בית המשפט פסק כי שיעור היטל השבחה של מגרשים הסמוכים למושב בית חנן הוא רבע מליון ₪ למגרש

בבית המשפט שלום ברחובות כב' השופטת איריס לושי-עבודי. עש"א 19256-01-10 החברה הארץ-ישראלית לישוב עולים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות
הרקע

החברה הארץ ישראלית לישוב עולים הינה בעלת "אדמות הבולגרים", הנמצאים מזרחה למושב בית חנן. במהלך השנים נערכו מספר תוכניות בנייה על המקרקעין, כאשר בין היתר, נקבעה הקרקע באחת התכניות להיות גן לאומי, דבר אשר גרם להפחתת ערך הקרקע.

בשנת 2002 הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות שומת היטל השבחה עבור תכניות אלו, בשיעור של כ- 250,000 ₪ למגרש, אולם עקב ערעור של החברה על שומה זו, קבעה שמאית מכריעה כי שיעור ההיטל יהיה כ- 170,000 ₪.

החברה הארץ ישראלית סבורה כי ההיטל צריך להיות נמוך יותר, שהרי לטענתה, במקרה של רצף תכניות משביחות כמו במקרה דנן, יש לחשב את ההשבחה באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו עד כה, ולא באופן המחשב את ההפרש בין ערך המקרקעין במצבם המקורי, כלומר לפני אישור התכנית הראשונה, ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה.

לטענת החברה, הלכת בית הכרם, לפיה הסעיף בחוק תכנון ובניה, העוסק בתשלום היטל השבחה במקרה בו אושרו מספר תוכניות משביחות - חל על רצף של תוכניות משביחות, כלומר ההשבחה שחלה בין התכנית האחרונה שאושרה לתכנית הפוגעת האחרונה - לא חלה במקרה דנא. שכן לטענת החברה, התכנית הפוגעת התאיינה בשל אישור תכנית מתקנת אשר השיבה את המצב לקדמותו, ולכן החישוב צריך להיעשות לא לפי התכנית הפוגעת אלא לפי המחיר הראשוני. יוצא מכאן, כי לפי שיטה זו ההשבחה נמוכה יותר לעומת השיטה בה משווים את התכנית האחרונה לתכנית הפוגעת.

 מנגד, טוענת הוועדה, כי יש לפעול כפי שנפסק בהלכת בית הכרם ולהשוות את ערך הקרקע לתכנית הפוגעת, ומדגישה הוועדה, כי אף אם נתחשב בתכנית שהתקבלה, עדיין היתה השבחה משמעותית בקרקע, המצדיקה שומה גבוהה.

 
דיון והכרעה

ראשית, מציין ביהמ"ש, כי הן ביהמ"ש והן השמאית המכרעת אינם מוסמכים לסטות מהלכת בית הכרם שקבע ביהמ"ש העליון. כמו כן, מדגיש ביהמ"ש, כי התערבותו בהחלטת השמאי תתרחש רק במקרים חריגים בהם פעל השמאי בניגוד לכללי הצדק הטבעי.

בהמשך, פוסק ביהמ"ש, כי אף אם היה מוסמך לחרוג מהלכת בית הכרם - דין התביעה לידחות, וזאת  משלושה טעמים. ראשית, מקובלת על ביהמ"ש הלכת בית הכרם, לפיה יש להפריד בין דיני היטל השבחה לבין דיני הפיצויים בגין תכנית פוגעת. לדעת ביהמ"ש, טשטוש הגבולות בין שתי מערכות אלו עלול להביא לעיוותים.

שנית, כאמור, הלכת בית-הכרם חלה במפורש גם מקום שבו כלל לא משולמים פיצויים לבעל המקרקעין בגין התכנית הפוגעת, למשל בשל התיישנות תביעת הפיצויים. בנסיבות אלה, קשה להצדיק מקרים בהם כלל לא ישולמו פיצויים בגין תכנית פוגעת, אך בעל המקרקעין ישלם בכל זאת היטל השבחה מלא בגין ההשבחה שנוצרה בין התכנית האחרונה לבין התכנית הפוגעת (כאמור בהלכת בית-הכרם). לעומת זאת, יהיו מקרים אחרים בהם בעל המקרקעין יזכה לפיצויים כלשהם (למשל בגין שיהוי, כטענת החברה), אך לצורך חישוב היטל ההשבחה יתעלמו מן התכנית הפוגעת, ובכך, למעשה, יזכה בעל המקרקעין בפיצוי כפול, וזו בדיוק התוצאה אותה ביקשה הלכת בית-הכרם למנוע.

שלישית, סבור ביהמ"ש, כי בביטול התכנית ובפסיקת פיצוי בגינה יש מתן פיצוי כפול. ביהמ"ש מדגיש, כי האבחנה בין פיצוי בגין התכנית הפוגעת לבין פיצוי בגין שיהוי הינה, במקרה זה, אבחנה מלאכותית.

ביסודו של דבר, מסביר ביהמ"ש, כי הפיצוי ניתן עקב קיומה של תכנית פוגעת, שהרי במשך שנים המקרקעין עמדו במצב של פגיעה עקב התכנית הפוגעת, ומוסדות התכנון כשלו בפועלם להסרת פגיעה זו. כמו כן, מציין ביהמ"ש, כי אין בתכניות משביחות, שאושרו במרחקי זמן ארוכים זו מזו, דבר-מה המצדיק כי לא ישולם היטל השבחה בגין התכנית המשביחה המאוחרת, שהרי הטורח שטרח הציבור בהכנת התכנית המשביחה המאוחרת הינו אותו טורח, הן כאשר התכנית הקודמת שנתקבלה לפני שנות דור אסרה כל בנייה על המקרקעין, והן כאשר התכנית הקודמת אפשרה בנייה. על-כן, בשני המקרים יש הצדקה להטיל היטל השבחה בעקבות אישורה של התכנית המשביחה.


סיכום

ביהמ"ש דוחה את הערעור ופוסק כי השומה של השמאית המכרעת ראוי ויישאר בגובה 250,000 ₪ למגרש.

בנוסף, ביהמ"ש פוסק כי החברה תשלם הוצאות משפט בסך 50,000 ₪.

ניתן ב- י"ד תשרי תשע"ג, 30 ספטמבר 2012,

לאתר מושב בית חנן

יצירת קשר

השאירו פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם: