בפני עו"ד דנה ביאלר

עוזרת רשם האגודות השיתופיות                                             

תב' 418/382/2010
 

בעניין:             1. רחל לוי        ת"ז 50847540

                        2. גד לוי           ת"ז 50840263

                                                                                                   המשיגים;

 

ובעניין:            בית יצחק - שער חפר אגודה להתישבות חקלאית בע"מ

                       

                                                                                                                          המשיבה;

           

ה ח ל ט ה

בפני השגה על פסק בוררות מיום 16.3.2018 שקבע כי על המשיגים לחתום על המסמכים הדרושים לביטול זכות חכירה לדורות שיש להם ב- 8 דונם מתוך 521 דונם בחלקה 1 בגוש 8282 הרשומה כמושע, וייחודם של 8 דונם אלה.

 

1. רקע:

ביום 11.8.2010 התקבלה בקשת המשיבה (להלן גם – "האגודה") לפתוח בהליך בוררות בשל מחלוקת בינה ובין המשיגים בקשר עם התאמת רישום זכויות חבריה, וביניהם המשיגים, לזכויות הקיימות בפועל.

ביום 16.9.2010 מונתה כבוררת יחידה להכרעה במחלוקת זו עו"ד ------ (להלן – "הבוררת"). בכתב המינוי נקבע כי המחלוקת תידון בהתאם לסעיף 52(2) לפקודת האגודות השיתופיות (להלן – "הפקודה") קרי – בכפיפות לדיני האגודות השיתופיות ולא לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968.

בהליכים שנוהלו בפני כב' הבוררת, טענו המשיגים לחוסר סמכות עניינית לדון במחלוקת שהובאה לפתחה. כב' הבוררת דחתה טענה מקדמית זו של המשיגים.

המשיגים, אשר לא נחה דעתם מהחלטתה של כב' הבוררת, פנו לבית המשפט המחוזי בתובענה לסעד הצהרתי לפיו התבקש בית המשפט לקבוע כי אין לרשם האגודות השיתופיות (להלן – "הרשם") או לבורר מטעמו סמכות לדון בתביעת האגודה. בהחלטתה של הנשיאה דאז, כב' השופטת הילה גרסטל, נדחתה התובענה "בשל חוסר סמכות עניינית בכל הנוגע להכרעה בסמכות הרשם, ובשל הליך שגוי שננקט חלף ערעור על החלטת הבוררת בעניין סמכותה." (הפ' 18701-06-12 לוי ואח' נ' בית יצחק - סעיף 36 לפסק הדין מיום 19.1.2014).

אף מכך לא נחה דעתם של המשיגים, והם עתרו לבג"ץ כנגד ההחלטה על מינויה של כב' הבוררת. בהחלטת בג"ץ הקצרצרה מיום 11.5.2015 נכתב: "בהמלצתנו חזרו בהם העותרים מהעתירה. העתירה נדחית, אפוא, ובנסיבות העניין לא ראינו לעשות צו להוצאות".

בכך למעשה התחדש הדיון בפני כב' הבוררת.

לאחר ההליכים שהתנהלו בפניה, הוציאה כב' הבוררת תחת ידה פסק בוררות סופי ביום 18.3.2018 לפיו תביעתה של האגודה מתקבלת במלואה (להלן – "פסק הבוררת").

ביום 26.3.2018 התקבלה 'בקשה לביטול פסק בורר' במזכירות (להלן – "השגה").

ביום 27.3.2018 קבעתי מועד לדיון בהשגה, ניתנה ביד האגודה הזכות להשיב להשגה וביד המשיגים הזכות להשיב לתשובה.

לאחר בקשות דחייה שהוגשו בהסכמה ונתקבלו, התקבלה ביום 10.7.2018 'תשובה ל"בקשה לביטול פסק בורר" ובקשה לאישור פסק בורר ומתן סעד אופרטיבי לאכיפתו' (להלן – "התשובה להשגה").

המשיגים לא עשו שימוש בזכותם להשיב לתשובה להשגה.

 

2. טענות עובדתיות ופסק הבוררת:

מפסק הבוררת עולה כי האגודה מצויה בעיצומו של הליך הסדרת רישומן של הנחלות שבשטחה באופן שהמצב הרישומי ישקף את זכויות החברים באופן מדויק וכל חבר בעל זכויות בנחלה יוכל לחתום על חוזה חכירה ארוך טווח מול רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"). זאת, כך מפסק הבוררות בשל הטענה כי בלשכת רישום המקרקעין נרשם שטחה של האגודה כמתפרס על חלקות גדולות אשר כל אחת מהווה יותר מנחלה אחת.

האגודה טענה בפני כב' הבוררת לעניין המחלוקת עם המשיגים כי על מנת להביא להסדרת הרישום באופן שכל נחלה תירשם על שם החברים הרלוונטיים בעלי הזכויות בה בפועל - יש לחלק את חלקה 1 בגוש 8282 אשר גודלה 521 דונם, הרשומה כמושע (להלן – "חלקת המושע") באופן שיהיה תואם את הזכויות להן זכאים המשיגים בחלקה, "... ובמקביל לייחד להם את החכירות ההיסטוריות, על החלקה החדשה, שתיווצר לאחר החלוקה מחדש." (פסקה שניה בפרק הרקע בפסק הבוררת).

לטענת האגודה אין בתהליכים שמבקשת היא לבצע כדי לפגוע במשיגים אלא להתאים את הרישום למצב במציאות ולזכויות המשיגים, ואף להיטיב את מצבם: משכעת זכויותיהם רשומות במסגרת מושע הרי שבתום התהליך יהיו בעלי חוזה חכירה על קרקע ספציפית ומסומנת בהתאם, בת 8 דונמים. עוד טענה האגודה כי המשיגים הם היחידים מבין חברי האגודה שמתנגדים לתהליך באשר כל האחרים אשר להם זכויות זהות במושע כבר נתנו הסכמתם לכך וחתמו על המסמכים הרלוונטיים לצורך ביטול זכות החכירה הרשומה לטובתם.

המשיגים טענו כי בידם זכות חכירה לדורות ל- 99 שנים, וכי יש בתהליך שמבקשת האגודה לבצע כדי לפגוע בהם מן הטעם כי הייעוד של המושע אינו רק חקלאי, בשונה מהקרקע שמבקשת האגודה לייחד להם, כי אם גם מגורים, מסחר ותעשייה.

המשיגים טענו בפני כב' הבוררת כי האגודה עומדת לנשלם מזכויות שיש להם ב- 8 דונם בתוך החלקה בת 521 הדונמים אשר אותה מבקשת האגודה לפצל, ולהקצות להם 8 דונם במקום אחר, מחוץ למושע, ששימושו חקלאי בלבד.

לצד טענה זו טענו המשיגים כי גם לו תייחד האגודה למשיגים את הקרקע שבחזקתם בתוך המושע – הרי שגם אז ייגרם להם נזק כלכלי. זאת מן הטעם כי אותו חלק במושע הנתון לחזקתם מגלם זכויות חקלאיות בלבד בעוד ששכלול זכות בלתי מסוימת במושע לאור שימושיה הנוספים (מגורים, מסחר ותעשיה) שווה יותר מבחינה כספית. הפרש זה בין שתי הזכויות מהווה למעשה את הנזק שייגרם למשיגים ככל שתתקבל תביעת האגודה.

המשיגים טענו עוד כי בפעולה זו שמבקשת האגודה לקדם, קרי – ביטול זכות החכירה לדורות בחלקת המושע וייחוד שטח אחר ספציפי מתוכה או מחוצה לה, אין לה לאגודה כל מעמד, באשר הגורם שלטענתם מוסמך לפעול בנדון הוא הקרן הקיימת לישראל באמצעות רמ"י בלבד ולא האגודה שאינה צד ל'עסקה' שבמסגרתה הוקצו למשיגים זכויות החכירה במושע.

עוד עולה מפסק הבוררת כי הסכם החכירה של מורישי המשיגים לא הוצג, ואף לא שטר החכירה על שמם. המשיגים הוסיפו וטענו בפני כב' הבוררת כי אין כלל לקשור בין זכויותיהם המעין-קנייניות העולות כמעט כדי זכות בעלות במושע ובין חברותם באגודה. לטענתם זכות החכירה לדורות ניתנה להם במנותק מזכויותיהם כחברי אגודה.

לאחר סקירה היסטורית קצרה על אודות התהליכים שהביאו להקמת מושב בית יצחק והאגודה, הלקוחים מ"רשומת ההיסטוריה של הקמת מושב בית יצחק" (ריישא עמ' 6 לפסק הבוררת) קבעה כב' הבוררת כי רישום מורישיהם של המשיגים בלשכת רישום המקרקעין (להלן גם – "הטאבו") "אינו עצמאי ונעשה לאחר וכתוצאה מעצם היותם מתיישבים אשר קיבלו נחלה והצטרפו כחברים מן המניין לאגודה, עם כל המשתמע מכך." (סעיף ג. עמ' 6 לפסק הבוררת).

לאור זאת קבעה היא

"כי הנתבעים, כחברי אגודה, מן המניין, מחויבים לפעול לפי תקנונה ולפעל [כך במקור] בהתאם להחלטת מוסדותיה.

החלק הרשום על שם המורישים בטאבו במושע הוא החלק החקלאי של נחלתם (ראה ס' 10.7 לתצהיר של רחל לוי). אין חולק על כך כי כל החלקה הנ"ל מהווה חלק מחוזה המשבצת של האגודה. הנתבעת הצהירה אף כי החלקה הזו אינה מעובדת על ידם.

התרשמתי מהאמירות של הנתבעים הן בפני והן בס'..... לתצהירה של רחל לוי, כי אכן, התנגדותם לייחוד החכירות היא בשל רצונם לקבל הטבות כספיות.

בשל כך, אף המציאו חוו'ד שמאי... מדובר בפיצוי של השבת קרקע לרשות מקרקעי ישראל- וזאת כידוע רק במקרה שהרשות מעוניינת מיוזמתה לשנות יעוד הקרקע. אך זהו אינו המצב, ועל כן אין נפקות לחוות הדעת, אך היא מדגישה את רצונם של הנתבעים בפיצוי כספי בדין הסכמתם לייחוד חכירות.

מר מקורי הצהיר כי החברים האחרים שהסכימו למחוק את החכירות לא דרשו כל תשלום בשל כך."

(עמ' 6 לפסק הבוררת)

ולסיום קבעה כב' הבוררת

"כי הנתבעים מחויבים לחתום על ביטול החכירה וייחודה. וזאת תוך 7 ימים מיום המצאת המסמכים על ידי האגודה. האגודה תחתום על התחייבות כי כל המהלכים וההוצאות לצורך כך יהיו על חשבונה, וכן תתחייב כי ה 8 דונם החדשים יהיו במקום הקרוב ביותר שאפשר במקום שהיה בחזקתם ובשימושם של הנתבעים.

על מנת לגרם [כך במקור] להליך להתקיים, הנתבעים יעשו כל אשר לעיל [כך במקור] ידם לטפל בהקדם ברישום צווי הירושה/קיום הצוואה של המורישים על שמם בלשכת רישום המקרקעין ובכל מוסד אחר שיידרש. והתובעת תחתום על כל מסמך שידרש אם ידרש לשם כך."

(עמ' 7 לפסק הבוררת)

כב' הבוררת השיתה על המשיגים 7,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין הוצאותיה של האגודה ושכר טרחת עורך דינה, וקבעה כי עליהם לשלם זאת בתוך 30 ימים.

 

3. טענות המשיגים בפניי:

לטענת המשיגים פסק הבוררות נסמך על ארבעה נימוקים אשר דין כל אחד מהם להתבטל בהיותו שגוי:

מעמדם של המשיגים כחברי אגודה – לטענת המשיגים אין לקשור בין רישום החכירה על שמם מבחינה היסטורית ובין היותם חברי אגודה.

