העליון קבע: בהיעדר טובת הנאה, התחייבות עמותה לבניית מבנה חלופי בקרקע מוקצית של עיריית רעננה מותרת במסגרת נוהל הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה

בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, לפני כבוד השופטים דוד מינץ, עופר גרוסקופף וחאלד כבוב

עע"מ 8896/22 עיריית רעננה נ' גזית

תמצית:

בית המשפט העליון דן בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בלוד שביטל הקצאת קרקע עירונית של עיריית רעננה לעמותה, לצורך הקמת בית כנסת שישמש כמרכז קהילתי. במוקד המחלוקת עמדה השאלה האם התחייבות העמותה לבנות על חשבונה שטח חלופי לשימושים העירוניים הקיימים בקרקע מהווה "תמורה" אסורה המחייבת עריכת מכרז, וכן האם היקף השטח שהוקצה הוא מידתי.

רקע:

עמותת הקהילה המסורתית רעננה (להלן: "העמותה") ביקשה מעיריית רעננה קרקע לצורך הקמת בית כנסת שישמש כמרכז קהילתי. עיריית רעננה הקצתה לעמותה קרקע בה קיים מבנה המשמש את מינהל החינוך והקהילה של העירייה (להלן: "השימושים העירוניים"). כחלק מההקצאה, העמותה התחייבה לבנות על חשבונה בשטח מבנה חלופי לשימושים העירוניים. תושבים המתגוררים בסמוך לקרקע התנגדו להקצאה והגישו עתירה מנהלית. הערעור נסוב על החלטת בית המשפט המחוזי בלוד, שקיבל את העתירה וביטל את ההקצאה משתי סיבות: (1) התחייבות העמותה לבנייה מהווה "תמורה" ולכן חרגה עיריית רעננה מסמכותה כשהקצתה את הקרקע לפי "נוהל הקצאת קרקעות ומבנים ללא תמורה או בתמורה סמלית" (להלן: "הנוהל"); (2) השטח שהוקצה לעמותה היה גדול מצרכיה באופן שאינו מידתי.

טענות הצדדים:

יצוין כי עיריית רעננה והעמותה מציגות עמדה אחידה בערעור זה. עיריית רעננה טוענת שלא הייתה מניעה להשתמש בנוהל למען הקצאת הקרקע לעמותה, וזאת מכוח תקנה 3(2)(ג) לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987 (להלן: "התקנות"), שמתירה לה בנסיבות העניין להקצות קרקע ללא קיום מכרז. עיריית רעננה מדגישה שבחרה לפעול לפי הנוהל כדי להבטיח מנהל תקין ושוויון, באופן שקוף, יעיל וחסכוני, למרות שסבורה כי לא הייתה מחויבת לכך. כמו כן, טענה עיריית רעננה שהייתה מוסמכת להקצות את הקרקע לעמותה, גם אם ייקבע כי ההקצאה נעשתה בתמורה, בהתאם להוראת הפטור הקבועה בתקנה 3(2)(ג) לתקנות. עם זאת, סבורה עיריית רעננה שההקצאה לא נעשתה בתמורה, שכן העמותה תקבל את הקרקע מבלי שתחויב בתשלום דמי שכירות או דמי שימוש ראויים, והשטח שייבנה עבור העירייה קטן משמעותית מהשטח המשמש אותה כיום. אף לגישת העמותה עבודות הבנייה שהתחייבה לבצע נועדו רק כדי להשיב לעיריית רעננה את השטחים שנגרעו ממנה ואינן מהוות תמורה. באשר להיקף השטח שהוקצה לעמותה, הבהירו עיריית רעננה והעמותה שנשקלו כלל השיקולים הרלוונטיים (כגון תנאי השטח, מאפייניו הטופוגרפיים וצרכי התושבים), וכן שהשטח שיוקצה לעמותה קטן מבקשתה המקורית. לגישת עיריית רעננה, בבסיס העתירה עומד רצונם של התושבים שלא יוקם בית כנסת בסמוך לביתם.

מנגד, לטענת התושבים, הסיכום לפיו העמותה תספק שירותי בנייה לעיריית רעננה מהווה תמורה להקצאת הקרקע, לכן היה על העירייה לערוך מכרז. כמו כן, לטענתם, דרישת עיריית רעננה לכרוך בין הקצאת הקרקע לבין אספקת שירותי בנייה עבורה, אינה עולה בקנה אחד עם חובתה להקצות קרקעות על בסיס תבחינים שוויוניים וענייניים, וייתכן שאף הובילה להימנעות גופים אחרים מהגשת הצעות חלופיות. נוסף על כך, הדגישו התושבים שהקצאת הקרקע אינה מידתית, שכן השטח המוקצה עולה על צרכי העמותה, ואף ייגרם נזק לקהילה כתוצאה מפגיעה בגינה הציבורית במקום.

דיון והכרעה:

בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות העניין, התחייבות העמותה לבנות שטח חלופי לשימושים העירוניים אינה מהווה "תמורה". מנקודת מבטה של עיריית רעננה, אין לומר כי מקבלת טובת הנאה בעקבות הקצאת הקרקע בהשוואה למצבה הנוכחי, בהתחשב בוויתורה על חלק ניכר מהשטח ששימש אותה בקרקע (כ-40%), ובנשיאתה בעלויות המעבר בין המבנים. על כן, קיבל בית המשפט העליון את הגדרת עיריית רעננה כי שירותי הבנייה שתספק העמותה הם בבחינת קימום של המבנה שנהרס. בנוסף, בית המשפט העליון עמד על כך ששילוב בין השימושים האפשריים בקרקע יוביל לניצול מיטבי של המשאב הציבורי, ועל כן ההקצאה עולה בקנה אחד עם אחת מן המטרות הציבוריות המנויות בתקנה 3(2)(ג) לתקנות.

לצד זאת, בית המשפט העליון קבע שאין מקום להתערב בשיקול דעתה של עיריית רעננה בעניין היקף השטח שהוקצה. נקבע כי במקרה דנן עיריית רעננה קיבלה החלטתה לאחר הליך סדור, מקיף וממושך בהתאם להוראות הנוהל, בו נשקלו כל השיקולים הרלוונטיים, תוך בחינת ההתנגדות שהוגשה על ידי התושבים. לפיכך, עומדת לעיריית רעננה חזקת התקינות המנהלית, לפיה הרשות המקומית נמצאת בעמדה הטובה ביותר לקבוע את סדרי העדיפויות שיקדמו את טובת הכלל, לכן ימעיט בית המשפט להתערב בהחלטות כגון אלו, ובמיוחד כשנהגה הרשות בהתאם להוראות הדין. יתרה מזאת, בית המשפט העליון לא התרשם שנגרמת פגיעה משמעותית לתושבים, במיוחד לאור התחייבות עיריית רעננה והעמותה לשקם את הגינה הציבורית במקום ואף לשדרגה.

סיכום:

בית המשפט העליון קיבל את הערעור במלואו, ביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ואישר את הקצאת הקרקע בהתאם להוראות הנוהל. כמו כן, בית המשפט העליון ביטל את ההוצאות שהושתו על עיריית רעננה בבית המשפט המחוזי, וחייב את התושבים לשאת בהוצאות העמותה בסך 25,000 ₪, לצד הוצאות עיריית רעננה בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, ב' בכסלו התשפ"ה, 3 דצמבר 2024.

יצירת קשר

השאירו פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם: