הרצאה- השכרת יחידות דיור ביישובים
הרצאה אשר העביר עו"ד איתן מימוני, במסגרת יום עיון בנושא השכרת דירות להנהלות יישובים.
במסגרת הרצאה זו, נדון בהיבטים שונים של תופעת השכרת יחידות דיור ביישובים.
בחלק הראשון – נדון בהיבטים הנורמטיביים של השכרת יחידות דיור ובכלל זה בקשיים ובמגבלות הקיימות הן על האגודה והן על המשכירים עצמם.
בחלק השני – נדון בהיבטים החוזיים של יחסי השכירות, החל מניסוח הסכם השכירות, דרך התחייבויות השוכר ואופן קיומן ועד לאופן סיום ההסכם, אם בשל תום תקופת השכירות ואם בשל הפרת ההסכם.
יצוין, כי הרצאה זו כוללת דרכי פעולה אפשריות שבהן יכולים המשכיר והאגודה לנקוט על מנת להבטיח את התחייבויותיהם של שוכרי דירות בשטח היישוב. אמנם, מקום בו האגודה אינה יכולה לחייב משכיר לנסח את הסכם השכירות בדרך כזו או אחרת (כמו למשל, במקרה של משכיר בשטח יישוב קהילתי), יכולתה להשפיע על זהות השוכר וחיוביו הנה מצומצמת יותר, אך במסגרת הרצאה זו נתייחס גם למקרים אלו ולאפשרויות הקיימות.
א. השכרת יחידות דיור – רקע נורמטיבי
במסגרת פרק זה נדון בהיבטים הנורמטיביים של תופעת השכרת יחידות הדיור למגורים ולנופש ביישובים, ובכלל זה הקשיים והמגבלות הקיימים בדין.
א.1. הסכם החכירה מול רמ"י
1. הסכמי השכירות/חכירה של היישובים עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") מגדירים על פי רוב את מטרות חכירת הקרקע באופן הבא:
א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד;
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד;
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן;
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם;
2. הסכמי החכירה אף כוללים על פי רוב הוראה המגבילה את האגודה החוכרת לשימוש העולה בקנה אחת עם המטרות הנ"ל, כך ששימוש החורג ממטרות אלו מהווה למעשה הפרה של ההסכם.
3. נוסף על האמור, כוללים מרבית הסכמי החכירה גם הוראה מפורשת האוסרת על העברה, חכירה או השכרה של זכויות האגודה בקרקע לצד שלישי ללא אישור רמ"י, כאשר הפרה של הוראה זו עלולה לגרום לביטולו של הסכם החכירה. כך למשל, ניתן למצוא בחוזי חכירה רבים את ההוראה הבאה:
"אין האגודה רשאית להעביר לאחר את זכויותיה שבחוזה זה, כולן או חלקן, בכל דרך שהיא או להשכיר, או לשעבד, או למסור חלק כל שהוא מהמשבצת, בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר...
במקרה של הפרת התחייבות זו יהיה רשאי המשכיר לבטל לאלתר חוזה זה ולקבל בחזרה לרשותו ולהחזקתו את אותו חלק מהמשבצת שבקשר אליו נעשתה ההפרה."
4. יצוין, כי ביישובים אשר בהם הסתיים תהליך שיוך הדירות לחברים, עשוי תקנון השיוך לכלול מגבלה על השכרת הדירות המשויכות ובכלל זה דרישה לאישור האגודה את השוכר המיועד.
5. יוער, כי מקום בו לתושב הסכם חכירה ישיר מול המנהל, אזי לרוב לא קיימת הגבלה חוזית על השכרת דירות.
א.2. היבטים תכנוניים
6. ביישובים רבים קיימת פרקטיקה של השכרת יחידות דיור "מפוצלות", דהיינו השכרת חלק מדירה קיימת תוך התאמתה לשמש כיחידת מגורים נפרדת.
7. בתיקון משנת 2013 לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "התקנות") נקבע, כי פיצול דירות קיימות ליחידות דיור, ללא קשר לשימוש המבוקש לאחר הפיצול, חייב באישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לסטייה ניכרת.
8. הגם כי ההליך הקבוע בתקנות הוא קצר יותר מהליך רגיל לקבלת היתר בנייה ואינו דורש את אישור רמ"י, הרי שעדיין קיימים מספר תנאים לקבלת אישור הוועדה, כגון: שטח דירה מינימלי, הגשת תשריט וכו'.
9. לפיכך, ככל שיחידות הדיור המושכרות פוצלו ללא קבלת אישור הוועדה המקומית, הרי שמדובר על עבירה לפי חוק התכנון והבנייה. לא למותר לציין, כי מצב בו טרם בוצע שיוך דירות לחברים ייתכן ועבירה זו תיוחס לאגודה, בהיותה בעלת זכויות החכירה.
10.כמו כן, יש לשים לב שפיצול דירה ללא אישור הוועדה עלול להוות הפרה של הסכם החכירה של היישוב מול רמ"י.
א.3. דירות אירוח/נופש
11.מלבד הקשיים האמורים לעיל, עלולה השכרת יחידות דיור למטרות נופש (לרבות צימרים ויחידות אירוח), לעורר קשיים נוספים במספר היבטים:
א.3. (1) שימוש חורג
12.סעיף 146 (א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") קובע, כי שימוש לייעוד שלא על פי תכנית מתאר תקפה ("שימוש חורג"), יכול להיעשות באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בלבד.
13.על כך מוסיף סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה וקובע, כי אישור הוועדה המקומית לשימוש חורג, יינתן רק לאחר ביצוע מלוא התנאים המפורטים בחוק, ובין היתר, פרסום הבקשה לשימוש חורג בעיתונות וכן על ידי שילוט מקומי.
14.ככל וייעוד הקרקע שבה נמצאת היחידה המושכרת הוא למגורים, וככל שלא ניתן היתר הוועדה המקומית כאמור לעיל, הרי שהשכרת יחידת הדיור למטרות נופש מהווה שימוש חורג ללא היתר.
15.יתרה מכך, סעיף 204 לחוק התכנון והבנייה אף קובע סנקציה פלילית לשימוש חורג אשר נעשה ללא היתר:
(ב) המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בסטיה מהיתר או מתכנית, דינו - מאסר שנה אחת ובעבירה נמשכת קנס כאמור בסעיף 61(ג) לחוק העונשין, תשל"ז-1977 (להלן - חוק העונשין), לכל יום שבו נמשכת העבירה, לאחר שנמסרה לנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.
(ג) המשתמש בקרקע חקלאית בניגוד להוראות התוספת הראשונה או השניה, דינו - קנס מאסר שנה אחת ובעבירה נמשכת - קנס נוסף לכל יום שבו נמשכת העבירה לאחר שקיבל הנאשם הודעה בכתב מהועדה המקומית על אותה עבירה או לאחר הרשעתו.
א.3. (2) רישיון עסק
16. סעיף 1 לצו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), תשע"ג-2013, קובע חובת רישוי לסוגי העסקים המפורטים בתוספת לצו.
17. סעיף 7.1(ב) לתוספת הנ"ל מציין חובת רישוי עבור עסק מסוג: "השכרת יחידות אירוח למטרת נופש, המלווה במתן שירותים לשוכרים, כשמספר יחידות האירוח המיועדות להשכרה עולה על ארבע". כמו כן קובע הסעיף את מטרות הרישוי, על פיהן נקבעים גם מיהם הגורמים המאשרים את העסק המבוקש.
18. סעיף 14 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968, קובע סנקציה המושתת על בעל עסק הפועל ללא רישיון:
"14 (א) אדם שעסק ללא רישיון, היתר זמני או היתר מזורז בעסק טעון רישוי או שלא קיים תנאי מתנאי רישיון, היתר זמני או היתר מזורז או שלא קיים הוראת תקנה לפי סעיפים 9 עד 11ב דינו – מאסר שמונה עשר חודשים"
19. לפיכך, ככל שהשכרת יחידות הדיור למטרות נופש מתבצעת ללא רישיון עסק (ובלבד ומדובר על השכרת 4 יחידות דיור ומעלה), הרי שהדבר נוגד את הוראות חוק רישוי העסקים ואף עלול לגרום להפעלת סנקציה פלילית, כמפורט בחוק רישוי עסקים.
20. לא למותר לציין, כי ככל ולא בוצע שיוך דירות לחברים, ייתכן והסנקציה הנ"ל תחול הן על המשכיר והן על האגודה, בהיותה בעלת זכויות החכירה בקרקע.
א.3. (3) חיוב ארנונה
21. כידוע, שומת ארנונה מתבצעת בהתאם לסיווג הקרקע ולפי תעריף הנקבע על ידי המועצה האזורית בחוק עזר עירוני.
22. בפסיקה נקבע, כי סיווג בקרקע לא נעשה על פי ייעוד הקרקע לפי תכנית מתאר, אלא על פי השימוש שנעשה בה בפועל, לרבות פעילות כלכלית. כך למשל, בעמ"נ 264/06 גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה עיריית ת"א] נאמר כך:
"המונח שימוש יש לפרש באופן רחב כך שיכלול לא רק פעילות פיזית אלא גם פעילות כלכלית הנעשית בנכס".
23. לפיכך, ככל ומושכרות יחידות דיור למטרות נופש (בין אם באופן פרטני ובין אם הדבר יוסדר על ידי היישוב), החיוב בארנונה לגביהן צריך להיעשות לפי התעריף שנקבע לקרקע המסווגת כ"תיירות ונופש" ולא כ"מגורים".
לסיכום – עד כה עסקנו בקשיים הנורמטיביים המתעוררים בעת השכרת יחידות הדיור ביישובים וכן במגבלות אותן יש לקחת בחשבון בעת אישור הסכמי שכירות.
ב. השכרת יחידות דיור – היבטים חוזיים
לאחר שעסקנו בהיבטים בנורמטיביים הכלליים של נושא השכרת יחידות הדיור, נעבור לדון בהיבטים פרטניים הנובעים מיחסי השכירות החוזיים וכן נבחן את יכולתה של האגודה להשפיע על יחסים אלו באמצעות הכללת הוראות מתאימות בהסכם השכירות או בדרכים אחרות, בהתאם לנסיבות העניין.
ב.1. נוסח ההסכם – הסכם הרשאה
24. כאמור לעיל, המגבלות על העברת זכויות הקיימות בהסכם החכירה מול רמ"י עלולות לעורר קושי מהותי ולהעמיד את היישוב המתיר השכרת יחידות דיור בשטחו (בין אם באופן אקטיבי ובין אם על ידי "העלמת עין") במצב של הפרת הסכם החכירה.
25. על מנת להתגבר על המגבלות הקיימות בהסכם החכירה, קיימת אפשרות להגדיר את ההסכם כהסכם הרשאה שבו ניתנת אפשרות השימוש בנכס– דהיינו, האדם אינו מקבל זכות שכירות בדירה, אלא מקבל הרשאה לשימוש בדירה שהינה בגדר "רישיון במקרקעין", אשר אינה נחשבת כזכות קניינית (ע"א 7139/99 יובל אלוני נ' אליעזר ארד ואח').
26. על פי רוב, ההבדל המרכזי בין שכירות לבין הרשאה לשימוש הוא שזכות השכירות אינה מוגבלת, למעט המגבלות אשר נכללו בהסכם השכירות ("הכול מותר, למעט מה שאסור") בעוד ההרשאה לשימוש מוגבלת רק למה שהותר במסגרת הסכם ההרשאה ("הכול אסור, למעט מה שמותר") (ע"א 496/89 סאלם סלאמה אל- קאלאב ואח' נ' אונברסיטת בן גוריון).
27. אשר על כן, ככל ואכן קיימת מגבלה בהסכם החכירה עם רמ"י על השכרת הדירות ביישוב, רצוי לשקול את ניסוחו של ההסכם כהסכם הרשאה. יודגש, כי ניסוח ההסכם כהסכם הרשאה, אינו נותן מענה למגבלות האחרות שפורטו לעיל, ובכלל זה המגבלות התכנוניות המונעות את השכרת יחידות הדיור כאמור.
ב.2. קבלת אישור האגודה להסכם
28. במצב בו האגודה אינה מעורבת באופן פעיל בניסוחו וביישומו של הסכם השכירות, עלול להיווצר מצב שבו שוכר דירה אינו מתאים לאופי היישוב והוא אף אינו כפוף להוראות האגודה בדבר שמירת אורח החיים המקובל ביישוב.
