אפס תשלום, פטור מלא: ועדת הערר קבעה – הסדר חלף להיטל השבחה חל גם כשהתמורה הכספית לרמ"י אפסית בשל הנחות אזוריות

ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום, לפני יו"ר הוועדה, עו"ד עמית אופק

נמ"ע 8025/0624 קיבוץ בארי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה נגב מערבי

תמצית:

ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום (להלן: "ועדת הערר") בחנה את השאלה האם ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 21 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה המעניק פטור מהיטל השבחה, חל גם כאשר התשלום החלופי לרשות מקרקעי ישראל מופחת או מבוטל בשל הנחות אזוריות.

רקע:

קיבוץ בארי מימש תוכנית פיתוח שכללה שינוי ייעוד קרקע. במסגרת התוכנית שונה ייעוד המקרקעין מ"מבני משק" (שימוש חקלאי) ל"מסחר ותעסוקה" – מה שאיפשר הקמת מתחם מסחרי הכולל חנות ציוד ספורט, מזנון, מחסן, סדנת אופניים, מרכז מידע לתיירות, סדנאות אומנות וגלריה. בעקבות עליית ערך הקרקע כתוצאה מהשינוי התכנוני, הטילה הוועדה המקומית לתכנון ובניה נגב מערבי (להלן: "ועדת תו"ב נגב מערבי") היטל השבחה בסך 828,000 ₪ על הקיבוץ, ומכאן הערר הנדון.

טענות הצדדים:

קיבוץ בארי טוען כי במקרה דנן חל הסדר משפטי מיוחד, הקבוע בסעיף 21 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). לטענתו, המקרקעין היו מוחכרים לדורות בייעוד חקלאי, ומאחר ששינוי הייעוד דורש לערוך חוזה חדש עם רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), הוא זכאי להסדר המיוחד שפוטר מהיטל השבחה – ללא קשר לגובה התשלום בפועל לרמ"י. גם רמ"י עצמה תמכה בעמדתו וקבעה שבמקרה זה חל ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף, מכיוון שלא ניתן לנצל את הקרקע בייעודה החדש ללא חתימה על חוזה חכירה חדש.

מנגד, ועדת תו"ב נגב מערבי טוענת כי ההסדר המיוחד לא חל בענייננו, כיוון שבפועל לא שולם תשלום לרמ"י עבור שינוי הייעוד – שכן דמי החכירה בחוזה החדש הם אפס שקלים. הוועדה הדגישה שהפטור מהיטל ההשבחה מותנה בתשלום בעל משמעות כלכלית, וכיוון שלא שולם דבר – קיבוץ בארי נהנה מההשבחה בחינם ועליו לשלם את ההיטל.

דיון והכרעה:

ועדת הערר דחתה את טענת ועדת תו"ב נגב מערבי כי לא הועבר לרמ"י תשלום המחליף היטל השבחה, בהתבסס על עניין שדה נחמיה (בר"מ 7560/22). שם, קבע בית המשפט העליון כי העובדה שהוחלט לתת הנחה משמעותית באזור קו העימות, וכפועל יוצא מכך להקטין עד לביטול מוחלט תשלום חלף היטל השבחה, אין בה כשלעצמה להצדיק הטלת היטל השבחה במקום בו חל ההסדר לפי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

כמו כן, ועדת הערר בחנה את המבחן הכלכלי לקביעת תחולת סעיף 21, לפיו לא כל תיקון חוזה ממלא את תנאי המבחן, אלא מושם דגש למהות התיקון. מאחר שלפי רמ"י דמי החכירה החדשים עומדים על 91% מערך הקרקע, קבעה הוועדה שמדובר למעשה ב"רכישה מחדש של המקרקעין" בעקבות שינוי ייעודם, ולא בתיקון טכני של החוזה. במצב דברים זה, רמ"י היא הגורם הנהנה מההשבחה מבחינה כלכלית – גם אם בפועל התשלום מופחת או מבוטל עקב מדיניות הנחה אזורית.

על כן, ועדת הערר קבעה כי כלל תנאי ההסדר המיוחד הקבועים בסעיף 21 מתקיימים, וקיבלה את הערר.

סיכום:

הערר התקבל. נקבע כי במקרה דנן חל ההסדר המיוחד הקבוע בסעיף 21 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ומשכך קיבוץ בארי אינו חייב בהיטל ההשבחה.

ניתנה היום, כ"ה ניסן תשפ"ה, 23 אפריל 2025.