ערעור על פסק בורר
בפני רשם האגודות השיתופיות תיק מס' 934/99/02
תיק מס' 934/170/02
בעניין: עמליה ויצחק שריג
ממושב גבע כרמל
ד.נ. חוף הכרמל 30855
ע"י ב"כ א. שילה ושות', עורכי דין
משד' המגינים 35 ת.ד. 33691 חיפה
המערערים – והמשיבים שכנגד
ובעניין : גבע הכרמל – מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע''מ
ע"י עו"ד אבי קליר
רח' הל"ה 7 נתניה 42385
המשיבה – והמערערת שכנגד
החלטה
הרקע:
גבע הכרמל - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ הוא אגודה שיתופית (להלן: האגודה). האגודה בעלת זכויות במשבצת הקרקע שבמושב גבע הכרמל בהתאם לחוזה החכירה בינה ובין מנהל מקרקעי ישראל, חוזה המתחדש כל 3 שנים.
המערערים הם חברים באגודה ובעלי זכויות במשק מס' 73. החל מ- 1950 היה המשק שייך להורי הגב' עמליה שריג, המערערת, כשבשנת 1982 אישר מנהל מקרקעי ישראל את העברת הזכויות במשק לחברים.
בין 1980 ל- 1985 יזמה האגודה תוכניות לצרכי רישום, כשבמסגרתן נוצר מגרש מספר 111, מצפון למשק המערערים. כחלק מהתוכניות, שינה מרכז המיפוי את מספרי החלקות ועתה משק 73 הוא חלקה 21 (להלן: המשק) ומגרש 111 הוא חלקה 20.
מתוך המשולש המהווה חלק מחלקה 20 לבין הכביש הופרד שטח אדמה נוסף, שקיבל את המספר 55.
בין המשק, חלקה 20 ובין נחל מערות
"משתרעת רצועת קרקע (מגרש 54), בשטח לא מבו
(מתוך פסק הבורר)
כתוצאה מקיצוץ משמעותי במכסות המים והצורך בהבאת מים ממאגר מים סמוך הניחה האגודה קו מים בחלקה 54. לאחר הנחת הצינור הסלימו היחסים: על מנת להניח את קו המים גדעה האגודה עצים שננטעו ע"י המערערים.
המערערים הגישו תביעה כספית לבימ"ש השלום בחיפה לפיצוי על הנזק שנגרם להם כתוצאה מכך, והאגודה הגישה תביעתה לרשם האגודות השיתופיות לסילוק ידם של המערערים משטח המריבה (חלקות 20, 54 ו-55), פינויים מכל חפץ ואדם וכן עקירת כל המטעים על שטחים. עוד בקשה האגודה פסק דין הצהרתי לפיו אין המערערים זכאים לפיצוי כלשהו בגין עקירת העצים וכן צו מניעה האוסר על המערערים להיכנס, בין בעצמם ובין באמצעות אחרים, לשטח האגודה ועשיית כל שימוש שהוא בשטחי האגודה.
שני הצדדים דרשו חיוב בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד.
פסק הבורר בתמצית כפי שתמצתתי את החלטתו:
לעניין מעמד השטחים החורגים (חלקות 20, 54 ו-55): למערערים זכויות של בר-רשות בשטחים אלה, הרשות היא רשות חינם שכן לא הוכח תשלום או תמורה כלשהי ולא הומצא הסכם מחייב לעניין זה. כמו כן, דרישת האגודה לתשלום עבור ההחזקה בשטחים אלה מהווה ראיה לכך שגם האגודה ראתה במערערים מחזיקים ברשות ועצם דרישת התשלום מגלה הסכמת האגודה לחזקתם ו/או להמשך חזקתם בהם. חוזה המשבצת (בין האגודה למנהל מקרקעי ישראל), החל גם על חלקות א' של החברים, אינו מעניק לחברים באגודה זכויות במקרקעין ואינו מהווה התחייבות לעסקת חכירה. תכליתו – לאפשר ניהול ענייני הישוב החקלאי בהעניקו לאגודה זכויות שכירות זמנית (כאמור, החוזה מתחדש מידי 3 שנים). הזכות הינה זכות אישית בניגוד לקניינית ואינה יוצרת כל התקשרות או יריבות בין המחזיק לבין בעל הקרקע, זכותו היא של בר רשות היונקת רשותה מהאגודה.