29. בכדי למנוע מצב זה וככל ולאגודה יש יכולת השפעה על השוכר (קיבוץ, מושב, חבר אגודה קהילתית וכיו"ב), ניתן להציע 2 אפשרויות שונות לניסוח ההסכם, שאותן תדרוש האגודה ממשכירי הדירות:
27.1. הכללת האגודה כצד להסכם השכירות/ההרשאה.
27.2. קבלת אישור האגודה כתנאי לכניסת הסכם השכירות/ההרשאה לתוקף.
30. כאשר האגודה היא צד להסכם, חב השוכר/בר הרשות כלפיה באופן ישיר בקיום כל התחייבויותיו האמורות בהסכם, ובכלל זה שמירה על אורחות חיים, ביצוע תשלומים שונים וכו'. בהתאם לכך, ככל שהשוכר/בר הרשות מפר את הוראות ההסכם, הרי שלאגודה יעמדו הסעדים המקובלים להפרת חוזה ובכלל זה, ביטול ההסכם.
31. כאשר קיים בהסכם תנאי מתלה לפיו נדרש אישור האגודה לכניסת ההסכם לתוקף, הרי שהאגודה תהא רשאית לבחון את הוראות ההסכם וכן לוודא כי השוכר/בר הרשות המיועד מקובל עליה, בטרם תיתן את אישורה להסכם. באופן דומה, ניתן גם לקבוע בהסכם תנאי מפסיק, שלפיו ההסכם יתבטל לפי דרישת האגודה, מבלי שייחשב הדבר כהפרת הסכם מצד המשכיר/נותן ההרשאה.
32. ככל והיישוב מעוניין בביצוע הליכי קבלה לשוכר, ניתן לפעול כמפורט להלן:
(1) קיבוצים ומושבים – הואיל והוראות סעיפים 6א-6ד לפקודת האגודות השיתופיות ("חוק ועדות קבלה") אינו חל על קבלה לקיבוצים ולמושבים, הרי שהאגודה רשאית לבחור בכל הליך קבלה של שוכרים שתמצא לנכון ובכלל זה ביצוע ועדת קבלה, ראיון אישי וכו'.
(2) יישובים קהילתיים והרחבות – יש להבחין בין שני מקרים:
א. חכירה/שכירות לתקופה של למעלה מ- 5 שנים
סעיף 6ב לפקודה קובע כדלהלן:
6ב (א) (1) הקצאת מקרקעין לאדם לשם רכישת זכות במקרקעין ביישוב קהילתי שבו פועלת ועדת קבלה, תיעשה לאחר קבלת אישורה של ועדת הקבלה;
(2) העברה של זכות במקרקעין שהוקצו לאדם או של זכות במקרקעין שהועברה לפי דין, ביישוב קהילתי כאמור בפסקה (1), תיעשה לאחר שהמעביר קיבל את אישורה של ועדת הקבלה בנוגע לנעבר; הוראות פסקה זו יחולו, בשינויים המחויבים, גם על נעבר המעוניין להעביר את זכותו במקרקעין לאחר;
ובסעיף 2 לפקודה נקבע:
"זכות במקרקעין" – זכות חכירה או זכות חכירה לדורות במקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל, לרבות זכות להירשם כחוכר או כחוכר לדורות, זכות של מי שהוא צד לחוזה פיתוח ביישוב קהילתי להירשם כחוכר או כחוכר לדורות לאחר קיום תנאי החוזה, ושכירות לתקופות שבמצטבר עולות על חמש שנים.
הואיל ועל פי הוראות הסעיפים הנ"ל חכירה או שכירות לתקופה מצטברת של למעלה מ- 5 שנים מהוות "העברה של זכות במקרקעין שהוקצו לאדם או של זכות במקרקעין שהועברה לפי דין", הרי שעל פניו, אם היישוב מעוניין לקיים ועדת קבלה, יש לבצעה בהתאם להוראות סעיפים 6ב ו- 6ג לפקודה, בדגש על הרכב הועדה ושיקוליה.
ב. שכירות לתקופה קצרה מ- 5 שנים – לא ניתן לקיים ועדת קבלה.
ב.3. אי תחולת חוק הגנת הדייר
33. "שכירות מוגנת" הינה שכירות הנוצרת מכוח חוק הגנת הדייר, התשל"ב – 1972 ואשר בה חלים מגבלות סטטוטוריות על יחסי השכירות. כך למשל, בשכירות מוגנת לא ניתן לעדכן את דמי השכירות אלא בהתאם לתקנות וכן לא ניתן לפנות את השוכר אלא בהתקיים אחת מעילות הפינוי הקבועות בחוק.
34. אמנם סעיף 9 לחוק הגנת הדייר מגביל את תחולת החוק רק על יחסי שכירות אשר נוצרו לפני יום 20.8.1968, אולם בפסיקה נקבע כי הוראות החוק יכול שייחולו גם על שכירות אשר נוצרה לאחר מועד זה, ככל והסכימו על כך הצדדים במסגרת ההסכם (ע"א 9310/06 לוריס שובאש נ' חנה יכין ואח').
35. אשר על כן, ובכדי להימנע ממחלוקות פרשנית בדבר תחולת חוק הגנת הדייר על הסכם שכירות, רצוי כי ההסכם יכלול הוראה מפורשת בדבר אי תחולת החוק עליו.
ב.4. משך ההתקשרות ופינוי מוקדם
36. על אף שהצדדים להסכם השכירות רשאים להתקשר בהסכם לכל תקופה שיבחרו (ובלבד שתקופה זו לא תעלה על התקופה הנותרת בהסכם החכירה של היישוב), הרי שרצוי לקבוע בהסכם סעיפים אשר יאפשרו פינוי מוקדם.
37. פינוי מוקדם לפי דרישת רשות מוסמכת – סעיף זה בא להבטיח כי ככל ותתקבל דרישה מאת רשות מוסמכת (רמ"י, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המועצה האזורית וכו') לפינוי הנכס המושכר או להפסקת השכירות, יוכל המשכיר לסיים מוקדם את ההתקשרות, מבלי שהדבר ייחשב כהפרה של ההסכם.
38. פינוי מוקדם לפי דרישה האגודה – סעיף זה מאפשר לסיים מוקדם את ההסכם לפי דרישת האגודה ומבלי שהדבר ייחשב כהפרה של ההסכם, זאת מעילות שונות ובכלל זה שינוי מדיניות השכירויות של האגודה, חובות שוכר לאגודה, פגיעה באורחות חיים וכו'.
39. יודגש, כי בסעיף המתיר פינוי מוקדם יש לקבוע כי הפינוי יתבצע תוך זמן סביר מעת שניתנה לשוכר ההודעה (לרוב 60-90 ימים), וזאת על מנת לאפשר שוכר למצוא דיור חלופי.
ב.5. חיובי השוכר – שמירה על אורחות חיים ומניעת מטרדים
40. נוסף על המגבלות האמורות לעיל, הרי שמטבע הדברים מעוניינים הן המשכיר והן האגודה להטיל מגבלות שונות על השוכר לגבי אופן השימוש במושכר וכן התנהלותו כחלק מחיי היישוב.
41. לפיכך, הסכם השכירות יכול שיכיל הוראות בדבר אורחות חיים ומניעת מטרדים, ובכלל זה הוראות בנושאים הבאים:
(1) שמירת שבת וחג – ביישובים בעלי אופי דתי.
(2) אירוח בתחומי היישוב.
(3) שימוש במתקני האגודה.
(4) מניעת מטרדי רעש וריח.
(5) פינוי אשפה.
(6) חנייה בתחומי היישוב.
(7) איסור על אחזקת בעלי חיים/איסור על שוטטות בעלי חיים בשטח היישוב.
42. כך למשל, במצב בו שוכר מחזיק בע"ח בניגוד להוראות ההסכם, ניתן יהיה לפעול לביטול ההסכם בכפוף למשלוח התראה מתאימה ולהודעת ביטול מראש בפרק זמן סביר, בהתאם להוראות שיקבעו בהסכם.
43. ככל ובהסכם שכירות/הרשאה קיים לא קיימות הוראות מתאימות בנושאים הנ"ל או במקרים בהם אין לאגודה יכולת השפעה על ניסוח ההסכם, הרי שבחלק מהמקרים ניתן להיעזר בדברי חקיקה קיימים, אשר מטרתם להבטיח מניעה וסילוק של מטרדים ומפגעים. כך למשל:
· תקנה 3 לתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), תשנ"ג-1992 – מניעת רעש באמצעות מכשירי קול:
"לא ישיר אדם, לא יצעק ולא יפעיל כלי נגינה, מקלט רדיו או טלוויזיה ולא יקים רעש באמצעות פטיפון, רמקול, מגביר קול או מכשירי קול כיוצא באלה בין השעות 14.00 ל-16.00 ובין השעות 23.00 ל-7.00 למחרת, באזור מגורים."
· ס' 3 לחוק למניעת מפגעים, תשכ"א-1961 – מניעת מפגעי ריח:
"לא יגרום אדם לריח חזק או בלתי סביר, מכל מקור שהוא, אם הוא מפריע, או עשוי להפריע, לאדם המצוי בקרבת מקום או לעוברים ושבים."
· ס' 11 לחוק להסדרת הפיקוח על כלבים, תשס"ג-2002 – איסור על שוטטות כלבים מחוץ לחצרות:
"המחזיק בכלב לא יאפשר את יציאתו מתחומי חצריו (להלן – החצרים), אלא אם כן הכלב מוחזק בידי אדם המסוגל לשלוט בו, באמצעות רצועה."
44. חוקים אלו, כמו גם חוקים אחרים מאפשרים לפעול תושבים ושוכרים אשר גורמים לפגיעה באורח החיים התקני ביישוב.
ב.6. חיובי השוכר – תשלום מיסי קהילה
45. סמכותה של אגודה לגבות כספים מוגבלת אך ורק לחברי האגודה. יחד עם זאת וכפי שנראה להלן, ישנם מקרים בהם קיימת אפשרות לפעול לגביית תשלומים אף מאלו שאינם חברים ולפיכך, יש להבחין בין מצב שבו המשכיר הנו חבר אגודה לבין מצב שבו המשכיר איננו חבר אגודה.
46. כאשר המדובר בשוכר השוכר יחידת דיור מחבר אגודה, יש להבחין בין מספר מקרים:
(1) השוכר שוכר מאת המשכיר את הדירה כולה.
(2) השוכר שוכר מאת המשכיר חלק מדירה/יחידת דיור/דירה מפוצלת.
(3) השוכר שוכר מאת המשכיר יחידת דיור למטרת נופש.
46.1. במקרה הראשון – הואיל והשוכר בא למעשה בנעליו של המשכיר מבחינת צריכת השירותים, הרי שאין מקום לגבות גם מהשוכר וגם מהמשכיר תשלום עבור כלל שירותי האגודה. במצב זה, ניתן יהיה לקבוע את חובת השוכר לתשלום מיסי האגודה בהוראה מפורשת בהסכם או לחילופין, לגבות את התשלום מהמשכיר חבר האגודה, אשר בידיו האפשרות להסדיר מול השוכר את נושא התשלום.
46.2. במקרה השני – גם השוכר וגם המשכיר נהנים משירותי האגודה. במצב זה, יש מקום לקבוע בהסכם הוראה מפורשת המחייבת את השוכר בתשלום עבור מיסי האגודה כנגד השירותים שאותם הוא צורך.
46.3. במקרה השלישי – בשל אופייה הארעי של השכירות, אין צורך בגביית תשלום מהשוכר עבור מס אגודה, על אף כי ניתן לקבוע מס מיוחד עבור שימוש בחלק מהדירה כיחידת נופש.
47. לעומת זאת, כאשר עוסקים בשוכר שאינו חבר, גביית מיסי האגודה עלולה להיתקל בקושי (קושי דומה קיים גם לגבי המשכיר עצמו). במספר פסיקות שניתנו בבתי המשפט בנושא, נידונה השאלה - כיצד יש לנהוג במצבים בהם תושב היישוב אשר איננו חבר אגודה, נהנה משירותים אשר האגודה מספקת, מעצם היותו תושב.
48. באשר לשירותים אותם ניתן להפסיק לספק, עמדת הפסיקה המרכזית היא שאלו לא יסופקו לתושבים שאינם חברים ולא ייגבה בגינם תשלום, אלא אם התושב מעוניין לצרוך אותם. במקרה כזה, תחליט האגודה אם היא מספקת לו אותם תמורת תשלום "פר שימוש", או שהיא אינה מעוניינת כלל לספק לו את השירותים הללו, אף לא תמורת תשלום.
49. גישה ראשונה שהובעה בפסיקה, הנה כי על התושב להסדיר את עניין התשלום עבור כלל השירותים מהם הוא נהנה, גם אם מדובר בשירותים שניתן להפסיק לספקם, וזאת, בין היתר, מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט. ראה למשל את פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ (מחוזי חי') 12568-03-12 ולנסי נ' הררית:
"חוזה מכללא בדרך ההתנהגות - מי שהצטרף כתושב לישוב קהילתי שיש בו צביון מסויים ורמת מסויימת של שירותי קהילה שמאפיינת אותו, ועבר את ועדת הקבלה - חזקה שהסכים לשאת בעלויות הדרושות כדי לשמור על רמת השירותים של היישוב. יש בכך משום קשירת חוזה בהתנהגות שמשמעותו - אני מוכן לשאת בעלויות הדרושות לשמירה על צביון המקום וייחודו.
תושב שהצטרף, איננו יכול לטעון כי הוא מעונין ליהנות מאופי היישוב ויתרונותיו, אך מבלי להשתתף בעלויות הכרוכות בכך. דהיינו - לדרוש שאת השירותים הקהילתיים האיכותיים יממנו חברי האגודה בלבד. מאחר והצטרפות ליישוב קהילתי בדרך של רכישת נכס מקרקעין או מגורים בנכס כזה איננה מחייבת הצטרפות כחבר לאגודה, כל פרשנות הפותרת תושבים כאלה מהשתתפות בתשלום עבור השירותים הניתנים, היתה יכולה ליצור מצב בו חברי האגודה נושאים בדמי חבר למען השבחת היישוב ושמירה על אופיו ורמתו, ואילו כל התושבים האחרים שבחרו שלא להיות חברי האגודה אך הצטרפו ליישוב בשל צביונו המיוחד - נהנים מכך אך נמנעים מלשלם.
עוד יש לזכור כי מי שהצטרף ליישוב ידע מלכתחילה כי ועד ההנהלה הוסמך לנהל את היישוב, וליישוב כזה הוא מצטרף. הצטרפותו ליישוב קהילתי מושתתת על ההבנה שהוא חלק מהיישוב הקהילתי. לפיכך, הוא מנוע מלטעון כנגד ועד ההנהלה שאין לו הזכות לניהול היישוב ולקבוע את רמת השירותים שבו".
50. יצוין, כי הגם שפסק הדין שלעיל עוסק בתושב אשר פרש מחברותו באגודה, הרי שניכר כי הנימוקים האמורים בפסק הדין תקפים גם לגבי תושב בעל נכס או שוכר, אשר בחר לקבוע את מקום מגוריו ביישוב בעל אופי קהילתי.
51. כמו כן יצוין כי פסק הדין בוטל בהסכמת הצדדים בערעור שהוגש לבית המשפט העליון וכיום אינו מהווה הלכה מחייבת.
52. גישה שניה הנבדלת מהאמור בפסק הדין ולנסי, הובעה לאחרונה במסגרת ת"א 5719-09-14 גולן נסים משעלי ואח' נ' קיבוץ שריד.
53. במסגרת פסק הדין דן ביהמ"ש המחוזי, בבקשת תושבים שפרשו מן האגודה הקהילתית, לקבוע כי המס שהוטל עליהם על ידי האגודה, הוטל שלא כדין ולכן בטל. התושבים סירבו לשלם מס כללי בגין השירותים הקהילתיים אך הביעו נכונות לשלם עבור שירותים אותם יצרכו בפועל, ככל שיוכחו ע"י האגודה.
54. בית המשפט פסק כי אין לחייב את התושבים שפרשו מן האגודה בשל השירותים שקיבלו ממנה משום שהאגודה לא הוכיחה באילו שירותים נעשה שימוש בפועל ולא הוכיחה כי לא ניתן למנוע את השירותים הללו ממי שלא משלם את מס האגודה:
"העובדה שהאגודה מספקת שירותים קהילתיים ביישוב, אשר לכאורה לטענתם עומדים גם לרשות התובעים 1-2 כתושבי היישוב לעשות בהם שימוש, כדוגמת הבריכה ומתקני הספורט, המועדון, הספריה ואירועי התרבות, אין בה לכשעצמה כדי לקיים את יסוד ה"קבלה" הנדרש, ככל שלא הוכח שימוש בפועל".
55. בסיכומו של דבר, קבע ביהמ"ש בפסק דין שריד, כי:
"ככל שהתובעים... ירכשו מהאגודה הקהילתית או מאגודת הקיבוץ שירותי בחירה נוספים, המסופקים על ידי האגודות ביישוב שריד, בנוסף לשירותים המסופקים על ידי המועצה האזורית או הועד המקומי, תהיינה האגודות רשאיות לגבות בעבור שירותים אלו תשלום נפרד מהתובעים אשר אינם חברים באגודה בהתאם לצריכה בפועל".
56. המסקנה המרכזית העולה מפסק הדין היא, כי אין לחייב תושבים שאינם חברים עבור מלוא סל השירותים שמספקת האגודה מבלי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט וכי ככל שהאגודה מעונייינת לחייבם, עליה להקפיד ולחייב את התושבים שאינם רק עבור השירותים הנצרכים על ידם בפועל ושלא ניתן להפרידם מהשירותים הניתנים לחברי האגודה.
57. הגישה השלישית אשר בה נקט בית המשפט בתא"מ 25977-03-11 קיבוץ מלכיה ואח' נ' איילת ברנהולץ, הנה גישת הביניים, ועל פיה:
"במצב כזה על חבר המבקש לפרוש, להסדיר את נושא השירותים באופן שיהיה ברור כי:
א) שירותים שניתן להפסיק לקבל... לא יסופקו לחבר הפורש...
