מימוש המשכנתא על נחלת ההורים, יחול גם על הבית שבנתה ביתם בנחלה
הרקע
שי וחנה רבינא רשומים במרשם המקרקעין כבעלי זכויות החכירה בנחלה במושב גני יהודה, כאשר תקופת החכירה הקבועה בחוזה נסתיימה. בתם, דורית מתגוררת בנחלה מאז רכישתה ע"י הוריה והקימה בה בית נוסף המשמש למגוריה ומגורי משפחתה, וזאת בהתאם להסכם שנחתם בין הוריה, רמ"י והמושב, לפיו הבית הנוסף מהווה חלק בלתי נפרד מהנחלה. לפני כ-20 שנה, חתמו ההורים על מסמכי משכנתא המשעבדים את הנחלה לטובת בנק דיסקונט והמשכנתא נרשמה ברשם המקרקעין. לנוכח חוב גבוה של ההורים בסך של כ-10 מיליון ₪ וערבויות בנקאיות של כ-1.5 מיליון ₪, פתח הבנק בהליכי גביה ובתוכם מימוש המשכנתא ביחס לנחלה.
בשל האמור ביקשה דורית להפריד את ביתה מהנחלה על מנת למצוא מוצא מהליכי מימוש המשכנתא בנימוק שהיא אינה אחראית לחוב ומעוניינת ליהנות מהשקעותיה בביתה. לאחר התנגדות מצד הבנק לבקשתה, פנתה דורית לביהמ"ש בבקשה לפסק דין הצהרתי כי יש לה זכות להירשם כבעלת זכויות החכירה בביתה שבנחלה וששטח ביתה יופרד מהנחלה. סעדים אלו מבוססים על טענתה כי הוכרזה כ"בת ממשיכה" ע"י הוריה או לחלופין על מעמדה כברת רשות במקרקעין בגין ההשקעות שהשקיע בהקמת ביתה.
רמ"י טוענת כי ההורים לא העבירו לדורית את זכויות החכירה בנחלה, לא מתקיימים התנאים המאפשרים את פיצול הנחלה מהמגרש ושדורית לא נקבעה כ"בת ממשיכה" ולכן אין לתת לה את הסעדים אותם היא מבקשת.
הבנק טוען כי אין לדורית זכות לסעדים שביקשה משום שתביעתה התיישנה ומשום שהמשכנתא נרשמה לזכות הבנק לפני הקמת ביתה ולכן הזכות הקניינית של הבנק קודמת לה.
דיון והכרעה
ביהמ"ש קבע כי ביתה של דורית מהווה חלק מהנחלה ומדובר ביחידה רישומית אחת ולכן לא ניתן לעשות בו עסקאות נפרדות. ביהמ"ש מציין כי חלה הקלה במדיניות רמ"י באפשרות לפצל יחידת דיור מן הנחלה אך מקרה זה לא עומד בתנאים הללו, בין היתר, משום שלא הוגשה בקשה בהתאם לנהלים ולא הובהרה עמדת המושב ולכן אין מקום לתת את הסעדים המבוקשים.
ביהמ"ש קבע כי לא ניתן למצוא בסיס לסעד המבוקש גם אם ניתן היה לדרוש מהאם לעשות את הנדרש על מנת שיתקיימו התנאים לביצוע פיצול ביתה של דורית מהנחלה, וזאת, בין היתר, משום שדורית לא הוכיחה קיומה של התחייבות מצד הוריה להפריד את ביתה מיתר הנחלה, והעמידה בדרישות כרוכה בהוצאות רבות שלא ניתן לחייב בהן את הנאמן שמונה לאם במסגרת הליכי פשיטת הרגל.
לעניין זכויות הבנק קבע ביהמ"ש כי הן נוצרו ושוכללו ברישום ביחס לכל הנחלה ובטרם הוקם ביתה של דורית, לפיכך פיצול המגרש מהווה גריעה מהנכס המשועבד.
ביהמ"ש קבע כי לא הוכח שדורית הוגדרה כ"בת ממשיכה" ואף אם הייתה מוגדרת ככזו, מעמד זה לא מעניק לה סמכות לכפות את פיצול הנחלה על אימה או רמ"י.
עפ"י פסיקת ביהמ"ש, אמנם השקעתה הכספית של דורית בהקמת ביתה שבנחלה מקימה לה זכויות שונות הן כלפי אימה והן כלפי צדדים שלישיים, אך זכויות אלה אינן מקנות לה את האפשרות לכפות פיצול ביתה מהנחלה.
סיכום
ביהמ"ש פסק כי לא ניתן להעניק לדורית את הסעדים המבוקשים, וכי אין לפצל את ביתה מהנחלה. עם זאת, יש לדורית מעמד של ברת רשות בלתי הדירה ולכן יש לה הגנה הן במסגרת הליכי פשיטת הרגל של אימה והן במסגרת הליכי מימוש המשכנתא.
ניתן ביום: ל' בסיון תשע"ה, 17 ביוני 2015, בהעדר הצדדים.
