תביעה לסילוק יד
בפני עו"ד
עוזרת רשם האגודות השיתופיות
ב ע נ י ן : שכונת אלדד
בישוב נוקדים (
כפר אלדד ד.נ. גוש עציון-90916
המשיבה
ו ב ע נ י ן: ססיל אריה
כפר אלדד ד.נ. גוש עציון-90916
טלפון 9963499-04
המערערת
ה ח ל ט ה
הרקע:
1. בתאריך 18.11.04 הוגשה כנגד המערערת תביעה לסילוק יד ולהעברה לקרוואן אחר במיקום אחר.
כתב התביעה מדבר בעד עצמו:
"הגב' ססיל אריה גרה בקרוואן בישוב הנמצא במרכז כביש עתידי אשר צריך להיפרץ ע"י קבלן שזכה במכרז על מנת לשרת את תשתיות שכונת הקבע החדשה בכפר אלדד.
מזה שנתיים אנו במשא ומתן עם הגב' אריה להעבירה לקרוואן אחר ביישוב, אך ללא הועיל.
אבקש דיון דחוף היות והעבודות לתשתיות הכביש חשמל ומים צריכות להתחיל בימים הקרובים".
הוגשה גם בקשה למתן צו פינוי.
2. לכתב התביעה צורפו מספר מסמכים מהותיים, כדלקמן:
הסכם בין הצדדים:
(א) בתאריך 8.6.03 הוכן מסמך על פיו הסכימה המערערת להתפנות לקרוואן חדש, המזכירות התחייבה לחבר את הקרוואן החדש לחשמל ולמים ולדאוג להובלה.
בקשת האגודה:
(ב) מתאריך . נשלחה10.2.04 הודעה למערערת שהקרוואן החדש מוכן וכי האגודה תסייע בהעברת חפצי המערערת, בכל עת שתתאים למערערת.
מסמך המהנדס:
(ג) מיום 6.6.04 חברת אבני מהנדסים פונה למזכיר המשיבה בהודעה כי עליו לדאוג לפינוי הקרוואן הממוקם במרכז הכביש המהווה כביש גישה ראשי לשכונה החדשה וכן מיועד לתשתיות ראשיות עבור כל היישוב (מים חשמל וכו')
מסמך ההסתדרות הציונית:
(ד) על פי מסמך ההסתדרות הציונית העולמית מ-26.7.04 מבוצעת סלילת כביש בהתאם לתוכנית מתאר מספר 411/6/1 אשר הוכנה עבור כפר אלדד על ידי משרד השיכון.
מסמך המועצה:
(ה) מועצה אזורית גוש עציון מחלקת הנדסה. פניה להעתיק את המבנים היבילים (קרוואן). הישוב נדרש לפנות כל קרוואן ומיתקן אחר מתוואי הכביש המיעד לסלילה.
החלטות הועד המנהל:
(ו) אשור החלטות הועד המנהל של המשיבה על פתוח ובנייה על פי תוכנית מיתאר של משרד השכון משנת 1998. החלטות מהשנים 2002 2003 ו-2000, בהן התקיימו אסיפות והתקבלו החלטות, הכל לעניין הפיכת היישבו ליישבו של קבע.
פרוגרמה לנוקדים:
(ז) כפר אלדד, מסמך מאוגוסט 1997 של ההסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות, חבל ירושלים, מדור תכנון ופיתוח.
כך נקראת חוברת תוכנית המיתאר.
3. כאמור המערערת היא חברה באגודה, אשר מתגוררת בקרוואן הסוכנות. הקרוואן הנייד נמצא במיתווה של דרך ראשית ומהווה המיכשול היחיד והאחרון לסלילת הדרך.
המשיבה הכינה מקום מגורים חילופי למערערת ומבקשת את סילוק היד של המערערת ממקום מגוריה הנוכחי.
4. פסק הבורר:
הבורר מפרט בבהירות את כל המהלכים אשר בהם נקטה האגודה, בדרך סבלנית ומתחשבת, כלפי המערערת.
הבורר קבע כי לא הוכח כי קיים חוזה בין המערערת לסוכנות.
מחד כרגע מדובר במגורים זמניים בלבד ומצד שני מדובר בבניית שכונת קבע צופה לעתיד. אי פנוי המקום מעכב את התפתחות השכונה החדשה.
5. מתוך פסק הבורר:
"לנתבעת אין כל חוזה להוכחת זכויותיה וכמו כן אינה רשומה כברת רשות בסוכנות. במהלך השנים קיבלה רשות גרידה מן האגודה להתגורר בקרוואן, ואשר האגודה רשאית להפסיקה בכל רגע, אפילו התגוררה הנתבעת בקרוואן במשך תקופה ארוכה. במקרה שלפנינו תובעת האגודה פינוי הקרוואן מזה כשנתיים, זמן התראה סביר לכל הדעות.
שכונת הקרוונים בכפר אלדד מוגדרת על פי תוכנית המתאר כשטח שנועד לבניית יישוב זמני. ואכן מדובר בשכונת קרוונים שהינם מבנים יבילים המונחים באופן שניתן יהיה לפנותם בכל רגע. הרי שהנתבעת ידעה או היה עליה לדעת כי מדובר במגורים זמניים.
לפני כשנתיים עברה האגודה לבניית שכונת הקבע. עם תחילת בניית שכונת הקבע פנתה האגודה לנתבעת על מנת שזו תפנה את קרוואן מספר 629 ותעבור לקרוואן אחר זהה מבחינת גודלו לקרוואן שלה, שהוכשר ע"י האגודה במיוחד לצורך זה.
הפניה לנתבעת נעשתה על מנת שניתן יהיה לפנות את הקרוואן המצוי, ע"פ תוכנית המתאר, במרכז כביש הגישה הראשי לשכונה החדשה. דובר על ארבעה קרוואנים שיש צורך מיידי לפנותם. שלושה קרוואנים פונו. שתי משפחות שמתגוררות בישוב קיבלו קרוואנים חליפים לשביעות רצונן, והמשפחה השלישית עברה להתגורר בישוב סמוך.
אני מקבל את הקביעה כי כל עיכוב בסלילת הכביש לא יאפשר הנחת תשתיות במקום. חברת החשמל לא תחל בבניית קווי המתח לשכונה כל עוד לא ייסלל כביש גישה זה. עיכוב בהעתקת הקרוואנים עלול לחשוף את האגודה לתביעות הקבלן הזוכה במכרז על הנזקים שייגרמו לו עקב אי עמידתו בזמנים.
האגודה מוסמכת בהיותה זקוקה לקרקע לצרכי סלילת כביש במקום לדרוש פינוי הקרוואן, ולאפשר מתן קרוואן חלופי לנתבעת.
אני מקבל טענת האגודה כי מדובר בצורך דחוף לפנות הקרוואן ולא בתכניות לעתיד הרחוק כטענת הנתבעת. אי לכך דרישתה של האגודה לפנות את הקרוואן מייד הינה סבירה ודרושה לצורך המשך עבודות התשתית במקום.
זכותה של האגודה לדרוש פינוי הקרוואן המצוי בחזקתה ואשר נחיצות ודחיפות הפינוי הוכחה בפניי. מדובר בקרוואן אשר הינו מעצם ייעודו מבנה יביל ומונח במטרה מוצהרת לפנותו כאשר ידרש. אין זה אך טבעי כי עם המעבר לבניית הקבע תדרוש האגודה לפנות מבנה זה.
אינני מקבל טענת הנתבעת כי מנסים להתנכל לה ולפנותה מן המקום.
