תביעתם של כ-600 רוכשי זכויות החכירה במגרשי הרחבה ביישובים חקלאיים כנגד מינהל מקרקעי ישראל נדחתה

בבית משפט המחוזי בירושלים בפני כב' השופטת אורית אפעל-גבאי. ת"א 9246/07 יעל אודם ו-598 אח' נ' מדינת ישראל (מינהל מקרקעי ישראל)
הרקע

יעל אודם ושאר התובעים, הם מאות אנשים פרטיים אשר רכשו ממינהל מקרקעי ישראל זכויות חכירה במגרשי הרחבה ביישובים חקלאיים בארץ בהתאם להחלטה 737 או הוראות המעבר שלה.

כידוע, החלטה 737 עסקה בעידוד חוכרים פוטנציאליים של הרחבות ביישובים חקלאיים, כשבין השאר, נקבע בהחלטה כי שומת הקרקע למ"ר מבונה תקבע על ידי השמאי הממשלתי, והיא בוטלה בבג"ץ 244/00 (שיח חדש) יחד עם 2 החלטות נוספות. בפס"ד הורה בית המשפט על קביעת הוראות מעבר בעקבות ביטול ההחלטות, כשהוראות המעבר שנקבעו ביחס להחלטה 737 שמו דגש על אינטרס ההסתמכות של המועמדים אשר התקשרו עם היישוב החקלאי לשם רכישת מגרשים בשכונות ההרחבה קודם להוצאת צו הביניים בבג"ץ שיח חדש.

בינואר 2000, התקבלה הוראה 51ט"ו, שקבעה ביחס לכל יישוב ערך למ"ר מבונה ממוצע, ואולם בניגוד להוראות הקודמות במסגרתן הוכפל השווי למ"ר בשטח הבנייה בפועל, נקבעה בה שיטת חישוב דיפרנציאלית שקבעה שווי גבוה יותר למ"ר מבונה ביחס ל-100 המ"ר הראשונים. והעסקאות עם התובעים, אושרו לאחר כניסתה לתוקף של הוראה 51ט"ו, וחיובם בדמי חכירה בגין מגרשי ההרחבה נקבע בהתאם לה, כלומר, שווי גבוה יותר למ"ר מבונה ביחס ל-100 המ"ר הראשונים.

לאור זאת, הגישו התובעים לבית המשפט תביעה להשבת דמי חכירה ששילמו לטענתם ביתר. לטענתם, שיטת החישוב הדיפנציאלי שהונהגה בהוראה 51ט"ו היא בלתי סבירה, ונקבעה תוך חריגה מסמכות ומשיקולים זרים, שכן היא ייקרה באופן מלאכותי את סכום דמי החכירה באופן הסותר את החלטה 737, שאותה היא נועדה ליישם. וביתר פירוט:

לגבי טענת חוסר הסמכות – הם טענו, כי ההוראה התיימרה לקבוע מנגנון חיוב בדמי חכירה הסותר את החלטה 737.

לגבי טענת חוסר סבירות – הם טענו, כי ההוראה בסופו של דבר מוזילה את המחיר למי שבונה ביתו על שטח גדול, ומייקרת את המחיר למי שבונה את שטחו על שטח קטן, וזאת, בניגוד לכוונת החלטה 737 שבאה להקל על משפחות צעירות הנקלטות ביישובים חקלאיים במסגרת מגרשי ההרחבות.

לגבי טענת השיקולים הזרים – הם טענו, כי למרבית האנשים הדבר ייקר את דמי החכירה, ועל כן ההחלטה נתקבלה במינהל כדי להגדיל את הכנסותיו.

מנגד, טוען המינהל, כי הוראה 51ט"ו אינה חורגת מהחלטה 737 אלא מיישמת אותה, שכן היא נועדה לעדכן את אופן החישוב בהתאם לקביעת השמאי הממשלתי, במסגרת הסמכות שהוענקה לו בהחלטה 737 לקבוע את שומת הקרקע.

מעבר לכך, הוסיף המינהל, כי הוראה 51ט"ו פורסמה כדבעי, וערך המגרש נכון ליום אישור העסקה נכלל במסמכי העסקה, כך שהתובעים ידעו מה שווי העסקה ומהם תנאיה עוד בטרם התקשרו בהסכם הפיתוח עם המינהל, וכל אחד מהם יכול היה לחשב בנקל האם התשלום הנדרש ממנו מקיים אחר הוראות החלטה 737.

דיון והכרעה

בפתח דבריו, דן בית המשפט בטענת התביעה המרכזית, כי הוראה 51ט"ו התקבלה תוך שהמינהל חורג מהסמכות שניתנה לו בהחלטה 737, ובטענת המינהל מנגד, שבהחלטה ניתנה סמכות לקביעת שומת הקרקע למ"ר מבונה לשמאי הממשלתי, והוא שהחליט על שינוי השיטה.

בית המשפט סבר, כי עיון בהוראותיה של החלטה 737, מוביל לכלל מסקנה כי דינה של טענת חוסר הסמכות להידחות, כשהוא משתכנע שהליך השומה נקבע על פי שיקולים וכלים מקצועיים. מעבר לכך, סבר בית המשפט, כי לאחר שנתברר לשמאי הממשלתי כי שיטת החישוב הראשונה הייתה שגויה, הייתה מוטלת עליו האחריות לחפש שיטה נכונה יותר לקביעת השומה.

מסקנה זו של בית המשפט, שלא היה פגם בשיקול הדעת המקצועי שבבסיס שיטת המקדמים, הובילה לדחיית יתר טענות התביעה, הן כי ההחלטה נתקבלה מתוך שיקולים זרים, והן כי הוראה 51ט"ו לוקה בחוסר סבירות.

יחד עם זאת, בית המשפט מתח ביקורת על כך שהמינהל לא ליוה את הוראה 51ט"ו בדברי הסבר בדבר הסיבה לשינוי השיטה ועקרונותיה, דבר שהיה יכול אולי לחסוך את הצורך בקיומו של ההליך המשפטי או לצמצמו, וכן נמתחה ביקורת על כך שרק בשלב מאוחר של שמיעת הראיות התבהר הבסיס המקצועי המונח ביסודה של הוראה 51ט"ו.

בשולי הדברים התייחס בית המשפט ליישובים אלוני אבא והבונים, שאינם מתאימים למודל השומה שנבחר, וקבע כי יש לערוך להם שומה פרטנית, במידה ויחפצו בכך.

סיכום

בית המשפט החליט לדחות את התביעה לגבי מרבית התובעים, אך אפשר לתושבי אלוני אבא והבונים לערוך שומה פרטנית, במידה ויחפצו בכך.

יחד עם זאת, על רקע התנהלות המינהל, ולנוכח העובדה כי רק בשלב מאוחר התבהר הבסיס המקצועי המונח ביסודה של הוראה 51ט"ו, לא ניתן צו להוצאות.

ניתן ב- 26 בינואר 2012, בהעדר הצדדים

יצירת קשר

השאירו פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם: