ניכס חלק מהשטח (חלקת המריבה) של אירית פפרמן, הבוררות קבעה שזה תקין. ועכשיו הדיון הובא בפני עוזרת הרשם.
בפני עוזרת כב' רשם האגודות השיתופיות תיק מס. 1011/146/07
עו"ד לאה רוזנטל
אירית פפרמן ת.ז. 042507087
משק 54 כפר מישר ד.נ. עמק שורק 76850
ע"י ב"כ עוה"ד אריה חיימסון ו/או אייל סודאי
מרח' קרליבך 7, תל אביב 67132
טל: 03-5621507 פקס: 03-5611452
המערערת/הנתבעת
- נ ג ד -
כפר מישר אגודה חקלאית שיתופית חקלאית בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד רמי אבידע ואח'
מדרך מנחם בגין 154 תל אביב 64921
טל. 03-6083520 פקס. 03-6083521
המשיבה/התובעת
ה ח ל ט ה
רקע:
1. המשיבה הינה אגודה שיתופית המסווגת "כפר שיתופי", הוקמה ועלתה על הקרקע בתחילת שנות ה- 50. האגודה חתומה עם מינהל מקרקעי ישראל על הסכם בנוגע למקרקעי הכפר (חוזה משבצת) המתחדש מעת לעת.
לחברי האגודה אין מעמד עצמאי במערכת היחסים שבין האגודה לבין המינהל, והם שואבים את זכויותיהם (ככל שישנם) ממעמדה של האגודה במקרקעי המשבצת.
2.
האגודה כוללת 60 נחלות המשתרעות עפ"י החלטת שר החקלאות על פני 30 דונם כל אחת, וכפועל יוצא מגיע לאגודה שטח ברוטו של כ- 1,800 דונם עבור הנחלות.
בחוזה המשבצת של האגודה מצוין שטח של 1,948 דונם בערך, הכוללים גם 2 יחידות לבעלי מקצוע, , ועודף קרקע של 196 דונם (סעיף 6 לחוזה המשבצת).
בישוב בוצעה בעבר הרחבה למגורים ונגרעו משטחה של האגודה כ- 65 דונם.
גודל הנחלה באגודה ברוטו עפ"י הנתונים הנ"ל הינו כ- 29 דונם.
3. המערערת היא הבת של משה ומלכה פפרמן ז"ל חברים לשעבר במשיבה. הזכויות של משפחת פפרמן עברו למערערת בעקבות צו ירושה. תהליך הרישום והעברת הזכויות הסתיים ב- 21.5.06.
4. מהנתונים בתיק עולה כי המערערת אינה מתגוררת בישוב תקופה ארוכת שנים וכי יחידת מגורי ההורים ז"ל שבמשק מושכרת לצד ג'. המערערת לא עסקה ואינה עוסקת בחקלאות.
משפחת פפרמן החזיקה בשטח נוסף של 13 דונם, הוא שטח המכונה "חלקת האשכוליות" או "חלקת המריבה" (להלן:"חלקת המריבה"). בפברואר 2002 פנתה המשיבה לאם המערערת, וביקשה להשיב לחזקתה את "חלקת האשכוליות" (נספח ה' לתצהיר מר מוטי חן –יו"ר וועד ההנהלה של המשיבה) . פניית המשיבה לא נענתה ולפיכך הוגשה נגד המערערת, תביעה לפינוי וסילוק יד בחודש מאי 2007. בתביעה, בנוסף לבקשת הפינוי המקורית, טוענת המשיבה כי הקרקע נחוצה לצורך הרחבה נוספת של המושב (כפי שנקבע בהחלטת האסיפה הכללית בפברואר 2004).
5. המערערת הגישה כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד. בכתב הגנתה כפרה המערערת, בין השאר, בעקרון השוויוניות במשיבה מצד אחד וכן טענה לאפליה כלפיה בשטח המקרקעין במידה ותיגרע משטחה "חלקת המריבה".
בכתב התביעה שכנגד ביקשה המערערת כי במידה וטענותיה בכתב ההגנה לא תתקבלנה, לחייב את המושב ליתן למערערת 13 דונם חלופיים, תחת חלקת האשכוליות באותו מצב בו מצויה חלקת האשכוליות כיום ובמיקום קרוב למשק. כמו כן בקשה המערערת כי במידה וטענותיה כמפורט לעיל לא תתקבלנה , לחייב את המושב לפצות את המערערת בסכום המפורט בהתאם לחוות הדעת של שמאי חקלאי מר דויד כצנלסון , היינו פיצוי בסך של 422,880 ₪ (צמוד למדד 5/03).
6. פסק הבוררות
כב' הבוררת עו"ד מיה היימן, נתנה פסק בוררות בתאריך 25.5.09. הבוררת קיבלה את תביעת המשיבה והורתה לפנות את המערערת מחלקת המריבה. הפינוי ייעשה בסמוך למועד חלוקת וסימון המגרשים ועד לאותו מועד קבעה הבוררת כי המערערת מנועה מלעשות שימוש כלשהוא בחלקה וזו תישאר במצבה כפי שהייתה ב- 10 השנים האחרונות.
לגבי התביעה שכנגד קבעה כב' הבוררת כי יש לדון בטענות המערערת המפורטות בתביעה הנגדית, לפיהן נגרם לה נזק כספי במחוברים ובהשקעות בחלקה. לצורך כך נקבע כי יתקיים סיור בחלקה בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, השמאים מטעמם, הבוררת ומי מטעמה.
7. עיקר טענות המערערת בערעור:
א. טוענת המערערת כי טעתה כב' הבוררת באי מתן משקל מתאים למסמך בו מחזיקה המערערת והנושא את התאריך 25/4/64 לפיו ניתנו לאביה המנוח 13 דונם פיצוי על אדמות משק טולוב שהועברו למשק קלדנשטיין, כשמתוכם 8 דונמים שטח קבוע ו- 5 דונמים שטח זמני. בשנים 1964 – 1957 עיבדה משפחת פפרמן את משק טולוב שהינו בשטח של כ- 13 דונם כאמור, בנוסף לנחלתם, משום שאדמתם הייתה אדמה כורכרית אשר אינה ניתנת לעיבוד. אם כך טוענת המערערת כי יש לה זכויות קנייניות בשטח של 8 דונם ומעין קנייניות בשטח הנוסף של 5 דונם.
ב. טעתה כב' הבוררת בקובעה כי השטח הנ"ל הנו בגדר שטח של חלקה ב' וכי משום כך ניתן להשיבו לאגודה, וזאת משום שהרשות אשר ניתנה למשפחה לעיבוד הקרקע היא רשות הדירה. המערערת ממשיכה וטוענת כי אף מעצם החזקת קרקע שנים רבות צומחות למחזיק זכויות מעין קנייניות ועל כן אם מדובר בזכות כאמור, חובה לפצותה עפ"י הפסיקות של בתי המשפט בשנים האחרונות (ס' 17 לערעור).
ג. כב' הבוררת לא נתנה משקל מספיק לחזקת משפחת המערערת בקרקע במשך ארבעה עשורים ויותר, אין מדובר בחלקה ב' אלא בשטח שהפך לחלק אינטגראלי "מאגד הזכויות של המשק" (ס' 19) ואין להתיר למשיבה לעשות בשטח זה כל דיספוזיציה. יתרה מכך, מעולם לא נעשתה חלוקה של שטחי א ו- ב במושב מישר.
ד. כב' הבוררת טעתה עוד, לדעת המערערת, בהתעלמה מהמסמך הנ"ל שהינו סיכום ישיבה בין נציגי הסוכנות היהודית המיישבת, ראשי האגודה ומר פפרמן ז"ל. הדברים מקבלים משנה תוקף בהיות המסמך הנ"ל התיעוד ההיסטורי היחיד שמסביר את עצם החזקת משפחת פפרמן בשטח המריבה, הוא ואין בלתו.
ה. עוד טעתה כב' הבוררת באי מתן משקל למסמך הנ"ל בקובעה שמדובר במסמך בלתי מאומת, לא הוצג ע"י מי שערך אותו, ואין הוא נושא כותרת של מוסד או גוף רשמי, לא כל שכן כותרת או לוגו של המשיבה.
ו. טעתה כב' הבוררת משקבעה כי אין בידי המשיבה את המקור של המסמך , שכן יש לה אינטרס לא לגלות את המקור ובפרספקטיבה זו, יש לראות את ההתנגדות של המשיבה להציג את המקור או תיעוד מאומת.
ז. טעתה כב' הבוררת באי מתן משקל מתאים למסמך, משום שגם עפ"י נציגי המשיבה קיבלה המערערת רשות לעיבוד וחזקה זמניים בשטח, מכאן שאין מחלוקת בין הצדדים כי העיבוד במשך שנים ארוכות היה ברשות ובהסכמת המשיבה, אך אף עד לסוף ההליך לא הצליחה להציג כל החלטה מכוחה נמסרה החזקה הזמנית!! זאת לאור מודעות המשיבה לקבלת החלטות בכתב (סע 32 לערעור) . לאור האמור טעתה כב' הבוררת בקביעתה כי מדובר בחזקה זמנית כשנציגי המשיבה לא הצליחו לגלות כל אסמכתא לכך.
ח. טעתה כב' הבוררת באי מתן משקל למסמך כשמסמכים המתייחסים לעוד ארבעה חברים אחרים באגודה, הנמצאים גם הם בעודף קרקע, דומים לאותו מסמך, ולא ייתכן ששם תינתן נפקות למסמך וכאן – לא. (ראה נספח יא לעיקרי הטיעון).
ט. מאחר וטעתה כב' הבוררת באי יחוס משקל למסמך מ- 1964 , הרי שלא נתנה משקל גם לאבחנות בין "שטח קבוע" ל"שטח זמני" שצוינו מפורשות במסמך ושמן הסתם לא נכתבו ללא מחשבה ולכן יש לתת להם נפקות.
י. אף את ההסכם דה פקטו בקשר לאותם 5 דונם זמניים שעובדו בעמל רב ולפיו הפכו לחלק מהקרקע הקבועה שנתנה למשפחת המערערת – לא ניתן לו כל ביטוי או נפקות ע"י כב' הבוררת. גם בכך טעתה הבוררת.
8. מיקום ההרחבה
טעתה כב' הבוררת עת קבעה כי ההרחבה נופלת על חלקת האשכוליות וכי המשיבה זכאית להחיל את הפרויקט על חלקה זו:
א. החלטת האסיפה הכללית מ- 9/9/04 קבעה כי "מיקום הבניה הנו בחלק הדרומי" בעוד שחלקת האשכוליות מצויה בחלק הצפון מערבי ביחס למיקום הבנייה.