לאור העובדה כי למחזיקים זכות של בר-רשות, ההחזקה היא כדין ויש בסיס לטענתם כי על האגודה לפצותם.
לעניין גבולות המשק קבע הבורר: לפי כל הראיות, חלקה 20 ברובה הגדול וכל רצועת הקרקע הגובלת בנחל נמצאות מחוץ לגבולות משק המערערים. למרות האמור, קבע הבורר כי למשק המערערים (חלקה 21) יתוסף שטח משולש בן 602 מ"ר הנמצא בחלקה הצפוני של החלקה וכן 244 מ"ר נוספים הנמצאים גם כן מצפון לחלקה. כל השטחים המוחזקים מעבר לכך, אינם חלק מנחלתם.
לעניין זכות האגודה להפסקת הרשות קבע הבורר: האגודה זכאית להפסיק הרשות בכל עת. יש יסוד לציפייה לגיטימית להמשך קיום הרשות, אך על מנת לקבוע קיומן של התחייבויות לטווח ארוך דרושה הסכמה מפורשת המעוגנת בכתב, ואין די בציפייה. (ע"א 726/86 מנהל מס שבח מקרקעין נ' מחסרי ואח'). הכלל הוא כי ניתן להפסיק את הרשות בכל עת תוך מתן ארכה מספקת ותוך מתן פיצוי להשקעות מקבל הרשות. האגודה הייתה רשאית להפסיק מתן הרשות.
הבורר דחה את טענות ההתיישנות.
לתכנית מתאר קבע הבורר כי אין כח בהקניית זכויות קנייניות כלשהן.
הבורר אישר החלטת האגודה לב
לגבי תנאי סיום הרשות קבע הבורר:
על האגודה ליזום תכנית המתקנת גבולות נחלת המערערים ע"פ האמור לעיל, ואם לא ייעשה כן- הרשות למערערים להגיש תכנית כאמור כשמוכלל בה החלק הנוסף בחלקה א' ופסק זה יהווה הסכמת האגודה לכך. ההוצאות בגין התכנית יהיו על האגודה.
על המערערים לפנות את חלקה 54 כולל כל ציוד שהוא. גם חלקות 20 ו- 55 יפונו כשלאגודה זכות החזקה בלעדית.
למערערים תהא זכות קדימה לשכירת שטח זה או חלקו, תוך תשלום דמי שימוש.
למערערים זכות פיצוי בגין עקירת המטע וסלילת הדרך וכן בגין פינוים מחלקה 20. עניין גובה הפיצוי יידון בהמשך הבוררות.
טענות המערערים:
אכן מחזיקים הם במשק 73 במושב גבע כרמל. המערערים טענו בפני הבורר כי מאז 1950 עובד המשק בקביעות עד לגבולו עם נחל מערות, (חלקה 20 כהגדרתה היום, חלקה 54 וכן חלקה , 55, בנוסף לחלקה 21 שהיא המשק) ללא עוררין ע"י מי מבעלי הזכויות הפורמאליות בקרקע וכי השטח כולו הוענק להם ע"י האגודה ו/או הסוכנות כחלקה א' בנחלה. שטחים אלה הוחזקו עוד קודם לכן ע"י הורי גב' עמליה שריג (המערערת) ולאחר מכן ע"י המערערים עצמם. כראייה הובאו תצהירי חברי אגודה המכירים את המושב.
המערערים הבהירו כי יהיו נכונים לקבל הנחת קו המים דרך מטעיהם בתמורה לפיצוי הוגן בגין הנזקים שיגרמו לעצים וליבול. כמו כן, פנו המערערים בכתב לאגודה ודרשו כי לא ייעשה דבר בשטח האמור ללא תיאום עימם ותוך התחייבות לפיצוי.
ב- 15/7/01 התקיימה אסיפת חברים במהלכה הופעל לחץ חברתי קשה על המערערים להסכים להעברת הצינור במשקם. גם במהלך ישיבה זו הבהירו כי אינם מתנגדים - אך בפיצוי הולם. חבר הועד, יוקי גז, הודיע כי ראשית יונח קו המים ולאחר מכן ייגשו לנושא הפיצוי.