מעמדם של 8 הדונמים הבלתי מסוימים בחלקת המושע אינו מהווה את חלקה ב' של המשיגים וזאת בשונה מאשר קבעה כב' הבוררת, אלא מהווים שטחים נוספים לשטחי ב' שהוקצו להם מאוחר יותר על ציר הזמן.

החלטה 1054 – עליה נשענה כב' הבוררת בקובעה כי חוזים היסטוריים דוגמת חוזה החכירה שבידי המשיגים כיום, אינם זכאים ליהנות מהחלטות מיטיבות של רמ"י וכפועל יוצא מכך לא ייהנו מהטבות הקשורות בשינוי ייעוד קרקעות המושע. לטענת המשיגים החלטה זו אינה רלוונטית לענייננו כלל ושגתה כב' הבורר עת התבססה גם עליה.

חוות הדעת של המומחה מטעמם של המשיגים – שגתה כב' הבוררת שקבעה כי אין להישען על חוות דעת זו מאחר שממילא לא נגרם למשיגים כל נזק. נגרם נזק, וכימותו – כמצוין בחוות הדעת.

מן הטעמים הללו טוענים המשיגים כי יש לבטל את פסק הבוררת.

 

4. טענות האגודה בפניי:

לטענת האגודה יש לדחות את ההשגה מן הטעמים הבאים:

חוסר סמכות - הסמכות להורות על "ביטול" פסק הבוררת כפי שמבקשים המשיגים כלל אינה נתונה לרשם לפי הוראות הפקודה ועל כן יש לדחות את ההשגה.

אי התערבות ערכאת הערעור בממצאים שבעובדה – לטענת האגודה אין ערכאת הערעור מתערבת בממצאים שבעובדה אותם קבעה ערכאה דלמטה על בסיס הראיות שהובאו בפניה. משהטענות המועלות בהשגה יוצאות כנגד ממצאי עובדה (כגון שרישום זכות החכירה קשורה לחברות מורישי המשיגים באגודה, ועוד) – יש לדחות את ההשגה.

החלטה 1054 של מועצת מקרקעי ישראל – לטענת המשיבה טענות המשיכים בעניין זה מבוססות על דברי אוביטר שכן נאמרו כתוספת לממצאיה האחרים של כב' הבוררת, ועל מנת לחזק את מסקנותיה בלבד.

חוות הדעת שהגישו המשיגים – צדקה כב' הבוררת בקבלת טענת האגודה כי בקשת האגודה אינה גורמת למשיגים כל נזק משאין מדובר ב"המרה" או בגזלה של זכויותיהם אלא ב"ייחוד" הזכויות, שאולי אף מעלה את ערכן. מן הטעם הזה צדקה כב' הבוררת בקובעה כי אין כל רלוונטיות לחוות דעת שמכמתת נזק. על כך הוסף כי משלא הוצגה בפני נותן חוות הדעת הראיה החשובה ביותר והיא חוזה החכירה מכוחו נרשמה הזכות – כי אז לנותן חוות הדעת אין בהירות לנסיבות הקניית הזכות ולמגבלות שאולי חלות עליה ומכאן כי אין לה כל חשיבות ראייתית.

טענת המשיגים להעדר הוראות המבטיחות את ייחוד החכירה – לטענת האגודה המדובר בפעולות שנעשות "בטור ולא במקביל ובפער זמנים מסוים" (סעיף 2.23 לתשובה להשגה) וככל שלא הובטחה ייחודה של החכירה כי אז הרי שחוסר זה הוא דווקא מצידה של האגודה שלא ניתנו הוראות מספקות להבטחת עמידת המשיגים בהוראותיה של כב' הבוררת.

במקביל לתשובה להשגה שטענותיה פורטו לעיל בהרחבה, הגישה האגודה בקשה לאישור פסק הבוררת וכן "להורות במסגרת אישורו, על מינוי... כונס נכסים.. על זכויותיהם של המשיגים בעיזבונותיהם... שיוסמך לחתום על כל הצהרה, בקשה או מסך אחר, שיידרשו לטובת אכיפת פסק הבוררת ושהוצאות פעולותיו – ככל שתידרשנה - תושתנה על המשיגים." (סעיף 4.5 לתשובה להשגה).

 

5. דיון והכרעה:

חוסר סמכות ואי התערבות ערכאת הערעור במסקנות עובדתיות של ערכאה דלמטה

לטענת האגודה, סמכויות הרשם מתמצות אך במילות סעיף 52(4) לפקודה הקובע כי בסמכותו "לתקן את פסק הבוררים או להחזיר לבורר או לבוררים כל עניין הנזכר בפסק למען יחזרו ויעיינו בו". משסעד של ביטול אינו מצוי בסעיף – כי אז יש לדחות את ההשגה מחוסר סמכות.

מבחינה דווקנית אפשר כי הצדק עם האגודה. עם זאת, נראה כי פרשנות תכליתית של הוראת חוק זו מובילה למסקנה אחרת.

ראשית, משמעות תיקון הפסק מקפלת בתוכה את הקביעה כי תוצאת פסק הבוררות שגויה. ככל שנקבע כי התוצאה שגויה – הרי שהתוצאה המעשית של קביעה כזו היא ביטול פסק הבוררות הרלוונטי.

שנית, מן הטעם כי כבר בתקנות האגודות השיתופיות (בוררות בסכסוכים), תשל"ב-1972 בוחר המחוקק בביטוי "השגה": בתקנה 19 לתקנות אלה קובע מחוקק המשנה כי זכותו של צד "להשיג בפני הרשם תוך עשרה ימים" תצוין באופן מפורש בפסק הבורר. מחוקק המשנה אינו קובע כי צד יכול להגיש בקשה לתקן את הפסק או להחזירו לבורר על מנת שזה יעיין שוב בהחלטתו, אלא נקבע כי צד יכול "להשיג" בפני הרשם, ואת ללא ציון מגבלה כלשהי.

שלישית, פרשנות תכליתית של סמכויות הרשם ניתן ללמוד גם מתזכיר החוק שהוכן לאחרונה, ואשר  מבטל פרשנות זו של האגודה. שם מוצע לקבוע כך: "בתוך ארבעים וחמישה ימים מיום שנודע לו על פסק הבוררות – לבטל את פסק הבוררות כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר. הרשם רשאי להאריך המועד האמור מטעמים מיוחדים שיירשמו." מכאן כי כוונת המחוקק לא הייתה לצמצם את עילות ההתערבות של הרשם כי אם ההפך, לאפשר ערכאה שנייה ורחבה לטענות הצדדים בהליך בוררות סטטוטורית בהיות הרשם גוף מקצועי שלו היכרות עמוקה עם עולם התוכן של אגודות שיתופיות וחבריהן, נושאי החיכוכים, מגמות וכדומה. צמצום עילות ההתערבות הנו רק בפנות צדדים לבוררות סטטוטורית לבית המשפט, ולא בפנותם לרשם ביושבו כערכאת ערעור על בורר שמונה על ידו. מכאן נובע כי טענות האגודה המפנות לחוק הבוררות, תשכ"ח-1968 אינן רלוונטיות לטעמי. ההליכים דומים – אך שונים, לרבות התכליות שלהם.

מטעמים אלה נדחית על ידי טענת האגודה לחוסר סמכות. איני מוצאת כי יש להחיל הגבלה על סמכות הרשם לבטל פסק בוררות ביושבו כערכאת ערעור על הפסק אשר ניתן על ידי בורר שמונה על ידו בהליך בוררות סטטוטורית וזאת ביתר שאת ככל שלטעמו עבודתו של בורר אינה מצדיקה השבת התיק אליו. פרשנות זו תביא למצב שבו יהיה חייב הרשם להשיב תיק לאותו בורר שספק אם ייהנה מאמון הצדדים כעת, או לחילופין לבורר חדש אשר למעשה אין לו כל יתרון על ערכאת הערעור כי אם להפך – יהא זה יעיל יותר כי ערכאת הערעור תקבל החלטה סופית כאשר ממילא הדין מחייב את כב' הבורר להעביר את כל החומר שהיה בפניו לידיה.

כאן המקום להוסיף, כי דין הטענה כי אין ערכאת הערעור מתערבת בממצאי עובדה של ערכאה דלמטה גם בבוררות סטטוטורית להידחות כפי שכבר קבעתי בתב' 770/294/2012 בועז אפלל נ' קיבוץ יפתח (פורסם בנבו):

"... באופן עקרוני איני מסכימה עם הטענה ואני סבורה כי תפקידו של הליך בוררות סטטוטורית הוא בין השאר ליתן לצדדים כר נרחב ככל הניתן ליומם, ללא ההגבלות הפרוצדוראליות החלות בבתי המשפט, לרבות ההלכה על אי התערבות ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים של הערכאה דלמטה"

אף תזכיר החוק שהוזכר על ידי לעיל מקבל את המדיניות כי לרשם היושב כערכאת ערעור סמכות רחבה, וזאת על מנת לשמור על זכויות המתדיינים בבוררות סטטוטורית וליתן להם ההזדמנות המלאה למצות את זכויותיהם הדיוניות עד תום בטרם תתקבל הכרעה סופית וחלוטה, וכמובן על מנת לשמור על יעילות ההליכים ככל הניתן. לטעמי – נתון הדבר לשיקול דעתו של הרשם.

טענות הצדדים לגופו של עניין

אכן, צודקים המשיגים בטענתם כי זכות החכירה לדורות הרשומה לזכות מורישיהם הנה זכות קניין  הקרובה לזכות הבעלות. עוד צודקים הם בטענה כי על חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, המדובר בראיה חותכת ותקיפתה מותרת בהתאם לאמור בחוק זה בלבד – ראו סעיף 125(א) לחוק המקרקעין:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969."

בשל היות הרישום ראיה חותכת לתוכנו – קבעה הפסיקה כי הנטל לסתירת הרישום במרשם המקרקעין רובץ על הטוען כנגד הרישום (ובענייננו – האגודה) וכי נטל זה הנו נטל כבד מן הנדרש בתביעה אזרחית רגילה. ראו ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.2007) [פורסם בנבו] וכן ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות (26.4.1999) [פורסם בנבו] ולפסקי הדין הנוספים אליהם הפנו המשיגים בעמ' 5-6 להשגה.

האם הרימה האגודה נטל כבד זה על מנת שיצדיק את קביעותיה של כב' הבוררת?

גם ככל שאין מחלוקת בין הצדדים כי חלקת המושע, לגביה נרשמה זכות החכירה ההיסטורית על שם מספר חברי אגודה, מצויה בשטחי המשבצת של האגודה, הרי שלאור טענות המשיגים עולה השאלה האם הזכות שנרשמה על שם מורישי המשיגים הנה נפרדת, עצמאית ובלתי קשורה לחברותם של המורישים באגודה ולהיותם ממייסדי האגודה ומראשוני מתיישביה? נבחן טענה זו של המשיגים:

מעיון בתצהירה של המשיגה 1 עולה כי "דבר קיום החכירה לדורות נודע לנו לפני מספר שנים כאשר נתבקשנו ע"י האגודה להסכים למחוק אותה." (סעיף 10.2 לתצהיר).

אין חולק כי זכות החכירה ההיסטורית של המשיגים (להלן – "זכות החכירה") מושא ההליך דנן נרשמה על שם מורישיהם לפי קום המדינה, בשנת 1943. אין גם חולק כי הסכם החכירה מכוחו נרשמה הזכות אינו בנמצא.