התרשמתי הן במהלך הבוררות ו
כמו כן שלושה קרוואני שהיו מצוים על ציר הכביש המתוכנן כבר פונו. שתי משפחות מצאו קרוואנים חלופיים בישוב ממש כפי שמוצע לגברת אריה. לפיכך איני מקבל הטענה כאילו מתנכלים לה.
אני מקבל עדות מזכיר האגודה כי הוצעו לנתבעת הצעות פשרה מרובות ואולם היא שנתה דרישותיה בכל פעם. הצעות שהציעה האגודה נראות לי סבירות והוגנות. סירובה של הנתבעת לקבלן אינו יכול להתקבל.
גם מצוקתה הכלכלית של הנתבעת אינה יכולה לשמש טענת הגנה עם כל האמפתיה לטיעוניה. בודאי לא כאשר פסק בוררות על סך -.17,000 ₪ תלוי כנגדה ואף על פי כן האגודה מציעה לה קרוואן חלופי זהה בגודלו לנוכחי.
בסיורי במקום ראיתי כי הנתבעת לא בנתה או הוסיפה תוספת מבנה לקרוואן. ולפיכך אין היא זכאית לפיצוי עבור תוספת או השקעה. מה גם שלא העלתה דרישה זו במהלך הבוררות.
יש לזכור כי גם האגודה נמצאת במצוקה באשר הוזכים במכרזים כבר נקבעו ויש צורך דחוף בפינוי הקרוואן מציר הכביש העתידי…"
על פסק בורר זה הוגש הערעור הנדון.
6. טענות המערערת בערעור:
1. לקביעת הבורר כי לא נמצא מסמך המעיד על קיום חוזה בינה ובין הסוכנות, טוענת המערערת כי היא גרה ביישוב 9 שנים, היא נרשמה בסוכנות, התקבלה כחברה קבועה ביישוב ועברה בדיקות פסיכוטכניות בפילת.
2. המערערת מתגוררת בקרוואן מספר 9384 – אשר שייך לסוכנות לטענתה. הואיל והפניות אליה לתשלום באות מטעם המשיבה ולא מאת מהסוכנות, לכן יש לה רשות להמשיך ולהתגורר בקרוואן.
3. טוענת כי הביוב הוא מוצק מביטון ומכאן יש להסיק כי מדובר ביישוב של קבע.
רק לאחרונה החלו להחליף את כל הצנרת לפלסטיק, והכל פרי תכנון של מזכיר המשיבה ולרווחתו בלבד.
הוצגו תמונות עם ביוב מבטון ע/1, 2, 3.
גם המקלט בנוי מבטון, ראה ע/4.
4. טוענת המערערת כי התוכנית להגדלת היישוב ל-2000 יחידות דיור היא מלפני 4 שנים. אז קיבלו תקציב. לדעת המערערת הפרוייקט אינו אקטואלי כיום, על כן הכביש מיותר ואין לפנות אותה.
5. אין שכונה חדשה. "אני אומרת שאין כביש, רק השמדת היישוב ע"י המזכיר. חייבים לנצל את תקציב השנה החולפת על מנת לקבל תקציב חדש".
6. המערערת טוענת כי לה קל לעבור היות והיא גרה לבד וללא משפחה.
ואולם היא מייצגת כוותיקה את כלל היישוב, ודואגת אך ורק ליישוב.
7. טענות המשיבה בערעור:
1. עבודת סלילת הכביש החלה בתחילת ינואר 2005 ואי פנוי הקרוואן של המערערת גורם לנזק כספי. מגיש את תצהיר המפקח.
2. יש אשור סוכנות שהגברת אריה לא רשומה אצלה, היינו לא נמצאו שום נתונים עליה. מכאן שאין לה הסכם עם הסוכנות.
3. בנוסף מזה כמה שנים המערערת מסרבת באופן עקבי לחתום על הסכם שכירות עם האגודה. מכאן שלמערערת אין זכויות כלל בקרוואן ועל כן אין לקבל טענתה שאין להוציאה ממנו.
4. מספר הקרוואן הנוכחי של המערערת (אותו מבקשים לפנות) הוא 629.
5. הקרוואן שייך לחטיבה להתיישבות. האגודה היא ברת רשות בקרקעות המשבצת.
יש למשיבה הסכם בר-רשות עם ההסתדרות הציונית על משבצת הקרקע. היינו לאגודה יש זכויות של בר-רשות, כמו בכל שאר האגודות ביהודה ושומרון.
הקרוואנים מושכרים לחברים כולם, מלבד למערערת, אשר כאמור מסרבת לחתום על הסכם שכירות עם האגודה. המשיבה מעבירה לסוכנות שכר דירה במרוכז וכך גם תשלום מרוכז עבור מים למקורות ועבור חשמל לחב' חשמל.
6. אי פנוי הקרוואן של המערערת גורם למשיבה נזק בלתי הפיך.
מבקש פינוי מיידי של המערערת.
כל תוואי הכביש כבר מוכן ורק שטח הקרוואן של מערערת, הבלתי מפונה, מעכב את סלילת הכביש.
7. המשיבה מתנגדת להחלטת הבורר לזכות את המערערת ב-.5,000 ₪.
אין לקזז מהחוב משום שהמערערת היא סרבנית תשלום מזה מספר שנים, אינה משלמת שכר דירה, חשמל ומים, כבר משנת 2000. חברי האגודה האחרים מממנים את המערערת גם אם אין הם רוצים בכך.
האגודה במצב קשה ואין זה מחובתה לאפשר מגורים של המערערת ללא תשלום.
8. קל וחומר כי עמדתה של המערערת לא תישמע הואיל ואין לה הסכם עם האגודה, אין היא רשומה בסוכנות, ואף אינה משלמת לאגודה במהלך חמש השנים האחרונות.
8. מה הן זכויות האגודה המשיבה בקרקע?
(א) לאגודה יש הסכם בר-רשות עם ההסתדרות הציונית העולמית, החטיבה להתיישבות, על כל משבצת הקרקע, כפי שנהוג בכל אזור יהודה ושומרון. ההסתדרות הציונית העולמית היא בעלת הזכויות בקרקע ומכוח ההסכם היא העניקה למשיבה זכות של ברת-רשות.
הואיל ולמשיבה זכות קנויה בקרקע, היא רשאית להעביר את המערערת ממקום למקום.
(ב) למשיבה יש הסכם שכירות עם כל חבר וחבר לעניין הקרוואן בו הוא מתגורר.
על כן החבר, ביישובים כמו הנדון, הוא בר-רשות של בר-רשות.
(ג) למערערת – אין הסכם שכירות עם האגודה עקב סרובה לחתום על הסכם כזה ולכן היא אפילו אינה ברת רשות.
(ד) מלכתחילה היה מדובר ביישוב זמני ונתנו לחברים חלקות זמניות להחיש בהן. כעת הם מתבקשים לעבור למגורי קבע.
(ה) לאחר מכן הועד באשור האסיפה ובאשור התנועה המיישבת ומשרד השכון – הוחלט על הקמת יישוב של קבע עם תשתיות קבועות.
תוכנית המיתאר מספר 411 נקראת גם פרוגרמה לנוקדים – כפר אלדד, אושרה באסיפות ובישיבות הועד המנהל, לטובת כלל חברי האגודה.
(ו) האגודה ביקשה פינוי מכל החברים אשר מתגוררים בקרוואן נייד ואשר הפריעו לתוואי הכביש ואכן אותם חברים התפנו למגורון חלופי או לבניית קבע ביישוב החדש.
9. מה הן, אם כן, זכויותיה של המערערת?
על המערערת היה להוכיח כי יש לה הסכם עם הגוף המיישב.
מסמך כזה לא הומצא, על כן המערערת לא הוכיחה את זכותה.