הצינור הונח במהלך חודש יולי 2001, תוך עקירת כל העצים שבין הצינור לנחל מבלי שתיעקר אך רצועה צרה של עצים.
טענתה הנוספת של האגודה על התרעתה בגין חריגה מגבולות עוד לפני הסכסוך הנדון אינה אמת.
הנזק למערערים מסתכם ב- 46,463 ₪ בגין הנחת הצינור וכן 2,250 ₪ עלות השמאות. סך כל הנזק מסתכם ב- 48,713 ₪ נכון ל- 3/9/01.
טעה הבורר כשקבע כי זכויות המערערים בשטחי המריבה הן של בר-רשות ולאגודה זכות להפסיקן בכל עת. לאגודה אין זכות לב
טעה הבורר כשלא קבע כי רשות המערערים בשטחי המריבה, צמודה וזהה לזכות האגודה וכל עוד זו נמשכת, לא ניתנת לביטול זכות המערערים.
הבורר הסתמך על הלכה ישנה בקובעו כי זכויות של בר-רשות ניתנות להפסקה בכל עת. אכן על פי הפסיקה ניתן לב
"אופן הביטול ותנאיו תלויים היו בטיבה של הרשות, במטרה שלשמה ניתנה ובנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה".
(ע"א 809/90 מרדכי חי לידאוי נ' דבורה לידאוי).
יש מקום לשים דגש גם על שיקולים של צדק: הציפייה כי חוזה השכירות בין מנהל מקרקעי ישראל לאגודה ימשך לצמיתות היא לגיטימית ויש לקחתה בחשבון. הציפייה שוללת הזכות לב
טעה הבורר כשלא התייחס לעצי הזית, וכשקבע כי חלק מהעצים הנוכחיים חסרי ערך כלכלי.
תביעת האגודה לסילוק יד המערערים מקורה בסכסוך אישי כשהאגודה מנצלת את כוחה. מעשי האגודה נגועים חוסר תום לב.
על הבורר היה לפסוק כי כל שטחי המריבה שייכים לחלקה א' של המערערים כיוון שהם המחזיקים מ- 1950 ע"פ רשות בלתי-הדירה, השוללת מן המשיבה זכות לב
הרשם מתבקש לקבל הערעור ולב
טענות האגודה:
כאמור, האגודה בעלת זכויות במשבצת הקרקע שבמושב גבע הכרמל בהתאם לחוזה החכירה בינה ובין מנהל מקרקעי ישראל.
המערערים טענו כי כל השטח שבין חלקה 21 (המשק), חלקה 54 וכן חלקה 55 מוחזקים על ידם עוד מ- 1950 וכי השטח כולו הוענק להם ע"י האגודה ו/או הסוכנות כחלקה א' של נחלתם. האגודה מנגד טוענת כי רק חלקה 21 היא משק המערערים; גודל חלקה א' של משק המערערים כ- 20 דונם. בנוסף נתנה האגודה למערערים רשות לעבד חלקה ב' בת כ- 7 דונם, ממזרח לכביש 4. מצפון לחלקה א' של משק המערערים מצויה חלקה ציבורית של האגודה בת כ- 3 וחצי דונם בה נטעו המערערים מטע בננות מבלי לקבל את רשות האגודה לכך וללא הסכמתה.
האגודה דרשה את פינוי החלקה האמורה בתביעה משפטית שהגישה לבית משפט השלום בחיפה. באותה עת הייתה תלויה ועומדת גם תביעה של המערערים כנגד האגודה. לכן, הגיעו הצדדים להבנה בדבר מחיקת התביעות, תוך שהאגודה סבורה כי עם תום חיי המטע, יפונה הוא ע"י המערערים.
בפועל גם בתום חיי המטע האמור המשיכו המערערים לעשות שימוש בשטח ללא רשות האגודה, בעלת השטח.
למערערים לא הוענקו מעולם כל זכויות בשטחי האגודה, המערערים פלשו לשטח שלא כדין, מעמדם הינו של בר רשות בלבד. המערערים אף נדרשו מספר רב של פעמים לפנות ולסלק ידם מהשטח.