האגודה טענה בפניי כי הזכויות נרשמו על שם מורישיהם של המשיגים "(...נוכח ההסדר שהיה נכון ומקובל באותה עת – כחלק מחבלי הלידה של הישוב המתפתח בארץ ישראל של לפני קום המדינה – מבלי שיש ללמוד ממנו לזכות יתר כלשהי של מורשי [כך במקור, לדעתי צ"ל 'יורשי'] המייסדים ביחס למקרקעין שבתחומי חוזה המשבצת של המשיבה [האגודה])" (סעיף 2.1 לתשובה להשגה).

עוד טענה האגודה כי נוכח העובדה כי רישום הזכויות נעשה בתקופה "שתחילתה לפני כ- 80 שנים, היה על הבוררת לגבש מסקנותיה ובהתאם את החלטתה בהסתמך על הראיות השונות שהוצגו בפניה על ידי הצדדים: מסמכים שונים – הן ישירים למחלוקת והן עקיפים לה (שמהם ניסו הטוענים ללמוד בתמיכה לטענותיהם) ועדויות – חלקן הלא מבוטל בעניינים שהם מפי שמיעה". (סעיף 2.2 לתשובה להשגה)

ובכן, אין לי אלא להסכים עם טענה זו של האגודה כי לאור העובדה שאף המשיגים לא יכולים היו להציג את המסמכים עליהם נסמכות טענותיהם – נאלצה כב' הבוררת להסתמך על ראיות שחלקן נסיבתיות אך בנסיבות העניין יש להניח במידה קרובה מאוד לוודאית כי הן מייצגות גם את מצבם דאז של מורישי המשיגים, וכוונתי היא בעיקר להיסטוריה של היישוב שניהולו בידי האגודה ולמסמכים מימים עברו כפי שנמצאו, גם אם אינם בעלי זיקה ישירה למשיגים כגון חוזה רסקו המוזכר בפסק הבוררת והמצורף כנספח 1 ו-2 (החוזה בשפת המקור ותרגום החוזה) לתצהיר מטעם האגודה אך גם החוזה שצורף כנספח ב' לחוות הדעת שהוגשה מטעמם של המשיגים.

בטרם נפנה לבדוק ראיות אלה נזכיר כי האגודה הפנתה להוראות הדין החלות על הליך בוררות, והדגישה כי בהליך ממין זה יש לו לבורר את החירות לפסוק לפי מיטב שפיטתו, תוך שהוא מביא בחשבון גם את התרשמותו הבלתי אמצעית מהצדדים שבפניו, ויותר מכך - ראיות שבהליך משפטי בפני בית המשפט אינן קבילות.

נוסיף לאלה את העובדה כי מדובר בבוררת המכירה את תחום דיני האגודות השיתופיות בדגש מיוחד על מושבים, וכי ההיסטוריה והתהליכים שעברו על סקטור זה ידועים ונהירים לה – ונובל למסקנה כי יש לבדוק היטב האם יש לבטל הכרעותיה כפי שמבקשת האגודה בהשגתה.

כב' הבוררת סקרה בפסקה את ההיסטוריה של המושב הפועל באמצעות האגודה, והמפורט להלן אינו במחלוקת בין הצדדים כפי שנטען בהשגה ובתשובה לה:

המושב בית יצחק הוקם בשנת 1939, כך מפסק הבוררת, על ידי חברת רסקו שהוקמה על ידי הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן – "הסוכנות") בשנת 1934. המושב הוקם על מקרקעין שבבעלות קרן קיימת לישראל (להלן - "קק"ל"), המנוהלים כיום על ידי רמ"י.

מושב בית יצחק מנוהל עד היום על ידי האגודה שהוקמה ככל הנראה בין שנה לשנה וחצי מאוחר יותר להקמת המושב.

חוזה החכירה שנחתם עם מורישי המשיגים נחתם, כך עולה מפסק הבוררת, בשנת 1943, קרי - לאחר הקמתה של האגודה.

נטען על ידי האגודה ולא הוכחש על ידי המשיגים כי בלשכת רישום המקרקעין רשומה משבצת האגודה במסגרת חלקות גדולות שאינן מותאמות לחלוקת הנחלות דה-פקטו. על כן - האגודה פנתה לחבריה כי יחתמו על ביטול החכירה לדורות שרשומה על שמם מטעמים היסטוריים וייחוד חכירה על מנת להתאים את המצב הרישומי למצב הנוהג דה-פקטו, ונטען כי זולת המשיגים – הסכימו כולם.

בעניין מעמדה של זכות החכירה קבעה כב' הבוררת כזכור כי היא קשורה קשר ישיר להיות מורישי המשיגים חברי אגודה: "יש קשר אמיץ בין היות המורישים – המייסדים של בית יצחק חברי אגודה ובשל כך קיבלו את חוזה החכירה ונרשמו בטאבו. אני דוחה את הטענה כי הרישום הינו עצמאי ומנותק מהיותם חברי אגודה." (פסקה ראשונה עמ' 7 לפסק הבוררת, ההדגשה במקור).

על מה נסמכת קביעה זו של כב' הבוררת? נימוקה של כב' הבוררת למסקנה זו:

"מורישיהם של הנתבעים הגיעו למושב כמייסדיו (לטענת הנתבעים) ובשנת 1943 נחתם עימם חוזה החכירה (שאינו בנמצא) ואף שטר החכירה על שמם לא הוצג. נכון לשנה זו, המושב כבר היה קיים והוקמו המשקים ויושבו המשפחות, ביניהן משפחת היורשים [צ"ל המורישים] של הנתבעים, כלומר הרשום שלהם בטאבו אינו עצמאי ונעשה לאחר וכתוצאה מעצם היותם מתיישבים אשר קיבלו נחלה והצטרפו כחברים מן המניין לאגודה, עם כל המשתמע מכך. (בהתאם לתצהירו של מקורי חלק מהמתיישבים שנרשמו בטאבו עזב את המושב במשך השנים)."

(עמ' 6 סעיף ג לפסק הבוררת, ההדגשה במקור) 

כב' הבוררת מצאה כי מן העובדה שחוזה החכירה שככל הנראה נחתם על מורישי המשיגים אכן נחתם בשנת 1943 קרי – לאחר הקמתה של האגודה – ולאור העובדה כי לא הוצגו מסמכי החכירה של המשיגים ומורישיהם מכוחם נרשמה זכות החכירה - כי אז המסקנה היחידה האפשרית היא כי הרישום של מורישי המשיגים בטאבו "אינו עצמאי ונעשה לאחר וכתוצאה מעצם היותם מתיישבים אשר קיבלו נחלה והצטרפו כחברים מן המניין לאגודה".

האומנם זוהי המסקנה היחידה האפשרית מחומר הראיות שעמד בפני כב' הבוררת? והאם מסקנה זו עומדת בדרישת הפסיקה כי הנטל להוכחתה הנו נטל כבד? בכל הכבוד סבורתני כי התשובה לשאלה זו היא בוודאי בשלילה. ראשית מן הטעם כי כב' הבוררת כלל לא פירטה מהן אותן ראיות שהביאוה למסקנה זו, לא ציטטה מהן או הפנתה אליהן. מאחר שכך – לא נותרה ברירה בידי אלא לבדוק ראיות אלה בעצמי כעת.

כאמור – בתצהירה של המשיגה 1 עולה מפורשות כי דבר זכויות החכירה לדורות לא היה ידוע לה ולמשפחתה עד אשר יידעה אותה האגודה על כך. וכך עוד עולה מתצהירה של המשיגה 1:

"...רק בשנת 1985, היינו כ- 4 עשורים לאחר שנרשמה החכירה לדורות בשטח של ה- 8 דונם בחלקת המושע, ושנים לפני שנודע לנו על זכות החכירה לדורות הרשומה במרשם המקרקעין עד 2024, נמסר לנו כברי רשות של האגודה שטח זה שאותו מבקשת האגודה לייחד כביכול עבורנו – כאשר מסירת השטח ב- 1985 נעשתה בלי שום קשר לזכותנו לחכירה לדורות במושע (זכות שלא היו מודעים לה באותה עת), כאשר לפני כן שטח זה שנמסר ב- 1985 הוחזר ע"י משפחה אחרת במסגרת משק אחר (משק מס' 18א (קרונר ולטר יעקב)). (שטח זה נכלל במסגרת 17.5 דונם שנמסרו לנו ב- 1985 ומתוכם באופן מקרי כ- 9 דונם כלולים בחלקת המושע)."

(סעיף 10.9 לתצהיר) 

טענת המשיגים היא כי זכות החכירה לדורות לא הייתה קשורה לחברות מורישיהם באגודה, ואין הרקע שנסקר על ידי כב' הבוררת רלוונטי לעניין זה.

לתצהיר שהוגש מטעמה של האגודה, ואשר את הנרטיב המפורט בו קיבלה כב' הבוררת ללא כחל וסרק, צורף מסמך שכותרתו המתורגמת "חוזה התישבות". אכן, כפי שכתבה כב' הבוררת בפסקה – ממסמך זה גם עולה כי רסקו הייתה החברה המיישבת של ראשוני המתיישבים בבית יצחק, ומתרגום החוזה שצורף לתצהיר מטעם האגודה עולה כי חוזה זה נחתם בשנת 1938. כמו כן, התנאים שבחוזה המתורגם מגלמים את המצב שהיה טרם רישומה של האגודה שכן מפורטת בו כוונתה של רסקו להקים אגודה שתאגד את הפעילות של חבריה וכללים נוספים שיירשמו בעתיד בתקנונה של אגודה זו.

כב' הבוררת קיבלה את גרסתה של האגודה כי בהעדר הסכם חכירה עליו חתומים מורישי המשיגים – יש לראות בחוזה חכירה זה דוגמה המייצגת את חוזה החכירה שככל הנראה נחתם על ידי מורישי המשיגים ואשר מכוחו יוחדה להם זכות החכירה לדורות מושא הליך זה.

אלא שבנוסף לחוזה זה שהוצג על ידי האגודה, הציגו המשיגים אף הם נוסח של חוזה שלטענתם הוא החוזה שככל הנראה נחתם עם מורישיהם, ובחינתו מובילה למסקנה אחרת מזו שהסיקה כב' הבוררת.

לחוות הדעת שהוגשה מטעם המשיגים צורף נוסח חוזה חכירה שנחתם דווקא כשקק"ל היא צד לו, ולא רסקו, בדומה לחוזה שהוצג על ידי האגודה וכפי שהניחה כב' הבוררת שנחתם בעניינם של המשיגים. דווקא חוזה זה מתיישב היטב עם נסחי הטאבו שצורפו לחומר הראיות, כולם על ידי המשיגים יש לומר, ובכולם רשומה קק"ל כבעת הזכויות בחלקת המושע ואין כל אזכור לרסקו. אציין כי נסחי טאבו רלוונטיים אף לא צורפו לכתב התביעה שהגישה האגודה.

לא זו אף זו: חוזה זה שהובא על ידי המשיגים נחתם בשנת 1943, ועל כן הוא קרוב יותר על ציר הזמן לעת בו חתמו מורישי המשיגים על חוזה החכירה מכוחו ככל הנראה נרשמו זכויותיהם בטאבו. יתרה, בחוזה זה מוזכר באופן מפורש גוש 8282 חלקה 1.

בהעדר חוזה החכירה בספציפי עליו חתמו מורישי המשיגים וההידרשות לראיות אחרות, נסיבתיות, קרובות, על מנת להוכיח מה היה מצבם של מורישי המשיגים עת יוחדה להם זכות חכירה לדורות – הרי שמבין שתי דוגמאות החוזים לנסח הטאבו שכזכור הנו "ראיה חותכת לתוכנו" במילות חוק המקרקעין המצוטט לעיל, מתיישב עם ראיה זו דווקא החוזה שהוצג על ידי המשיגים, ולא זה שהוצג על ידי האגודה ועליו הסתמכה כב' הבוררת בקביעותיה.

בדוגמת החוזה שצורף על ידי המשיגים, ואשר נראה רלוונטי הרבה יותר לענייננו מהחוזה שצורף לתצהיר שהוגש מטען האגודה, אין כל אזכור לאגודה שתוקם או שכבר קמה, והרי בעת חתימת חוזה החכירה בין מורישי המשיגים ובין קק"ל או רסקו – הוקמה כבר האגודה לפי העובדות העולות מחומר הראיות. אי אפשר שלא לתמוהה על חוסרו של עניין לא פעוט זה בנסיבות העניין.

כל זאת עומד בסתירה לאשר עולה מנוסח ההסכם שהובא על ידי האגודה ושלטענתה יש לראות בו גם את החוזה עליו חתמו מורישי המשיגים עם רסקו. בחוזה זה מוזכרת מפורשות אגודה שתוקם, ואף חלק מהסעיפים שעתידים להופיע בתקנונה.

נראה אפוא, כי ככל שאין בנמצא ראיה ישירה בדמות חוזה החכירה עליו חתמו מורישי המשיגים הרי שאין לנו אלא להניח קיומה של חזקה כי הרישום נעשה כדין. זאת, גם ככל שלא מצויים המסמכים מכוחם נרשמה החכירה לדורות לטובת המשיגים ומורישיהם.

בכל הכבוד, כוחה של ראיה קונקלוסיבית כרישום במרשם המקרקעין עולה לאין שיעור על ראיות נסיבתיות ובוודאי ככל שהמשיגים הביאו ראיות נסיבתיות סותרות את אלה שהביאה האגודה, שעל ציר הזמן מתקבלות על הדעת לא פחות ויש לומר אפילו יותר מאלה שהביאה האגודה ושמכוחן מבקשת היא להורות למשיגים לוותר על זכות החכירה שלהם.

לאור זאת נראה כי קביעת כב' הבוררת אינה מתיישבת עם הדין או עם ההלכה הפסוקה הרלוונטית. חרף העובדה כי ניתן היה לסיים בכך, מצאתי להוסיף מילים מספר גם בעניין הטענות האחרות שהועלו בפניי.

המשיגים טענו בפניי כי בעלת הזכות על 8 הדונמים מושא המחלוקת כאן היא קק"ל ועל כן ללא קק"ל – אין להורות כל הוראה. דין טענה זו להידחות. קרקעות שהיו בבעלות קק"ל לפני קום המדינה הועברו לניהולו של רמ"י ומחומר הראיות עולה באופן חד משמעי כי הליך רישום נחלת המשיגים נעשה על דעתה של רמ"י. מכאן, כי העובדה שקק"ל אינה חלק מההליך דנן אינה מעלה ואינה מורידה מהאופן שבו האגודה פועלת. כך זה באגודות אחרות – וכך זה גם כאן. הזכויות לניהול הקרקע ניתנו לאגודה והיא עושה כן מול רמ"י ולא באופן עצמאי כפי שניתן לראות מהישיבות שנוהלו בין האגודה ובין רמ"י וכמו שעולה מהמסמכים המצורפים לתיק ואשר עמדו בפני כב' הבוררת. לשון אחר: ברי לכל כי פעולותיה של האגודה יובאו לאישורה של רמ"י ושיתוף פעולה עמה, וכפועל יוצא מכך – הסכמתה, מתחייבים מטבע הדברים ממילא. מכאן, כי העובדה כי האגודה היא הפונה ולא רמ"י או קק"ל אינה מעלה ואינה מורידה מהתהליכים שמקדמת האגודה והיעדרן של מי מהשתיים האחרונות אינה מייתרת את ההליך דנן ואת שייפסק בו.

עם זאת מחומר הראיות עולה כי רמ"י דורשת את הסכמתם של בעלי זכות החכירה לביטולה וייחודה. כלומר – ללא הסכמת המשיגים לא ניתן היה להתקדם בהליך הרישום של ייחוד הזכויות, וכפי שנאמר לעיל, לא מצאתי כי האגודה הרימה את הנטל להראות כי יש להורות למשיגים לוותר על זכותם זו.

כפי שעלה מטענות המשיגים בתצהיר המשיגה 1 – זכות החכירה כלל לא הייתה ידועה למשיגים והובאה לידיעתם על ידי האגודה. המשיגים טענו כי זכות החכירה הנה בנוסף לכל זכות אחרת שיש להם ועל כן – אין לקשור בין זכויות אחרות שיש להם באיזה מקרקעות האגודה ובין זכות זו. ולראיה טוענים המשיגים כי קרקעות אחרות, נוספות, שנמסרו להם על ידי האגודה בשנות ה- 80 של המאה הקודמת לא היו במיקום שבו מצויה הקרקע שבה נרשמה לזכותם זכות החכירה כהגדרתה לעיל. בכל הכבוד, טענתם זו של המשיגים לא נסתרה. האגודה לא הרימה את הנטל להוכיח כי זכות החכירה שנרשמה לזכות המשיגים ב- 8 הדונמים מהווה חלק מנחלת המשיגים או שניתנה להם כפועל יוצא מחברותם באגודה. המשיגים לעומת זאת הביאו את דוגמת החוזה שצורף לתצהיר המשיגה 1 ושם אין כל אזכור לקשר בין זכות החברות באגודה ובין הקצאת המקרקעין לטובת מורישי המשיגים בחלקת המושע. יוצא אפוא, כי קביעת כב' הבוררת כי 8 הדונם של המשיגים בחלקת המושע מהווה חלק מחלקה ב' של נחלת המשיגים לא הוכחה ועל כן אין גם לקביעה זו על מה לסמוך.