ב. טעתה כב' הבוררת בקובעה כי המערערת ואחיה ידעו על מיקום של ההרחבה כנופלת על חלקת האשכוליות מכך שאחיה נכח באספת 9/04 ושם חולקו מפות (או מפה) , שכן לעדות האח מר שמואל פפרמן לא חולקה כל מפה אלא נאמר בכלליות "כי ההרחבה המתוכננת היא בחלק הגובל במשקים של לאופר וסמילנסקי ועל כל פנים לא הוזכרה כלל חלקת האשכוליות".
מה שהוצג הנו תצלום אויר ותו לא. טעתה אפוא כב' הבוררת בכך שאף עד עצם היום הזה לא הציגה המשיבה כל מפה המראה כי ההרחבה נופלת על חלקת האשכוליות, קבעה היא בכ"ז כי כך המצב!!
ג. החלטת האסיפה הכללית היא עמומה ומעורפלת בכוונה לתת לה מרחב תימוכין ואי וודאות ובתור שכזה מהווה חריגה מסמכות (אולטרא וירוס) . בהמשך לטענה זו נטען ע"י המערערת כי לא עצם החלטות האסיפה הכללית ניתנו בחוסר סמכות, אלא יישום החלטות האספה הכללית: החלטה על "מיקום" בנייה בחלק הדרומי אינו יכול להיות אספקלריה או אסמכתא לבנייה בחלק "הצפון מערבי" ! ובכך יש משום חריגה מסמכות.
ד. טעתה כב' הבוררת בקובעה כי ישנה החלטה לבנות על שטח חלקת האשכוליות, שכן לא הוצגה בפניה כל מפה מתאימה, ועל המשיבה הראיה משום ש "המוציא מחברו עליו הראייה".
ה. הבוררת טעתה באי חיוב המשיבה לגלות ולאפשר למערערת לעיין במסמכים שניתן להשיגם באופן עצמאי ע"י המערערת.
9. טענת אפליה או אכיפה סלקטיבית:
טעתה כב' הבוררת באי מתן משקל לעובדה שעוד 4 משקים החזיקו בשטח עודף על פני הנחלות שלהם, חלקם בשטח המתקרב לזה המוחזק ע"י המערערת ומשפחתה ובכל זאת פנתה המשיבה בבקשה להחזיר את הקרקע העודפת ואף תבעה בגין כך , רק את המערערת.
10. עיקר טענות המשיבה בערעור:
א. פסק דינה של כב' הבוררת הנו נכון, מנומק וצודק ואין עילה לבטלו.
ב. החוזים הדו צדדיים והמשולשים אינם עניין למערערת, אין היא צד להם והיא ברת רשות של בר רשות (האגודה עצמה היא ברת רשות) ואין לה זכות עצמאית משלה מול המנהל, ובדין בקשה המשיבה את החזרת השטח.
ג. חלקה א', עפ"י החלטה 304 של מועצת ממ"י מיום 8/7/85 תוחכר בחכירה לדורות לחברים, ל 4 תקופות חכירה של 49 שנים כ"א. יתר החלקות יוחכרו לאגודה וזו רשאית להחכיר אותן לחברים בתור חלקות ב', אך בתנאי שסה"כ השטח המוחכר לא יעבור את שטח הנחלה המקסימאלי . האגודה רשאית לעשות כך, אך אינה חייבת.
ד. אין לקבל את טענת המערערת בדבר התוקף של המסמך 2 משנת 1964. המקור לא הוצג, אף אחד מהנוכחים דאז לא הובא לעדות, לא נכתב המסמך על נייר לוגו של המשיבה ואף אביה של המערערת לא נכח בישיבה.
ה. על פי האמור בתקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה) התשל"ה – 1975, כל החלטה של וועד האגודה צריכה להיות מתועדת בפרוטוקול שיכיל את הפרטים שצוינו שם (ס' 9 לתשובת המשיבה) ועל כן כל החלטה בניגוד לכך, היינו אשר אינה מקיימת אחר דרישות התקנה האמורה, הנה בטלה. כפי שנקבע בתיק 1579/470/93 , ששון נ' שואבה שנידון בפני כב' רשם האגודות השיתופיות. מאחר ואין החלטה מתועדת כאמור, אין לתת נפקות כלשהיא למסמך אף אם ייחשב כהחלטת אגודה.
ו. אין למשיבה כל זכויות קנייניות בחלקת האשכוליות וכל ה- 13 דונמים הם בבחינת שטח ב' שבו ניתנה למערערת ומשפחתה רשות שימוש זמנית בלבד וזו ניתנת לביטול.
ז. ממוצע שטח א' של הנחלות הנו בין 16 עד 18 דונם, ולפי החלטת האספה הכללית של האגודה מיום 5.7.98 הוחלט שחלקה א' בלבד:
"יירשם בטאבו ע"ש חבר באגודה (חכירה לדורות ל.ר) המערערת מחזיקה ב- 19 דונם , דהיינו אף מעבר לממוצע".