האגודה מערערת על השטחים שהורה הבורר להוסיף לחלקת המערערים:
המערערים שמו יהבם על מפת הסוכנות מ- 1950 בעוד שהאגודה טענה כי למפה זו אין כל תוקף סטטוטורי. האגודה הסתמכה על תב"ע שאושרה לפני שנים רבות הידועה כמש"ח 16 (להלן: התב"ע).
ע"פ המודד מטעם האגודה אשר חוות דעתו לא נסתרה, ההבדל בין 2 התוכניות עומד על 140 מ"ר המופיעים במפת הסוכנות ולא מופעים בתב"ע.
ע"פ התכנית לצרכי רישום שנעשתה בעקבות התב"ע הנ"ל, גודל ממוצע של חלקה א' של נחלה עומד על 19,830 דונם. גודל חלקה א' של המשיבים 19,518 דונם לפי התב"ע.
ע"פ פסק הבורר, גודל השטחים שנגרעו מחלקת המערערים עומד על 846 מ"ר (602 מ"ר + 244 מ"ר), בעוד שהתווסף לחלקה שטח שגודלו 755 מ"ר במקומו על פי התב"ע.
האגודה טוענת כי לא היה מקום להורות על הוספת 846 מ"ר שכן הדבר גורם להגדלה של 700 מ"ר ללא הצדקה.
בשל מצוקת המים הונח קו המים שע"פ פסק הבורר הוא חלק משטח המערערים (244 מ"ר שפסק הבורר כי יצורפו לחלקה א' של הערערים) ואין הגיון שלאגודה לא תהיה גישה חופשית לקו המים בעת הצורך. אמנם קבע הבורר כי הדרך המאפשרת נגישות לצינור תישאר ללא שימוש גם בעתיד, ולכן אין הגיון בקביעתו כי שטח זה יתווסף לחלקה א' של המערערים ובהתאמה יש לשנות את התב"ע כשההבדל בפועל עומד על פחות מ- 100 מ"ר.
צירוף שטחים תוך תיקון התב"ע גורם הוצאות מיותרות לאגודה בעיקר נוכח העובדה כי 755 מ"ר התווספו לחלקה - במסגרת התב"ע. אולי היה מקום להורות שאת עלות תיקון התב"ע יחלק הבורר בין המערערים לאגודה. כמו כן, במקום האמור, צריך היה להורות על הוספה של 100 מ"ר שהינו הפער שבין השטחים שהחליט הבורר להוסיף לחלקה א' לבין השטחים שנגרעו כתוצאה מהתב"ע.
ההוכחה כי גם המערערים רואים במש"ח 16, שהיא התב"ע עליה הסתמכה האגודה, את התכנית לפיה נקבעים הגבולות בנחלות, היא כי תכניות בנייה שהגישו המערערים נערכו לפיה. בהליכים דנן מתכחשים הם לכך. למערערים גרסאות שונות בזמנים שונים וכבר נפסק כי דבר זה אינו לגיטימי. (קביעת כבוד השופט טירקל בע"א 3368/93).
מספר שבועות לאחר המכתב ששלחו המערערים לאגודה בדבר פיצוי במקרה של פגיעה ביבולם, הוזמנו המערערים לישיבה, כמו גם חברים אחרים אשר חרגו מגבולות משקם לאזור בו אמור היה להיבנות קו המים. בישיבה הוסבר לחברים הצורך בהנחת קו המים, הוצגה להם מפה בה מופיעים גבולות משקיהם וכן תוואי רצועת השטח בו יונח קו המים. בישיבה נכח מר שריג, המערער, ולא הביע כל הסתייגות.
גם בעת עקירת העצים שננטעו ע"י המערערים ללא רשות האגודה על שטחה, לא הועלו הסתייגויות כלשהן ע"י המערערים, ובכך יצרו מצג לפיו אין להם כל דרישות או טענות בנוגע להנחת קו המים או בנוגע לפיצוי כלשהו. כעת מנועים המערערים, מניעות מכח התנהגות, לטעון אחרת.
לאור האמור לעיל, אין זכאים המערערים לקבלת פיצוי כלשהו בגין עקירת העצים שכן לא יעלה על הדעת שאדם הפועל בשטחי אחרים מבלי שניתנה לו הרשות או ההסכמה לכך יוכל לטעון לקבלת פיצוי: "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". התנהגות המערערים עולה כדי חוסר תום לב והולכת שולל.
