בקשה לביטול החלטת עוזר הרשם המאפשרת למפרק האגודה להעביר את זכויות החכירה בנכסים לחברים

בפני עוזר רשם האגודות השיתופיות רמזי חוראני, עו"ד. תיק מס' 608/3/15, ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים עברים בישראל בע"מ נ' שכונת פועלים א' ראשון לציון בית מעון ע"ש קמיל הויסמנס אגודה שיתופית בע"מ ואח'

פסק – דין

1.      עו"ד קלוגמן מונה מפרק מפעיל של האגודה: שכונת פועלים א' ראשון לציון, בית מעון ע"ש קמיל הויסמנס אגודה שיתופית בע"מ ביום 2.3.2014 והמינוי נכנס לתוקף עם פרסום צו הפירוק והמינוי בילקוט הפרסומים ביום 9.4.2014. האגודה תיקרא להלן: שכונת הפועלים בע"מ, או האגודה או המשיבה מס' 1. המפרק, עו"ד קלוגמן, ייקרא להלן: המפרק או עו"ד קלוגמן.

2.      ביום 25.1.2015 הגיש המפרק "בקשה דחופה למתן הוראות ולפיה מתבקש כבוד רשם האגודות השיתופיות ליתן למפרק הוראות לחתום על מסמכי ויתור של האגודה על זכויות החכירה הראשית שלה בנכסי מקרקעין שונים, ו/או על הסכמה להעברת זכויות החכירה הראשית ו/או חכירה משנית בנכסים שונים של האגודה, אשר לגביהם תתבצע פנייה אליו לחתום על מסמכים כאמור, מאת חוכרי משנה של אותם נכסים". לשם הקיצור אקרא לפתיח הבקשה האמורה בשם :"הבקשה".

3.      לבקשה קדמו מספר רב של פניות מטעם מי מחברי האגודה או מי שקנה מהם או מבאי כוחם, לחייב את המפרק לחתום על כתבי וויתור כאמור או על המסמכים שיובילו לרישום החכירה הראשית על שם החברים או מי שהזכויות הועברו אליהם. בבקשה זו החלטתי ביום 27.1.2015 בזו הלשון: "אני מאשר את בקשת המפרק כמופיע בפתיח לבקשה זו". החלטה זו הנה הבסיס לתיק זה והיא תיקרא להלן: ההחלטה.

4.      ביום 8.2.2015 התקבלה במשרד רשם האגודות השיתופיות, להלן: הרשם בקשה לבטל את החלטת עוזר הרשם עו"ד רמזי חוראני (הח"מ), ובשלב זה להורות על עיכוב כל פעולה מצד המפרק בקשר למקרקעין נשוא הבקשה וההחלטה וכן לתת למבקשת אורכה של 30 יום לבדיקת זכויותיה ומסירת תגובתה.

5.      ביום 9.2.2015 קיבלתי החלטה בזו הלשון: "להקפיא את ההחלטה ולקבל תגובת המפרק בתוך 5 ימים. להעביר מיד (עם דגש במקור ר. ח.) את ההחלטה בפקס לצדדים." בעקבות קבלת פניות חדשות מצדדים נוספים, לרבות פניות מעו"ד מר יוסף בן טוב באותו נושא הוריתי בהחלטתי מיום 22.2.2015 לקק"ל להגיב אף היא לבקשת המבקשת. כן אפשרתי לצדדים אחרים ונוספים שברצונם להגיב לעשות כך כשכל תגובה תועבר למפרק כדי שאף הוא יוכל להגיב לה. באותו שלב הדרך בפני קיום דיון פרונטלי או קבלת החלטה על פי הטיעונים בכתב היתה פתוחה. בסופו של דבר קבעתי מועד דיון לשמיעת הבקשה בפניי ולאחר כמה דחיות, לבקשת המפרק ובשל סיבות רפואיות, שמעתי את הצדדים ביום 9.6.2015.