ח. אין למערערת כל זכות ביושר ולא אחרת בחלקת המריבה, והרי היא בעלת רישיון שימוש זמני בלבד, שזהו רישיון הדיר, כפי שקובעת ההלכה באגודות שיתופיות. המערערת אינה מעוניינת בחיי האגודה, אינה באה לאסיפות כלליות ומתגוררות מחוץ ליישוב מזה שנים רבות.
ט. החלקה נמסרה למשפחת המערערת, לשימוש זמני בלבד, והיא בחזקת שטח קרקע עודף במשבצת ואינה מהווה חלק משטח חלקה א'. רק המשיבה קובעת את השימוש בשטח הקרקע העודף במשבצת ולפיכך מדובר תמיד ברשות הדירה.
י. גם המערערת עצמה ואחיה מודים שחלק של 5 דונמים מחלקת האשכוליות ניתן באופן זמני ולכן ניתן לבטל את הרישיון הזמני הן עפ"י אנלוגיה מחקיקה אחרת כמו סע' 19 לחוק השכירות והשאלה תשל"א – 1971 והן ס' 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973.
יא. אין באישור האגודה את העברת הזכויות של ההורים המנוחים למערערת כדי לתת לה כל זכות בחלקת האשכוליות , שכן:
"מתן זכות שימוש זמנית לעיבוד אינה הופכת את המקרקעין לחלק מנחלת החבר" (ס' 28 לתגובת המשיבה לערעור).
יב. לחילופין , אף אם אין מדובר בחלק עודף לשטח הנחלה הרי מותר למשיבה עפ"י התקנון לקבל בחזרה את אדמת המריבה בשל הזנחתה. וראה במפורש סעיפים 134 ו- 135 לתקנון. חלפו כ- 10 שנים ולא שונטע הפרדס ובכך גילתה המערערת ומשפחתה את דעתם להביא לידי סיום את תהליך העיבוד. על כל פנים ישנה הזנחה אף במנותק מפעילות המשיבה, שכן מיום כריתת המטע עד לקבלת ההתראה מ- 22.2.2006 ובעצם עד היום , לא עובד הפרדס!
11. לעניין טענת האפליה לכאורה, ארבעת המשקים לגביהם מתלוננת המערערת מהווים פחות מ- 10% מהמשקים שבאגודה ואין להפוך את החריג (ככל שקיים) לכלל! מה גם שמקרים אלו אינם דומים למקרה של המערערת, הן משום שמדובר בשטח קטן יותר והן משום שהוא מעובד ומניב וגם משום שבחלקם התקבלו על דעת הסוכנות היהודית או הגופים המיישבים בהליך בוררות. בכל מקרה גם לגביהם מדובר בקרקע לתקופה זמנית ולפיכך יש לאבחן בין המקרים.
12. לעניין גילוי המסמכים הספציפיים והעיון בהם: אין להיעתר לבקשת המערערת לגילוי ועיון במסמכים מחוסר רלוונטיות ומשום שהמערערת יכלה להשיגם באופן עצמאי. כב' הבוררת צדקה באמצה גישה זו – כך גורס ב"כ המשיבה.
13. בעניין החריגה מסמכות: אין כל חריגה מסמכות בעצם קבלת ההחלטה להרחבה, שכן הגורמים והגופים המוסמכים של האגודה קיבלו את ההחלטה (האסיפה הכללית וועד ההנהלה) ובכך ממשו למעשה את עיקרון הניהול העצמאי שהינו יסוד מוצק במשטר הקואופרציה.
14. המערערת העלתה את הטענה של כוונה לעבד את חלקת האשכוליות בחוסר תום לב ורק לצורך קבלת הפיצוי בשל החזקת שטח שנמסר זמנית וזאת אחרי שנודע למערערת כי ההרחבה תעבור בתוך חלקת האשכוליות וכי המחיר ייעלה פלאים. שטח חלקה א' אינו מעובד ואין סיבה להאמין למערערת כי פניה באמת ובתמים לעבד את חלקת האשכוליות.
15. אין לקבל את טענת המערערת שלא ידעה על מיקום ההרחבה, שכן היא עצמה השתתפה בהגרלת המגרשים ב- 8/06 ואף בחרה במגרש. באסיפה הכללית של 9/04 נכח גם אחיה שמואל והנוכחים קיבלו תשריט ומפה (הוא נספח ט' מתצהיר מר מוטי חן – יו"ר וועד ההנהלה של המשיבה) ולא ייתכן שלא ידעה על המיקום המדויק.
16. דיון והכרעה
א. בהחלטתה מס' 9 של מועצת ממ"י מיום 5.7.66, נקבע:
"נחלה – חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מנהל התכנון, הנמצאת בבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח והוחכרה לתקופה ארוכה למתיישב לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו".
ב. עפ"י החלטה מס' 304 של מועצת ממ"י מיום 8.7.85 העוסקת בחוזה החכירה לנחלות, נקבע:
"חלקות א' של כל מתיישב בישוב חקלאי, למעט קיבוץ, משק שיתופי ומושבה תרשמנה לחכירה בספרי האחוזה על שמו. יתר החלקות תרשמנה ע"ש הישוב המאורגן כאגודה, תוך שמירת זכויותיו של המתיישב במלואן".
ג. בהחלטה מס' 823 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (שהתקבלה בתאריך 10.2.98), הוחלט, בין היתר:
" 2. חלקה א' של נחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה בנחלה תוחכרנה חלקות נוספות (חלקות ב'), המהוות את יתר שטח הנחלה שלו או חלק ממנה, מתוך השטח המוחכר לאגודה כמשבצת.