ישנו שוויון בין חברי האגודה בכל הקשור לשימוש ברכוש האגודה. על כן אין הצדקה לקביעה כי למערערים תהא זכות קדימה לשכור שטח זה כאמור בפסק הבורר.
אין המערערים יכולים לטעון כעת לחוסר סמכות הבורר מן הטעמים הבאים:
על פי הפסיקה טענת חוסר סמכות עניינית צריכה לעלות בהזדמנות הראשונה ובודאי שלא לאחר מתן הפסק.
לא רק שלא הועלתה בהזדמנות הראשונה, המערערים אף סמכו ידיהם על מנגנון הבוררות שכן בעבר אף הגישו תביעה נזיקית כנגד האגודה על פי הסעיף.
תיקון התקנון נעשה לפי החלטת האסיפה הכללית לפני כ- 9 שנים. במהלך הזמן נהגו חברי האגודה להסתמך על התיקון ופעלו לפיו. לפיכך, יש להחיל מניעות ושיהוי.
טעה הבורר כשקבע כי על האגודה לפצות את המערערים.
מבוקש:
פסק דין הצהרתי לפיו אין המערערים זכאים לפיצוי כלשהו בגין עקירת העצים.
פסק המורה על סילוק ידי המערערים משטחי האגודה ופינויים מכל חפץ ואדם וכן עקירת כל המטעים על שטחים אלו ופינויים, כולל הגזם.
צו מניעה האוסר על המערערים להיכנס בין בעצמם ובין באמצעות אחרים לשטח האגודה ועשיית כל שימוש שהוא בשטחי האגודה.
תשלום חוב המערערים לאגודה, בהתאם להחלטת מוסדות האגודה לחייב את חברי האגודה המעבדים שטחים של האגודה ב- 100$ לדונם, לשנה. לפיכך, עומד חוב האגודה על 2,447$ שהם 11,256 ₪ נכון למועד הגשת התביעה.
חיוב המערערים בגין הוצאות ושכ"ט עו"ד.
לאחר שעיינתי בכל החומר שבפני הנני קובע כדלקמן:
את החלטתי אחלק לשני חלקים: הראשון יידון בסמכות הבורר והשני יידון בערעור על פסק הבורר, שכן תלוי השני בראשון.
סמכות הבורר;
טוענים המערערים כי
"3. מינויו של הבורר היה פגום, ובמידה ונעשה על פי תקנון מתוקן של האגודה, הרי שהתיקון נעשה שלא כדין והוא חסר תוקף.
4. לפיכך מבקשים המערערים שפסק הבורר החלקי יבו
טענה זו דינה להידחות מכמה טעמים;
אין סומכים המערערים טענתם זו בעובדות או טענות אחרות אשר ניתנות לבחינה וזו בלבד מספיקה על מנת לדחות את הטענה שהרי ידוע כי "המוציא מחברו עליו הראיה".
לפי הראיות המונחות לפני, אשר לא נסתרו, תיקון התקנון לעניין סעיף 52(2) לפקודת האגודות השיתופיות נעשה על פי החלטת האסיפה הכללית – כנדרש, לפני 9 שנים.
במהלך השנים שחלפו מאז התיקון נעשה שימוש בסעיף, דבר המעיד על קבלתו בהתנהגות, ובודאי מצד חברי אגודה שיכולים היו לדעת על השינוי ולהתנגד לו – דבר שלא נעשה.
כפי שטען ב"כ האגודה וצדק בטענתו, יש להעלות טענת חוסר סמכות בהזדמנות הראשונה האפשרית. אפשר שבמקרים חריגים יתאפשר הדבר גם בשלבים מאוחרים יותר אך צריכה להימצא סיבה המאפשרת זאת, וכאן לא סמכו המערערים טענתם בדבר.
בתיק אברמוב נ' כפר חיים נקבע על ידי כך:
"לגבי תיקון תקנון האגודה הריני קובע כי התקנון תוקן על פי פקודת האגודות השיתופיות ואושר כדין ע"י הרשם. לא יתכן להעלות לראשונה טיעונים נגד תיקון תקנון לאחר שחלפו 7 שנים מיום אישור התקנון. לא ניתן היום לבדוק עובדתית תוקפו של התיקון, האם הייתה זו אסיפה נדחית? האם ניתן אישור מוקדם של הרשם לתיקון? וטענות אחרות."