ב) לגבי שירותים אשר לא ניתן להפסיקם ובכל מקרה הפורש ימשיך לקבלם (כגון גינון וכיו"ב), על הצדדים להגיע להסדר ביחס לסכום נמוך וסביר, אשר ישקף את שווים של אותם שירותים".
58. אמנם מדובר בפסיקה של בית משפט שלום (לעומת הפסיקות בולנסי ובקיבוץ שריד שניתנו על ידי ערכאה מחוזית), אך על פניו מדובר בדרך המלך, אשר מחד תאפשר לתושבים שאינם חברים להימנע מתשלום עבור שירותים אשר הם אינם צורכים ואינם מעוניינים לצרוך, ומאידך לא תאפשר להם להימנע מתשלום בגין שירותים אשר הם ממשיכים ליהנות מהם מכוח מגוריהם ביישוב (כגון: גינון, תאורה, שמירה וכו') ובכך למעשה, למנוע את הפגיעה בתושבי היישוב כולו, המבקשים לעצמם איכות חיים ברמה גבוהה יותר מן המקובל ביישוב העירוני.
59. לסיכום עניין זה, נראה כי קיימת אפשרות לפעול לגביית מסי קהילה מתושבים שאינם חברים ומשוכרים מטעמם עבור שירותים המסופקים להם בפועל, ככל ואלו אינם ניתנם להפרדה משירותים דומים הניתנים לברי האגודה, אך עניין זה טרם הוכרע בפסיקה באופן ברור. באשר לשירותים שניתן להפסיק את השימוש בהם ולגבות תשלום לפי שימוש בפועל, עמדת הפסיקה המרכזית היא שאין לחייב תושבים שאינם חברים אשר לא צרכו שירותים אלו בפועל.
ב.7. בטחונות
60. הסכם שכירות/הרשאה צריך שיכלול הוראה בדבר הפקדת בטחונות לשם הבטחת התחייבויותיו של השוכר בהסכם. באם אין בהסכם נתון הוראה המסדירה הפקדת בטחונות כאמור, הרי שלכל הפחות רצוי כי נושא זה יוסדר בעת חידוש ההסכם או בהארכתו.
61. הבטחונות המקובלים, ובכלל זה צ'ק בטחון, שטר חוב ושטר ערבות, צריך שיהיו ניתנים לפירעון מידי ובסכום מספק שיש בו בכדי לרפא כל הפרה מצדו של השוכר.
62. ניתן ואף רצוי לקבוע כי הבטחונות יינתנו לא רק כנגד חיוביו המרכזיים של השוכר (תשלום דמי השכירות, מניעת נזקים במושכר, פינוי המושכר בזמן וכו') אלא גם כנגד חיובים אחרים בהסכם, לרבות שמירה על אורחות חיים, מניעת מפגעים ותשלום מיסי הקהילה.
63. לא למותר לציין, כי אגודה רשאית בהחלטת אסיפה לדרוש מחברים המשכירים דירות העמדת בטחונות מספקים ואף לדרוש כי הבטחונות ימומשו לפי דרישת האגודה.
ב.8. הפרת הסכם
64. כעת, לאחר שעסקנו בחיובי השוכר על פי ההסכם, נדון במצבים בהם מפר השוכר את חיוביו אלו.
65. נהוג להבחין בין 2 סוגי הפרות חוזיות: הפרת חוזה יסודית והפרת חוזה שאינה יסודית. הפרת חוזה יסודית הנה הפרה של חיוב מהותי בהסכם, אשר הפרתו מרוקנת את ההסכם מתוכנו ולפיכך גם יוצרת עילה לביטול ההסכם. הפרה שאינה יסודית הינה הפרה של סעיף מסעיפי ההסכם, אשר הפרתו אינה פוגעת בחיוב המרכזי שבהסכם ומשכך, אינה גורמת בהכרח לביטול ההסכם כולו.
66. כך למשל, בהסכם שכירות יכולים אי תשלום דמי השכירות, אי פינוי המושכר בתום תקופת ההרשאה או גרימת נזק משמעותי למושכר, יכולות להיחשב כהפרה יסודית של הסכם השכירות. יצוין, כי אין המדובר כמובן ברשימה סגורה של חיובים אשר הפרתם תיחשב כהפרה יסודית, והצדדים רשאים לקבוע בהסכם השכירות חיובים נוספים אשר הפרתן תיחשב כהפרה יסודית.
67. על אף האמור, פסיקת בתי המשפט מסתייגת לרוב מקביעה גורפת כי כל הפרה שנקבעה בהסכם כהפרה יסודית היא אכן כזו, ונטייתם היא לבחון כל הפרה לגופה, ביחס להסכם כולו (ע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ס.ע.ל.ר בע"מ).
68. אשר על כן, רצוי כאמור לעיל לקבוע סעיף המאפשר פינוי מוקדם בתוך זמן סביר, וזאת במקרה של הפרה אשר אינה יסודית ואינה מקימה עילה לביטול ההסכם.
69. יודגש, כי גם במקרה של הפרה ההסכם, לא ניתן לשלול את זכאותו של השוכר לקבלת "אישור תושב", שכן אישור זה ניתן על ידי הועד המקומי (שאינו ולא יכול להיות צד להסכם), ולא על ידי האגודה עצמה.
ב.9. תביעה לפינוי מושכר
70. באם הגענו למסקנה כי שוכר הפר הפרה יסודית את הסכם ההרשאה, הרי שמטבע הדברים, הסעד הראשון אליו נפנה יהיה סעד ביטול ההסכם ופינוי השוכר מהמושכר.
71. בשנת 2008 נכנסו לתוקפן הוראות פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 אשר במסגרתן נקבע הליך מיוחד ומקוצר לפינוי מושכר המכונה "תביעה לפינוי מושכר".
72. במסגרת הליך זה, יכול משכיר להגיש תביעה כנגד שוכר אשר אינו מקיים את חיוביו על פי הסכם השכירות ולבקש סעד של פינוי השוכר מהמושכר. הליך של פינוי מושכר הינו קצר באופן משמעותי מהליכים אחרים ובמסגרתו נקבעו לוחות הזמנים הבאים:
46.1. הגשת כתב הגנה – בתוך 30 ימים מיום שהוגשה התביעה.