5. שטח נחלה שיוחכר לבעל נחלה בחוזה חכירה לדורות לא יעלה בגודלו על מכסת הקרקע לנחלה באותו ישוב, כפי שנקבע ע"י שר החקלאות והרשות לתכנון חקלאי".
בהתאם להחלטת המינהל מס' 823, בכוונת המינהל להחכיר את שטח חלקה א' של כל נחלה - ישירות לחבר (בר הרשות בנחלה), ואילו את יתרת השטחים, דהיינו חלקות ב' – לאגודה עצמה (אלא אם זו האחרונה תחליט אחרת).
על פי החלטה 823, כדי לחלק את חלקות ב' לחברי האגודה, צריכה להתקבל על כך החלטה פוזיטיבית של האגודה באמצעות האסיפה הכללית שלה.
ד. הן עפ"י עמדת המינהל והן עפ"י הפסיקה נקבע "באופן מפורש, כי "שטח נחלה שיוחכר לבעל נחלה בחוזה חכירה לדורות לא יעלה בגודלו על מכסת הקרקע לנחלה באותו ישוב". (ראה ה"פ 4046/97 מחוזי באר-שבע, וחש נ' שתולים)
ה. לעניין מעמד החברים ביחס למשבצת המושב, נקבע בפסיקה כי:
"לחברים באגודה אין זכויות ישירות במקרקעי המושב. הן ההסכם המשולש והן ההסכם הדו צדדי מקנים זכויות למושב עצמו. יהיה מעמדן של זכויות אלה אשר יהיה , ברור כי מכוח הסכמים אלה זכאים החברים רק לאותו רישיון שימוש בנחלות החקלאיות. גם החלטה 823 אינה מקנה זכויות ישירות לחברים…
במערך היחסים מול מינהל מקרקעי ישראל המושב הוא בעל הזכויות הישירות בקרקעות המשבצת. החלטה 823 מקנה למושב שליטה חלקית על ניצול הזכויות שהוקנו במסגרתה ביחס לחלקות א' ושליטה מוחלטת על ניצול הזכויות שהוקנו ביחס לחלקות ב…". (ראה ת.א. 2234/00 (מחוזי ירושלים) דניאל כץ נ' מושב בית זית)
ו. על מדיניות המינהל ניתן ללמוד גם מחוזה המשבצת (נספח א' לתצהיר יו"ר ההנהלה) אשר בו נקבע :
25(ב)(1) "האגודה תעמיד לרשות המתיישב את הקרקע המשמשת למגוריו ולמבני משק, המהווה חלק מנחלתו, וקרקע לעיבוד חקלאי, בהתאם למכסת הקרקע שנקבעה לנחלה באותו הישוב מתוך המשבצת ובלבד שהשטח שיימסר למתיישב לא יעלה על גודל שטחי המשבצת שנמסרו ליתר חברי האגודה והמתיישבים אשר קיבלו זכויות בנחלה, לרבות חלקם היחסי בחלקות העיבוד המשותפות".
עפ"י מדיניות המינהל יש לחלק את השימוש בקרקעות המשבצת בהתאם לתקנון האגודה ודיני האגודות השיתופיות תוך שמירה על עקרון השוויון והשמירה על המטרות החקלאיות שלשמן הוקצתה הקרקע לאגודה.
המסמך משנת 1964
17. ב"כ המשיבה הביא ציטוטים מכמה פסקי דין בהם לא ניתן תוקף להחלטות אגודה משום שלא נרשם פרוטוקול אודותיהן. כך למשל מפנה הוא להחלטה בתיק 1579/470/93 , ששון נ' שואבה שנדון ע"י כב' רשם האגודות השיתופיות לפיו:
"כל החלטה שלא נרשמה כדין בפרוטוקול , אין לה תוקף בדיני האגודות השיתופיות ... ההחלטות היחידות המחייבות את האגודה הן החלטות הכתובות בפרוטוקול בהתאם לתקנות".
מאחר ואין פרוטוקולים ומסמכים של רשות מרשויות האגודה המאמתים את הנטען ע"י המערערת ואין כל התחייבות או החלטה בפרוטוקול מצד האגודה להעמיד לרשות המערערת שטחים החורגים מגודל השטחים העומדים לרשות שאר בעלי הנחלות באגודה הרי שלא היה מקום ליתן נפקות הקובעת זכויות בקרקע על פי המסמך הנ"ל ובדין קבעה כך כב' הבוררת.
18. העימות בין הצדדים מתמקד למעשה במהות אותו מסמך ונפקויותיו.
לטענתה של המערערת ביום 25.4.64 בישיבה בכפר בה נכח אביה המנוח, סוכם כי אביה יקבל 13 דונם ומתוכם 8 דונם באופן קבוע.
המערערת טוענת כי הוריה קיבלו מכוחו של המסמך הנ"ל את 13 דונם, מהם 8 דונמים באופן קבוע ו- 5 דונם באופן זמני כפיצוי על העברת חלקות טולוב אשר עובדה על ידיהם בין 1957 עד 1964 למשפחת קנדלשטיין. ההחלטה ניתנה בנוכחות האב והיא העבירה אליו 13 דונם חליפיים הם אדמת חלקת האשכוליות ומאז עובדה האדמה ע"י משפחת פפרמן.אשר על כן לטענתם שטח האשכוליות, הלא הוא שטח המריבה, הנו שטח המהווה חלק מהנחלה.