יתרה מכך, קיים מסמך של הסוכנות, החטיבה להתיישבות, (מסומן מ/2) המאשר כי לא נמצא כל רישום בסוכנות עם שמה של המערערת, הגב' ססיל אריה.
10. למערערת אין זכויות בקרוואן.
(א) משום שמדובר בקרוואן הניתן להעברה ולניוד בכל עת.
(ב) משום שהמערערת אינה רשומה בסוכנות.
(ג) משום שהמערערת לא חתמה על הסכם שכירות למגורים בקרוואן, עם המשיבה.
(ד) משום שהמערערת אינה משלמת דמי שכירות או כל סוג של מס או חשמל ומים משנת 2000 ואילך.
11. המערערת טוענת שהיא חברה במשיבה. גם המשיבה מסכימה שהיא חברה. יחד עם זאת טוענת המשיבה כי המערערת אינה משלמת מאז שנת 2000 עבור שכר-דירה, מים וחשמל. כל הפניות אל המערערת לתשלום, לא הועילו. קיים פסק דין נגדה על חוב בסך -.17,000 ₪. על פי הפסק המערערת מודה שהיא חייבת כסף ושהיא לא משלמת שנים מהנימוק שאין לה כסף.
12. כל חבר שמקבל לחברות אצל המשיבה, מחוייב להישמע להוראות התקנון.
התקנון מהווה הסכם מחייב בין האגודה לחבריה.
בנוסף, כל חבר חותם על טופס קבלה לחברות, בו הוא מתחייב כדלקמן:
כך קובע סעיף 5 לפרק החברות, בתקנון:
"אני… מבקש להתקבל כחבר בכפר אלדד
אני מתחייב למלא אחר הוראות תקנות האגודה ואחרי ההחלטות וההוראות של המוסדות האחרים של רשויות האגודה והפקידים המוסמכים מטעמה.
אני מסכים כי הרישומים בספרי האגודה יחייבו אותי בכל עניין הקשור לחובתי לאגודה ולתביעותי ממנה…"
כראיה, הוגשו לי מסמכים של החלטות הועד המנהל של האגודה וכן אסיפה כללית של החברים בשנים האחרונות, החל משנת 2000.
במסמכים נדונה תוכנית המיתאר 411 וכן תוכנית מפורטת של שלבי הבנייה ע"י משרד השיכון.
אשר על כן על החברה המערערת להישמע להוראות המשיבה, מאחר והתחייבה לכך בעת כניסתה לאגודה וקבלתה לחברות.
13. הבורר שמע את הצדדים וערך סיור במקום.
הבורר, כערכאה ראשונה, סקר ובדק את כל הנושא הנדון בבוררות.
הבורר כתב פסק בורר ממצא ואני מקבלת את עמדתו בעניין העברת היישוב מיישוב זמני ליישוב של קבע.
14. טענת המערערת כי "לי אין בעיה לעבור אני פועלת רק לטובת היישוב" אינה הגיונית על פניה, אין היא מסתדרת עם התמונה כולה, וכן עם הראיות שהוגשו והעדים מטעם הסוכנות והמשיבה.
אך טבעי הוא שיישוב זמני ישאף להפוך ליישוב של קבע והראיה היא שכל מי שמתכוון להשאר במקום פינה את הקרוואן הנייד ועבר לקרוואן זמני או לבית קבע באיזור המתחדש.
15. הוגשה לי תוכנית מיתאר מפורטת מספר 411 משנת 1986 ליישוב נוקדים מטעם ההסתדרות הציונית העולמית – חטיבת ההתיישבות. וכן מטעם אזור יהודה ושומרון – מועצת התכנון העליונה ומרחב תכנון מקומי – מועצה מקומית גוש עציון.
מכאן שהמוסדות המיישבים באשור האגודה והחברים, הם שהחליטו על הרחבת היישוב והעברתו למתכונת של יישוב קבע. החברה, המערערת חייבת לקבל את מרות הרוב במשיבה.