46.2. דיון בתובענה – בתוך 30 ימים מיום שהוגש כתב ההגנה.
46.3. פסק דין - בתוך 14 ימים מיום הדיון בתובענה.
כך יוצא, כי הליך לפינוי מושכר יכול שיסתיים בתוך פחות משלושה חודשים מיום הגשת התביעה.
73. לא למותר לציין, כי הליך לפינוי מושכר חל על פי רוב גם ביחס להסכמי הרשאה.
74. יודגש, כי במסגרת הליך לפינוי מושכר לא ניתן לבקש סעדים אחרים מלבד סעד הפינוי ועל כן, אם רוצה משכיר להגיש תביעה כספית בגין אי תשלום דמי השכירות, עליו להגיש תביעה נפרדת.
יש לשים לב, כי בהסכמי שכירות אשר בהם קיים סעיף בוררות, יעוכבו על פי רוב ההליכים המתנהלים בפני בית המשפט עד לסיום הבוררות ולפיכך, לאור קיומו של ההליך המקוצר לפינוי מושכר, רצוי שלא לכלול סעיפים מסוג זה בהסכמי שכירות.
התבקשנו לבחון הסבת שירותי השמירה בישוב משירותים המופעלים על ידי חברת שמירה חיצונית לשירותי שמירה המופעלים באמצעות תושבי המושב והאם ניתן לאכוף ולחייב תושבים לקחת חלק בהפעלת שירותי השמירה במושב.
להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לזכותם של חברי המליאה במועצה האזורית לעיין בנתוני השכר של עובדי המועצה בכלל ושל עובדי המועצה הבכירים בפרט וכן בפרטי התקשרויות עם יועצים. להלן חוות דעתנו:
חוק מוסר תשלומים תשע"ז-2017, והשלכותיו על רשויות מקומיות
הרצאה מס' 3 בסדרת ההרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה מס' 2 בסדרת הרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאה מס' 1 בסדרת הרצאות שהועברה במסגרת הקורס "היבטים בניהול היישוב הכפרי", אשר הועבר ע"י משרדנו בשיתוף תנועת אור ומשרד הכלכלה
הרצאתו של עו"ד איתן מימוני בנושא "היטל השבחה", הועבר בפני מליאת המועצה האזורית מטה אשר ביום 20.2.2017.
הרצאה שהועברה ע"י עו"ד תומר טבק בינואר 2017 לעובדי האגף לאיגוד שיתופי במסגרת יום עיון למשרד רשם האגודות השיתופיות
הרצאה שהועברה על ידי משרדנו ביולי 2016 במועצה אזורית רמת הנגב.
הועברה בחודש אוקטובר 2013
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לדרכי הגבייה העומדות בפני ועד מקומי רגבה (להלן: "הועד") כנגד תושבים אשר אינם משלמים את מיסי הועד. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למותר והאסור בחופים אשר בתחומי הרשות המקומית. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לזכאותו של עובד לתשלומים עבור תוספת וותק, קרן פנסיה וקרן השתלמות, במהלך חופשה ללא תשלום.
נתבקשנו להתייחס לסוגיית משך כהונתו של יו"ר הועד באגודה, ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו במספר סוגיות הנוגעות לגביית חובות מיסי ועד מקומי. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאחריות המקצועית וחשיפה לתביעות משפטיות של חברי וועד הנהלת האגודה במושב וחברי הועד המקומי במושב, ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לאופן בחירת חברי ועד מקומי בקבוץ בנסיבות בהן יש צורך במילוי מקום פנוי בוועד, ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לבדוק האם קמה לרשות המקומית חובת דיווח למשטרה על מעשיו של נהג הסעות אשרשוחח עם ילדי ההסעה על עניינים מיניים. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו במספר שאלות הנוגעות לנוכחות גורמים שונים בישיבות של הועד המקומי. להלן חוות דעתנו:
התבקשנו לחוות דעתנו בשאלה האם קיים ניגוד עניינים בין כהונת חבר ועד המקומי, לבין עבודתו במתנ"ס אשר בשליטה של המועצה האזורית. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע למספר עניינים הנוגעים ישיבתו הראשונה של ועד מקומי ממונה, ולהלן התייחסותנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאופן בו ניתן להחליף את נציב היישוב במליאת המועצה האזורית, האם הדבר בסמכות המועצה או וועד היישוב, וכיצד נקבע מי יימלא את התפקיד. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרויות העומדות בפני מעסיק בכל הנוגע לעובדים אשר אינם מחתימים שעון נוכחות (אין מדובר במאגר ביומטרי) ובאשר לעובדים אשר אינם מגישים דו"ח נוכחות (להלן: "העובדים"), ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לשאלה, האם חבר מליאת רשות מקומית יכול לכהן כמנכ"ל עמותה עירונית בבעלותה של הרשות, והאם גזבר הרשות רשאי לכהן כגזבר עמותה זו. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לזכות העיון במסמכי ועד מקומי של תושב היישוב, ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס לשאלה האם באפשרות ועד מקומי להשכיר שטחי פרסום במבנים ציבוריים באחריותו. להלן חוות דעתנו:
להלן סקירה שהכין משרדנו אודות המצב המשפטי באשר לסוגייה של פרישת חברים מן האגודות הקהילתיות, וזאת בעקבות פסק דין אשר ניתן לאחרונה שעסק בנושא בהרחבה:
התבקשנו לחוות דעתנו באשר להפסקת חברותו של חבר קיבוץ, בשל כך שהוא מתגורר בחו"ל ואינו נמצא בקשר עם הקיבוץ. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע לשאלת אחריות חברי אגודה שיתופית קהילתית בקיבוץ (להלן: "האגודה") ביחס לחובותיה של האגודה וכן בנוגע לנוהל פירעון חוב האגודה במקרה בו חברי האגודה אינם בעלי אחריות אישית לחובותיה.
נתבקשנו להתייחס לתיקון לצו המועצות המקומיות(מועצות אזוריות), הנוגע לחובה להקלטת ישיבות מליאת המועצה, ולהלן התייחסותנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בקשר עם חובת אגודה קהילתית לרכוש מזון המיועד למוסדות חינוך שונים בתחומיה המנוהלים על ידה, מספק מזון בעל רישיון עסק.
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לשאלה – האם מותר להחנות קרוואנים בשטח המיועד לחניה לחוף. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בנוגע ליחסי הועד מקומי עם האגודה השיתופית חקלאית ועם האגודה הקהילתית, וכן באשר לאפשרות של עובד המועצה לכהן כחבר ועדת ביקורת של ועד מקומי. ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למספר שאלות הנוגעות לסוגיית זהות הוועדים בין ועד מקומי לבין אגודה קהילתית (להלן: "האגודה") המצויים בשטחי יהודה ושומרון. להלן חוות דעתנו.
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרות להקים מערכת סולארית על גגות שטחי מקרקעין אשר ניתנה בהם זכות הרשאה. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לדינו של חבר ועד מקומי, אשר איננו משתתף בישיבות ועד, האם יו"ר הועד המקומי מוסמך לפטרו ולפנות למועמד הבא אחריו בתור באותה רשימה? להלן חוות דעתנו:
התייחסות לדו"ח ועדת הביקורת של הועד המקומי.
נתבקשנו לחוות דעתנו לגבי תקינותם של מכתבי פרישה מאגודה קהילתית אשר שלחו מספר חברי אגודה. להלן התייחסותנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאיזון הנכון בין רצונה של ועדת הביקורת של הועד המקומי לבצע את עבודתה, לבין הפגיעה הנגרמת ביכולת התפקוד של הועד המקומי. להלן התייחסותנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לסוגיה של הטלת וגביית התשלומים ביישוב קהילתי. להלן התייחסותנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר למשמעות האצלת סמכויות מן המועצה לועד המקומי והאם יש במהלך זה כדי לחשוף את חברי הועד לתביעות משפטיות מן הגורמים השונים. להלן התייחסותנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בשאלה - באילו מקרים תחול אחריות אישית על בעלי התפקידים באגודה ומה ניתן לעשות בכדי להבטיח כיסוי ביטוחי לבעלי התפקידים? ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס למספר שאלות בנוגע להשכרת מרכז קהילתי ביישוב לצורך השכרתו מעת לעת לצורך אירועים שונים (להלן: "המרכז" ו-"היישוב" בהתאמה). בין היתר נשאלנו האם ניתן להשכיר מוסד ציבורי לגוף/אדם פרטי, מהי אחריות המוסד למתרחש בתחומו במצב דברים זה וכן מהו הדין בנוגע למזון אשר יוגש באירוע ואופן שמירתו. להלן חוות דעתנו:
הועברה בחודש אוקטובר 2013
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לסוגיות העולות מתוך מנגנון העברת תלמידים המתגוררים בשטחה של רשות מקומית, מחטיבת ביניים אזורית אחת לחטיבת ביניים אזורית אחרת, ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו בדבר ההיבטים השונים הקשורים בחברי קיבוץ, המבקשים לבנות בית מגורים בקיבוץ בהתאם להחלטות שיוך הדירות.
נתבקשנו לחוות דעתנו באשר לאפשרותה של רשות מקומית להעסיק סייעת רפואית המלווה ילד בעל צרכים רפואיים ייחודיים (עד כדי סכנת חיים), במשך 6 ימים בשבוע, בהתאם לשעות הלימודים באותו מוסד חינוכי, וכן כיצד ביכולתה לפעול במקרה של סירוב מצד הסייעת הרפואית לעבוד בהתאם להיקף המשרה הנדרש, ולהלן חוות דעתנו:
נתבקשנו על ידך לחוות דעתנו בנוגע להמשך העסקת מזכירה בבית ספר יסודי רשמי באמצעות רשות מקומית, אשר בעלה הינו מנהל בית הספר המועסק על ידי משרד החינוך, ולהלן חוות דעתנו:
האם לצורך שימוש בצילום כראייה משפטית, בקרות אירוע, מוטלת חובה על הישובים אשר בתחום מועצה האזורית להתריע בפני הנכנסים והיוצאים מיישובי המועצה, כי מוצבת מצלמה המתעדת את מעשיהם?
נתבקשנו לערוך חוות דעת ביחס למספר שאלות בנוגע להשכרת מרכז קהילתי ביישוב לצורך השכרתו מעת לעת לצורך אירועים שונים. בין היתר נשאלנו האם ניתן להשכיר מוסד ציבורי לגוף/אדם פרטי, מהי אחריות המוסד למתרחש בתחומו במצב דברים זה וכן מהו הדין בנוגע למזון אשר יוגש באירוע ואופן שמירתו. להלן חוות דעתנו:
נתבקשנו לחוות דעתנו ביחס לשאלה האם חלה על היישוב חובה להמשיך ולדאוג להחזקת גני הילדים (מעל גיל 3) בתחומו.
נתבקשנו לחוות דעתנו בעניין תוקפה החוקי של ההחלטה על הקמת גן יישובי, נוסף על מערכת הגנים המתוקצבת על ידי משרד החינוך, וכן גביית תשלומים מעבר לקבוע בחוזר מנכ"ל משרד החינוך, באגודה אגודה שיתופית חקלאית להתיישבות קהילתית בע"מ מסוג יישוב קהילתי
האם מועצה אזורית יכולה להרחיב היקפן של עבודות בנייה באמצעות אותו הקבלן או שמא יש צורך בעריכת מכרז חדש?
מטרתו של מדריך זה הינה להקל במעט את ההתמודדות עם סבך החוקים והתקנות, להבדיל בין עיקר וטפל, ולפרוש את המידע המשפטי הראשוני לו אתה זקוק בדרכך.
האם פרסום בעיתון רשות מקומית מהווה הפרה של חוק הבחירות (דרכי תעמולה), תשי"ט-1959? מהן הדרכים לתקוף או למנוע את הוצאת העיתון המפר?
האם החלטת הוועד המקומי בקשר להצבת פסי האטה בכניסה ליישוב הינה חוקית?
האם וועד שמונה ע"י רשם האגודות השיתופיות באגודה שיתופית, רשאי לאשר תקציבים ומאזנים וכן קבלת חברים לאגודה ללא אישור האסיפה הכללית של האגודה?
.jpg "השתלמות תעודה ייחודית בנושא אגודות שיתופיות שמתקיימת בלשכת עורכי הדין בשיתוף משרד הכלכלה והתעשייה")