נציגי המשיבה טוענים מנגד, כי: החלקה שייכת לאגודה כאשר בעבר היא הועמדה לשימוש זמני של משק 54, וזאת בכפוף להחלטות האגודה כפי שתהיינה מעת לעת, ומאחר ומדובר ברשות זמנית בלבד, ולאור ההזנחה מחד של החלקה ונחיצות האדמה לצורך ההרחבה מאידך, פנתה האגודה למערערת לקבלת החלקה בחזרה. ואין לומר כי החזרת חלקת המריבה לאגודה גורעת משטח הנחלה.
19. בפסק הבוררות קבעה כב' הבוררת:
"9. החברה ניסתה לטעון כי יש לה זכויות קנייניות בקרקע, טענה זו שאבה כביכול ממסמך "תרשומת נושא מתאריך 25.4.64" שצילומו צורף לכתב ההגנה:
א. המסמך לא הוצג ע"י מי שערך אותו.
ב. הוגש צילום לא מאומת והוא אינו חתום.
ג. המסמך אינו נושא כותרת של מוסד או גוף רשמי, לא כל שכן, כותרת של האגודה.
10. בהתייחס לתרשומת הנ"ל העד מוטי חן הצהיר כי אין האגודה מכירה את המסמך ובישיבה מיום 8.9.08 העיד:
"לקראת הבוררות הביאו בני המשפחה מסמך זה, הוא לא נמצא בידי הכפר. ראיתי אותו לראשונה כאשר משפחת פפרמן, בעקבות ההתכתבות שלהם, טענו שהקרקע שלהם."
איני מקבלת קביעתו של ב"כ החברה בניסיונו לעשות פרשנות למסמך. איננו עוסקים בהסכם בין 2 אנשים פרטיים.
11. אני מקבלת את דעתו של עו"ד אבידע בעניין (ס' 18 לסיכומיו) כי מסמך זה אינו יכול להצביע על כך כי האגודה אכן הוסיפה למשקה של החברה 8 דונם בסטטוס אחר מאשר סטטוס חלקות ב' של יתרת החברים וזאת ללא קבלת החלטה מפורשת של מוסדות האגודה.
ואל לחברה למהר להגיע למסקנות הסותרות את מהות הקואופרציה, מעמדן של חלקות ב' של החברים וכו', אופן קבלת החלטות והתנהלות האגודה...
12. כעולה מהאמור לעיל מסקנתי היא כי אין לחברה זכויות קנייניות בחלקה, וכל 13 הדונם הם בבחינת חלקה ב' שבה ניתנה לחברה רשות שימוש בלבד הניתנת לביטול".
20. הנני מקבלת את עמדתה של כב' הבוררת בעניין זה וקובעת כי לא ניתן לקבוע זכות בת קיימא על יסוד המסמך משנת 1964. המסמך אינו מסמך רשמי של האגודה, על כן ניתן לומר כי הוא מאשר בלבד את העובדה, אשר אין מחלוקת לגביה בין הצדדים והיא שבמשך שנים רבות הקרקע עובדה על ידי משפחת פפרמן באישור האגודה. וכבר נפסק בתיק אבני שמואל נגד גבע הכרמל, תיק בוררות במשרד רשם האג"ש כי העובדה שחבר מעבד חלקה ב' ברשות במשך שנים רבות אינה מונעת מהאגודה לנייד חלק מחלקה ב' של אותו חבר כאשר היא נדרשתלאגודה. גם בג"ץ אישר החלטה זו של עוזרת הרשם. בנוסף ראה אברהם לב נגד מושב רמות נפתלי וכן עזרא שלום נגד בית אלעזרי (כולם פורסמו ב"חוק ומשפט"). המכנה המשותף בכל התיקים האמורים הוא שחבר באגודה הוא בר רשות של בר רשות. במידה והאגודה קיבלה החלטות מתאימות באורגנים שלה, הוועד ובעיקר האסיפה הכללית, נבדקו כל האופציות ועדין הוחלט שהאגודה נדרשת לחלקת קרקע ספציפית מסוימת הרי שניתן לבצע ניוד של חלקות ב'. קל וחומר כאשר מדובר בקרקע עודפת שבמשבצת, אז ודאי שמדובר ברשות הדירה, זהו הכלל ויש לכך בפסיקה גם יוצא מהכלל בודד. המקרה שלפנינו מתאים לכלל. וראה לעניין זה, של עיבוד משותף של חברי האגודה את חלקות ג' שלה, לגביהן טען חבר כי יש לו זכות קניינית בהן. עוזר הרשם לא קיבלה טיעון זה. ההלכה קובעת כי קרקע עודפת במשבצת וכן חלקות ג' באגודה הן ברשות ובאחריות האגודה הקובעת כיצד לפעול לגביהן מעת לעת. (תיק2523/658/92 יורם ודבורה עוזרי נ.רועי כפר שיתופי). בית המשפט העליון אישר את החלטת עוזר הרשם בנדון.
"הזכות" של המערערת בחלקת המריבה
21. מהראיות עולה כי רב רובם של החברים באגודה בעלי זכויות בנחלות, מחזיקים בחלקות א' בגודל של בין 16 ל- 18 דונם ובנוסף יש להם חלק יחסי מהשטחים המשותפים המוחזקים במשותף (חלקה ב') שגודלם הינו כ- 12 דונם.
22. האסיפה הכללית של האגודה החליטה ב- 5.7.98: "הוצע כי רק חלקה א' כרגע כ- 17 דונם תרשם בטאבו על שם חבר באגודה, ושאר השטח יירשם על שם האגודה".
23. בחלקה א' הצמודה לבית המגורים במשק מס' 45 יש כ- 19 דונם (עפ"י התב"ע 19.078 דונם). בתרשים שנערך בשנת 1993 (נספח ג' לתצהירו של יו"ר ההנהלה) מצוינים גבולות החלקה המוחזקת ע"י משפ' פפרמן בסמוך לבית המגורים. שטח זה כשלעצמו גדול מהממוצע של חלקות א' המוחזקות ע"י רוב בעלי הנחלות האחרים בישוב.
24. מקובלת עלי הטענה כי האגודה רשאית לתת לחבריה הרשאה זמנית לעיבוד קרקעות בהיקף החורג מתקן הנחלה וזאת כאשר יש ביכולתה לעשות זאת. בעקרון חבר האגודה יכול לקבל לתקופה קצובה מהאגודה קרקע לעיבוד חקלאי גם מעבר לשטחים המוחזקים על ידו והכלולים במסגרת נחלתו. החברים הינם ברי רשות של האגודה. אין לחבר זכות קנויה לחלקה מסוימת, וכל החלקות (למעט החלקה המיועדת למגורים שמהווה חלק מחלקה א') נתונות לניוד ע"י האגודה ו/או להשבה לאגודה, הכול עפ"י החלטותיה.
25. הבוררת החליטה:
"6. אני מפנה לסיכומי האגודה ולחוזה שכירות המשבצת של האגודה. מהם עולה כי:
א. חבר הינו בר רשות של ברת רשות שהיא האגודה.
ב. חלקות ב ' מוחכרות ע"פ חוזה המשבצת לאגודה.
כפי שהוגדר ע"י כב' הש' מרים מזרחי בת"א 2234/00 כץ נ. ממ"י בית זית והסוכנות, המושב מחזיק בשטחים המכונים "משבצת המושב". הן ע"פ ההסכם המשולש והן ע"פ ההסכם הדו צדדי, בעל הזכויות במשבצת המושב הוא המושב עצמו והוא המשלם את דמי השכירות למינהל. החברים במושב אינם מוגדרים כבעלי זכויות ישירים. עם זאת, המושב נתן לחברים רישיון לשימוש בנחלות החקלאיות...
המסקנה העולה מהאמור לעיל היא כי החברה היא ברת רשות של האגודה...
"8. המסקנה העולה מפסקי הדין ומהלכות אחרות המושרשות בעניינינו היא כי רשות השימוש בחלקה ב' שניתנה לחברה הינה הדירה וניתנת לביטול ועל כן ניתן לדרוש מהחברה את פינוי חלקת האשכוליות.
גם אם.. החזיקו הורי החברה בחלקה עשרות שנים, עדיין הם בגדר ברי רשות"...
26. המיקום של שטח ההרחבה:
טוענת המשיבה כי המיקום של ההרחבה נופל על שטח חלקת האשכוליות וכב' הבוררת קבעה כי המערערת ידעה או שהייתה צריכה לדעת על כך , הן מהסיבה שהיא עצמה השתתפה באסיפה הכללית מ- 2006 שבה הוגרלו המגרשים ואף בחרה מגרש משלה, והן מכך שאחיה שמואל נכח באסיפה הכללית מחודש ספטמבר 2004 שם הוצגו מפות ותסריטים המראים את המיקום המדויק.
מנגד טוענת המערערת כי היא לא ידעה שההרחבה נופלת על חלקת האשכוליות . היא עצמה בחרה מגרש מהאזור השני.
27. באסיפה הכללית של האגודה מ- 9.9.04, (בה נכח גם אחיה של המערערת) הוצגה מפה. יו"ר ועד ההנהלה הצהיר (בסעיף 17 (ב) לתצהירו) כי באסיפה הוסבר שמיקום הבניה הינו מדרום להרחבה הקיימת. עובדה זו הייתה ידועה וברורה לכולם.
עפ"י עדותו של יו"ר ההנהלה מר מוטי חן (בישיבת בוררות מיום 18.11.07):
"כולם קיבלו מפות של ההרחבה. יש שני מתחמי הרחבה, אחד נופל בחלקת האשכוליות. התכנית נמצאת בוועדה המחוזית"
על עדותו הנ"ל חזר מר חן גם בישיבת בוררות מיום 23.12.07:
"להזמנות שנשלחו ב-2004 לאסיפה הכללית שדנה בהרחבה צורף תרשים, ובאסיפה... הציגו מפה ובה הראו את שני מתחמי ההרחבה".
ובישיבה מיום 8.9.08 העיד מר מוטי חן:
"שבמועד האסיפה הכללית מ9/04 (נספח ז') – תפקידי היה חבר וועד. הייתי נוכח באסיפה הזו. באסיפה הוצגה מפה ותצ"א בפני החברים... מפה זו ציינה את חלקת "האשכוליות". באסיפה נכח שמוליק, אחיה של אורית וראה את החלקה".