דעה דומה הובעה גם בעניין פודברז נ' כפר חיים, כאשר נאמר כי לאחר חלוף מעל 7 שנים, אין אפשרות מעשית לבדוק טיעונים כאמור לעיל, מה גם שישנה מניעות לטעון טענות אלה לאחר תקופה ארוכה כל כך וזאת לאחר שלא הובעה כל מחאה על פגיעה ומבלי לדרוש כל תיקון.
בעניינינו עברה תקופה ארוכה מ- 7 שנים ומכאן – כל מילה מיותרת.
פסק הבורר;
ראשית אציין כי לא מצאתי לנכון להתערב בקביעותיו העובדתיות והמשפטיות של הבורר והנני מקבל את כל קביעותיו העובדתיות. כפי שנפסק ע"י כבוד השופט אגרנט בבג"צ 91/40 (חיים פריש נ' רשם האגודות), סעיף 52(2) לפקודת האגודות השיתופיות איננו בוררות רגילה מאחר והוראות חוק הבוררות אינן חלות עליו ולרשם הזכות להמיר שיקול דעתו בשיקול דעת הבורר. למרות זאת, בנסיבות אלו ומשלא העלו המערערים כל פגם היורד לשורשו של עניין בנושא קביעותיו העובדתיות של הבורר הרי אינני יכול לב
פ"ד מה(4) ע"א 496/89 סאלם סאלמה איל קאלאב ואח' נ' אוניברסיטת בן גוריון, עמ' 343.
פ"ד מה(5) ע"א 463/89 האפוטרופוס על נכסי נפקדים ואח' נ' חסנה עלי סארי שדידה ואח', עמ' 857.
פ"ד לב(2) ע"א 734/76 כליני נ' אלמונים, עמ' 661.
פ"ד מו(4) ע"א 284/88 גבאי נ' פוגל ואח', עמ' 837.
לעניין זה יפים דבריו של כבוד השופט זוסמן שקבע בספרו כי:
"קביעה עובדתית שנקבעה בדרגה הראשונה לא תתב
(ראה: זוסמן, סדר דין אזרחי, מהד' 5, בעמ' 807 והאסמכתאות).
המערערים לא הצביעו על טעות עקרונית במסקנותיו של הבורר ולפיכך אין ערכאת הערעור יכולה להתערב בהן.
ראה: פ"ד לח(4) 260/82 סלומון נ' אמונה, עמ' 253.
לעניין גבולות המשק: כפי שקבע הבורר ובצדק, המפה עליה סמכה ידה האגודה אינה מקנה זכויות קנייניות כלשהן שכן מתארת היא תכנית בנייה עתידית ומטרתה תיכנונית בלבד. עם זאת לא נמצאו הבדלים משמעותיים שאינם ניתנים לגישור בין המפה עליה סמכה ידה האגודה ובין המפה עליה סמכו ידיהם המערערים: על פי קביעת הבורר יתווספו לחלקה א' של נחלת המערערים 602 מ"ר (שהם חלק מחלקה 20) וכן 244 מ"ר (שהם חלק מחלקה 54) נוספים מצפון למשק. מקור התוספת הוא בהבדלים בין המפות האמורות. כמו כן נקבע כי שאר השטחים המוחזקים ע"י המערערים אינם חלק מהנחלה וזאת בהסתמך על שתי המפות גם יחד. יש לאשר קביעות אלה המעוגנות היטב בחומר הראיות.
לעניין זכויות המערערים במשק: רוב הישובים שהוקמו לאחר קום המדינה הוקמו על קרקעות המדינה, כפי שבמקרה זה. מסביר חיים נועם בסיפרו אגודות שיתופיות:
"המסגרת המשפטית בה מוסדרות זכויות החברים הינה חוזה משולש בו נקבע כי הקרקע המנוהלת ע"י המנהל תימסר לסוכנות אשר תשכיר את הקרקע לאגודה השיתופית על מנת שזו תרשה לחבריה לגור בתחום הנחלה ולעבד את הקרקע החקלאית"
בהסדר שכזה האגודה היא ברת-רשות והחבר גם הוא בר-רשות – מטעמה. במקרה הנדון מבחינה קניינית אכן האגודה היא השוכרת של המקרקעין אל מול מינהל מקרקעי ישראל, והחבר הוא, כאמור, בר-רשות מטעם האגודה. מכאן, כי למערערים אין זכויות קנייניות עצמאיות בנחלתם: זכותם יונקת מקורה מהחוזה הקיים בין האגודה למינהל, כפי שקבע הבורר.
עם זאת, הוכרה זכות אגודה ליטול שטחים מחלקות ב' המוחזקות ע"י חברים כברי-רשות, אך לצורך פיתוחים, הקצאות מגרשים וכדומה, ולא בצורה שרירותית, תוך התחשבות בנסיבות בהן הוחזקה החלקה ע"י החבר. מכאן נובעת המסקנה כי יש להפעיל מערכת איזונים בין זכויות האגודה לזכויות החברים, כאשר המדובר הוא בזכות האגודה להפסיק את רשות השימוש שניתנה לחבריה.
פסיקת הבורר מאוזנת כראוי בקביעתו כי יש להבחין בין חלקות 20, 54 ו-55: בחלקה 20 קיים מטע בננות לו ערך כלכלי ממשי וכן עצי זית. אמנם האגודה הפסיקה את רשות השימוש שניתנה בחלקה זו, אך אין הפסקת השימוש נכנסת לתוקפה מיידית. חלקה זו (בניכוי 602 מ"ר) תפונה בתום חיי מטע הבננות שאורך חייו נאמד בשנים ספורות מיום הנטיעה. האיזון בא לידי ביטוי בכך שגם כאשר נותן-הרשות עושה שימוש בזכותו לביטול רשות השימוש ולהחזרת הקרקע לידיו, יש לתת לבר-הרשות זמן סביר לפינוי הקרקע כשכאן 'זמן סביר' הוא אורך חיי המטע. בהתאם לקביעת הבורר חלקה זו תפונה בתום חיי מטע הבננות ללא התייחסות לעצי הזית, אותם ראה הבורר כטכניקה לתפיסת שטח ולא מעבר לכך. אני מקבל קביעה זו של הבורר.
לעניין חלקות 54 (בניכוי 244 מ"ר) ו-55, תופסק רשות השימוש שניתנה החל מעתה כשעל המערערים לפנות שטחים אלו. הנני מאשר את פסיקתו של הבורר כי על האגודה ליזום שינוי של תכנית הרישום בהתאמה לקביעות האמורות לעיל בקרקעות האגודה ובנחלת המערערים כשעלויות תיקון תכניות הרישום יחולו על האגודה.
לעניין הפיצוי: הנני מאשר את קביעת הבורר כי לעצים שנעקרו ע"י האגודה ערך כלכלי ממשי, ומאחר ונטיעת עצים אלו הייתה תוצאה של היות המערערים ברי-רשות בקרקע וכתוצאה מהציפייה של המערערים להמשך אותה רשות– זכאים הם לפיצוי עבור עקירתם.
לעניין גובה הפיצוי: התיק יוחזר לבורר על מנת שידון בשאלת גובה הפיצויים.
בעניין טענת ההתיישנות: הנני מקבל קביעת הבורר כפי שהיא.
לעניין זכות הקדימה: יש מידה של איזון בהחלטת הבורר שקבע שיש ליתן למערערים זכות קדימה, אולם מול איזון זה יש להעמיד את זכותם של שאר חברי האגודה לשוויון. במידה ויועדף חבר אחד על פני האחרים הרי שאר החברים יוכלו להצטרף להליך ולטעון נגד ההסדר המוצע ע"י הבורר. משקבע הבורר זכות לפיצוי, ואני מאמץ החלטתו, הרי אין ליתן להם זכות קדימה.
הוצאות: מאחר ודחיתי את הערעור והערעור שכנגד למעט בנושא שולי אחד, אינני סבור כי יש מקום להטיל הוצאות על מי מהצדדים. כל נושא ההוצאות שהוציאו הצדדים יוכרע על פי הבורר עת ייקבע את גובה הפיצויים.
בהעדר, ה
החלטתי לצדדים.