מעיון בסיכומי האגודה עולה הטענה הבאה בעניין החלקה שבה מצויים 8 הדונמים מושא הסכסוך דנן:

"האגודה ביקשה אפוא לבצע גם בחלקה זו את אותו תהליך בדיוק אשר היא ביצעה לגבי החלקות האחרות ואכן שלושה חברים הסכימו לייחוד החכירות כאמור מיד וללא כל מחאה. הנתבעים מחזיקים בתחומי החלקה בשטח אשר משקף בדיוק את היקף זכויותיהם בחלקה ועל כן ביקשה האגודה לייחד את זכויות החכירה ההיסטוריות של הנתבעים למגרש זה. בהקשר לכך יצויין, שגם אם לא היו מחזיקים הנתבעים בשטח כלשהו בחלקה, ונחלתם היתה מצויה בחלקות אחרות, עדיין חובה הייתה עליהם להסכים לביטול אותה חכירה ולקבל במקומה את החכירה בנחלה שלהם. אך במקרה דנן אכן החזיקו הנתבעים בשטח כזה וממילא אין כל בעיה לייחד את אותה חכירה היסטורית לאותו מגרש המוחזק על ידם."

(סעיף 30 לסיכומי האגודה בפני כב' הבוררת)

ככל שהייתה האגודה מרימה את הנטל להראות כי זכות החכירה ניתנה למורישי המשיגים כחלק מחברותם באגודה – עשוי היה הדבר לייתר את הדיון בשאלה האם נגרם למשיגים נזק בייחוד השטח שמחזיקים הם בתחומי המושע. משלא הרימה האגודה את הנטל האמור כי אז אין כל וודאות שהתנהגות הזכאים האחרים לזכויות במושע מחייבת גם את המשיגים בשל ערכי שוויון להם הם מחויבים מכוח חברותם באגודה. העובדה כי חברי אגודה אחרים שהיו בעלי זכות חכירה לדורות בחלקת המושע ויתרו על זכותם אינה מחייבת את המשיגים. כך, זכאים המשיגים להחזיק בטענה אותה גיבו בחוות דעת שמאית כי ערכה הכלכלי של זכות חכירה בחלק בלתי מסוים במושע עולה על ערכה הכלכלי של זכות החכירה אותה מבקשת האגודה לייחד למשיגים.

משחוות הדעת שהגישו המשיגים לא נסתרה והאגודה אף לא ביקשה לחקור את השמאי החתום עליה – כי אז בוודאי הרימו המשיגים את הנטל (שספק אם מלכתחילה מוטל היה על כתפיהם) להראות שלוויתור אותו מבקשת האגודה לחייבם – יש ערך כלכלי משמעותי.

הדבר מוביל למסקנה שקביעת כב' הבוררת כי אין בביטול החכירה לדורות לצורך ייחודה כל נזק למשיגים – אף היא אינה מגובה בחומר הראיות, או לכל הפחות האגודה לא הוכיחה זאת, בעוד המשיגים עשו יותר מחובתם להביא ראיות להיפוכו של דבר.

יוצא אפוא, כי עולה ספק של ממש המגובה בחוות דעת שמאית-מקצועית כי ייחוד החכירה שמבקשת האגודה לכפות על המשיגים ואשר לפי פסק הבוררת יתבצע בהתאם לאחזקות של המשיגים בחלקת המושע כיום באופן מדויק, אינו גורם כל נזק כלכלי למשיגים, כפי שטענה האגודה וטענה זו התקבלה על ידי כב' הבוררת ללא כל התייחסות כמעט בפסק הבוררת לתוכן חוות הדעת.

תוכן ההתייחסות היחידה בפסק הבוררת לחוות הדעת היא כי "מלשון חוו'ד מדובר בפיצוי במקרה של השבת קרקע לרשות מקרקעי ישראל – וזאת כידוע רק במקרה שהרשות מעוניינת מיוזמתה לשנות יעוד קרקע. אך זהו אינו המצב, ועל כן אין נפקות לחוות הדעת, אך היא מדגישה את רצונם של הנתבעים בפיצוי כספי בגין הסכמתם לייחוד חכירות." (עמ' 6 לפסק הבוררת). לא מצאתי בחוות הדעת שהגישו המשיגים כל סימוכין לקביעה זו של כב' הבוררת. תחת זאת בסעיף 9.1 לחוות הדעת נכתב כך:

"מטרת השומה:

 נתבקשתי ע"י ה"ה הגב' רחל וגד לו, להעריך את שווי זכויות החוכרים בחלקים מהחלקה שבנדון, הרשומה כחכירה במושעא, לעומת שווי השטח בגודל כ- 8 דונם המוחזק בפועל ע"י מזמיני השומה, כמפורט לעיל."

מכאן כי בכל הכבוד, הגם שאין בכל כדי לשנות ממסקנתי גם ללא הדיון בחוות הדעת, לא מצאתי כי קביעות כב' הבוררת בעניין חוות הדעת נסמכות על האמור בה. על מנת שלא להאריך לא מצאתי להתייחס לטענות המשיגים בעניין החלטה 1054 שממילא לא ישנו מן התוצאה הסופית.

 

6. סוף דבר:

לאור כל המקובץ לעיל - דין ההשגה להתקבל. פסק הבוררות מבוטל לאור העובדה כי האגודה לא עמדה בנטל להוכיח כי יש להורות למשיגים למחוק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין שנרשם לטובתם לפני שנים רבות. חזקת התקינות על רישום זה עודנה עומדת, ולא מצאתי כי הוכח בפניי אחרת.

פסק הבוררת מבוטל.

האגודה תשלם למשיגים הוצאותיהם לרבות שכר טרחת עורך דינם בסך כולל של 7,000 ₪. לסכום זה יוסף מע"מ כדין. סכום זה ישולם בתוך 7 ימים מקבלת החלטתי זו ומתום מועד זה ועד תשלומו המלא בפועל יישא ריבית והצמדה כדין.

המזכירות תעביר החלטתי זו לצדדים בדוא"ל ובדואר רשום.

 

 

ניתן היום, ‏כ"ח כסלו תש"פ                                                                  דנה ביאלר, עו"ד

‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏26 דצמבר 2019                                                                   עוזרת רשם האגודות השיתופיות

בירושלים, בהעדר הצדדים                                                            ומנהלת מחלקת הבוררויות