16. לו היה מדובר במגורי קבע, היה מקום לבדוק את "הילכת הרשיון", אשר מאוזכרת מעט בלבד לאחר חקיקת חוק המקרקעין, ואולם קיימת פסיקה בנדון. כפי שקובעת המלומדת פרופ' פנינה זלצמן: רשיון במקרקעין, הפרקליט מ"ב חוברת א בעמו' 29:
"…. בר רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד".
עוד בסוגיית ה"רשיון" ראה:
17. על כן אם היה מדובר במבנה של קבע, וליושב עליו היה הסכם חוזי או מכללא כלשהוא, היתה נשאלת השאלה האם הרשיון הוא הדיר, ואם כן האם יש לפצות את היושב על הקרקע בעת הפינוי.
כאמור לא כך הוא המצב אשר בפנינו.
הוכח כי למערערת אין זכויות בקרקע לאור היותה מקסימום ברת-רשות של ברת-רשות. וכן ואין לה זכויות בקרוואן הנייד מאחר והיא מחזיקה ללא הסכם שכירות וללא תשלום. אשר על כן אין זה המקום לצטט את הלכות הרשיון במקרקעין מאחר ואין מדובר בזכות קניינית כלשהיא וכן אין מדובר במגורים של קבע.
18. לאחר שיש תוכנית מיתאר 411/6/1 סגורה וברורה אשר עברה את כל האישורים, וכן הוכח כי הועד המנהל והאסיפה הכללית אישרו את התוכנית אצל המשיבה וכעת הגיע השלב בו משרד השיכון מבצע בפועל את העבודות במקום – אין לאפשר למערערת, אשר אין לה זכויות קנייניות מסוג כל שהוא במקום, למנוע את המשך הבנייה ולגרום בכך לנזק בלתי הפיך למשיבה, לאור סרובה להתפנות מהמקום הנדרש למשיבה.
19. רק לשם השוואה, נקבעו הלכות אצל רשם האגודות השיתופיות ואף אושרו בבג"צ, כי גם כאשר מדובר בחלקה ב' של חבר במושב עובדים, עליה ללא ספק יש לחבר זכויות, הרי לעניין צורכי האגודה במידה והאגודה חייבת שטח ספציפי מסויים, ניתן לפנות את החבר מחלקה ב' ולנייד אותו למקום אחר, בכפוף למתן קרקע אחרת או פיצוי הולם, הכל בהתאם לנסיבות.
ראה
קל וחומר שניתן לפנות חבר מקרוואן נייד, הנמצא במקום זמני ואשר הוכח כי הוא בר רשות בן-בנו של בר-רשות ואולי אף פחות מכך, לאור הנסיבות האמורות.
20. כאמור, הבורר סייר במקום ובדק את ההיבטים העובדתיים וכן קבע את מהימנות העדים ששמע, על כן אני מאשרת את קביעותיו העובדתיות.
כמו כן, אני מאשרת את המסקנה המשפטית כי על המערערת לפנות את השטח לאלתר משום שאין לה זכויות במקום.
21. מכל המקובץ לעיל עולה כי אני דוחה את ערעור המערערת.
המערערת תפנה את הקרוואן מיידית.
במידה ולא תעשה כך, רשאית המשיבה לפנותה לאלתר. המשיבה רשאת לנקוט בכל פעולה, במידת הסבירות, לצורך פינוי המערערת.
22. אני דוחה את ערעור האגודה בשאלת קזוז סך -.5,000 ₪ מחוב המערערת.
קיזוז זה הוא אמנם לפנים משורת הדין ואולם אני מאשרת לקזז אותו לאור אי-הנוחות אשר תיגרם למערערת בעת המעבר למגורים בקרוואן במיקום החדש.
23. על המערערת לשלם תשלום חודשי שוטף למשיבה, כמו כל חבר אחר, החל משנת 2005, הואיל והיא
24. בנסיבות האמורות אין צו להוצאות.
2 במרץ 2005