אינני מקבלת את טענת המערערת לפיה באסיפה הכללית של האגודה דובר על שטח אחר, ואינני מוצאת מקום להתערב בהחלטתה של הבוררת הנכבדה אשר שמעה את העדויות וקבעה:
14. ... מסקנתי – ההחלטות באסיפה נתקבלו כדין, החברה ידעה עליהן או הייתה אמורה לדעת ואני דוחה את קביעתו של ב"כ החברה בסיכומיו שלפניו "תובענה זו עוסקת בניסיון הבריוני הבוטה והנלוז של אג' כפר מישר להפקיע ברגל גסה קרקעות הנתונות לרשותה של המערערת תוך רמיסת זכויותיה..."
28. הנני בדעה כי גם אם לא הייתה "חלקת המריבה" בגדר שטח עודף מגודל הנחלה, אזי עפ"י התקנון של האגודה , רשאית האגודה לדרוש פינוי החלקה הנ"ל בשל הזנחתה.
המערערת אינה מתגוררת בישוב שנים ארוכות, ויחידת מגורי ההורים שבמשק מושכרת לצד ג'.
עפ"י עדותו של מר שמואל פפרמן (אחיה של המערערת) בישיבת בוררות מיום 15.12.08: "אחותי מתגוררת בהרצליה כ-25 שנה. היא אף פעם לא הייתה חקלאית".
ראוי לציין כי בהתנהגותה הנ"ל המערערת אינה מקיימת את הוראות את התקנון והסכם המשבצת. המערערת מעולם לא עסקה ואינה עוסקת בחקלאות. כמו כן, היא אינה מעורבת כלל בנעשה באגודה.
29. הפרדס בחלקת המריבה נכרת לפני שנים רבות. החלקה הנ"ל אינה מעובדת כלל במשך למעלה מ- 10 שנים. חלקה זו לא צרכה מים לפחות ממסוף שנות התשעים, על פי הנתונים העולים מהתיק.
עפ"י עדותו של מר מוטי חן (בישיבה מיום 8.9.08):
"רשום אצלנו שהפסיקו לעבדה ב- 1997. (ומהמועד הזה , אין רישום על צריכת מים) . אני מבקש להציג תצ"א של הכפר משנת 2002, ואפשר לראות כי חלקת האשכוליות הייתה לא מעובדת".
30. בתקנון האגודה נקבע, בין השאר:
"134. להלן סמכויות המנהלה בדבר קרקעות:
א...
ב. להחכיר לחברי האגודה שטחי קרקע לצורך עבוד חקלאי לתקופה ארוכה או לעונה אחת הכול כפי שיקבע ע"י המנהלה.
ג. להפקיע שטחי קרקע, לבטל חוזה חכירה של חבר באגודה, ולהעביר חוזה חכירה מחבר לאחר אם החבר הפר את חוזה החכירה או עבר את העבירות המנויות בסעיף 135 להלן".
135. העבירות שבגללן ניתן להפעיל סעיף 134 (ג) הן:
א. החבר מזניח דרך קבע עבוד הקרקע או חלק מהם, במשך עונה חקלאית תמימה.
ב. ...
ג. החבר, לא עבד את שטחי הקרקע לאותה מטרה כפי שהתחייב לעשות עפ"י סעיף 136 להלן".
מהראיות והעדויות התברר כי המערערת לא מעבדת בפועל שנים רבות לא את "חלקת המריבה", ולא את חלקה א' שבצמוד לבית המגורים.
אחיה של המערערת מר שמואל פפרמן אומר: (בישיבת בוררות מיום 15.12.08)
"החלקה של 17 דונם שליד הבית לא הייתה מעולם נטועה".
31. הנני מקבלת את קביעת הבוררת לפיה:
"3. העובדות שעלו בתצהירי וחקירות החברה:
- השכרתה לגורם אחר של הנחלה במשך השנים.
- חוסר עניין שהביעה החברה הן במעורבות במושב והן באסיפות כלליות. מדבריה: "אני מנהלת הוסטל לנפגעי נפש ברעננה, אני גרה בהרצליה 25 שנה, איני עוסקת בחקלאות, איני באה לאסיפות כלליות, לא מעניין אותי".
כל הנ"ל מצביע על כך, כי לא הייתה כוונה אמיתית לחדש את המטע שנותר כרות משנת 1999 וכי לאחיזתה של החברה בטענה זו לא נמצאו תימוכין".
32. אינני מקבלת את טענת האפליה של המערערת.
באגודה 60 נחלות , וגם אם היו 4 חריגות כטענת המערערת (ולא כך הוא המצב עפ"י טענת המשיבה והעדויות), אזי אין בכך כדי ליצור נורמה מחייבת. וראה האבחנה לעמדת המשיבה בין המערערת לארבעת המקרים החריגים האחרים.
דווקא קבלת טענותיה של המערערת תיצור הפלייה לטובתה, לעומת רוב רובם של חברי האגודה, בניגוד לעקרון השוויון הבסיסי עליו מבוססת אגודה שיתופית.
33. לאור האמור לעיל דין ההשגה להדחות .
התיק יוחזר לבוררת להמשך הדיון בהתאם להחלטתה.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
היום כ"ג אדר תש"ע לאה רוזנטל, עו"ד
9 למרץ 2010 עוזר רשם האגודות השיתופיות
עו"ד לאה רוזנטל