6.      אקבץ להלן את עיקר טענות הצדדים בין בעיקרי הטיעון ובין בדיון בפניי כלהלן:

א.      טענות ניר שיתופי: תחילה בקשה ניר שיתופי לשמור על זכותה לתקן את טיעוניה ככל שיתגלו מסמכים חדשים. היא ציינה, כי את מסמכי החכירה הראשית והמשנית קיבלה מהמפרק אחרי מאמץ לא קל. בין היתר היא דרשה גם עותקים של : "דו"חות כספיים ומאזני בוחן האגודה, פרוטוקול אסיפה כללית בה הוחלט על פירוק האגודה, דו"ח חקירה של רשם האגודות השיתופיות טרם הוצא צו הפירוק, פרוט נכסי האגודה ושווים ליום הפירוק, דפי בנקים ופרוט יתרות".

ב.     ניר שיתופי היוותה אבן יסוד בהקמתן של אגודות שיתופיות וסייעה למוסדות ההתיישבותיים ליישב ולשכן מתיישבים ביישובים ובשכונות פועלים בארץ. היא הייתה למעשה הזרוע המשכנת של קק"ל ותיווכה בין קק"ל, שכונות הפועלים, ניר שיתופי וחוכרי המשנה. מכוח מעמדה זה הוענקו לה זכויות מיוחדות. "במקרה של חיסול או פירוק[1] האגודה יתבטל חוזה החכירה ביחס לאגודה, וכל הזכויות והחובות כלפי הקרן, בהתאם לחוזה הנוכחי תעבורנה לניר שיתופי אם ניר שיתופי תסכים לכך". כן טענה ניר שיתופי, כ כל מו"מ בין קק"ל לאגודה ייעשה באמצעות המבקשת.

ג.       האמור בהסכמי החכירה מקנה לניר שיתופי זכות לסרב או להתנות או לקבל לידיה כל בקשה להעברת זכויות בטרם יוחלט על ידי המפרק.

ד.     חוזה החכירה לא נזנח מעצם העובדה שהוא לא הוארך במשך מספר שנים מתום תקופת החכירה הראשונית. המבקשת מעולם לא וויתרה על זכויותיה ואף רשות מקרקעי ישראל אינה נוהגת בה בצורה כזו. תופעה ידועה היא שהיא מחדשת את הסכמי החכירה אף אם מוגשת בקשה באיחור.

ה.    לגוף הבקשה אין ניר שיתופי מסכימה לבקשה לחתום על וויתור על חוזה החכירה בשמה ובשם האגודה. היא מסכימה לכל היותר להעברת חוזה החכירה המשנית מחוכר למשנהו בתנאי כי העניין יובא לעיונה והסכמתה מבעוד מועד. כשהחכירה הראשית אף ביחידות הדיור תישאר בידי ניר שיתופי. ניר שיתופי אינה מסכימה להעברת החכירה הראשית בשטח ציבורי (כמו בית תרבות וכו') או יחידות דיור בלתי מאוישות הרשומות על שם האגודה.

ו.       אין ניר שיתופי יודעת בוודאות מהם הנכסים שיש לאגודה על פי הסכם החכירה הראשית. בדיקת העניין מצריכה מספר שבועות או חודשים ולכן בקשה היא שכל בקשה להעברת החכירה הראשית למי מחוכרי המשנה תעבור לעיונה קודם בטרם תועבר לרמ"י.

ז.      ניר שיתופי הנה חברה באגודה שבפירוק. על פי התקנון יש לה זכויות מיוחדות בעת פירוק כאמור בחלק ו' סעיף 3(ב) לתקנון. אי לכך אין לפגוע בזכויות אלה.

א.    ניר שיתופי הפרה לא אחת את החלטות עוזר הרשם ולא הגישה מסמכים במועד ולכן אין קיימת יותר בקשה בפנינו מטעמה.

ב.     בשל העיכוב שנוצר בעטיה של התנהגות ניר שיתופי עלולה עסקה עם צד ג' להתבטל. צד ג' עומד ובצדק על ביטול החכירה הראשית משם האגודה ורישום החכירה על שמו. הנזק שייגרם בשל כך הנו באחריות ניר שיתופי.

ג.       זכות החכירה המשנית של גולן רשומה ברמ"י. מנגד זכות החכירה הרשאית של ניר שיתופי פקעה, על פי מה שציין המפרק. כתוצאה הרי הזכות היחידה הקיימת למאן דהוא הנה הזכות של המבקשים בדירתם. האגודה אינה פעילה מזה זמן רב והיא סיימה את חייה. אין כל הצדקה להמשך קיומה.

ד.     המבקשים מוסיפים וטוענים, כי זכויות ניר שיתופי באות אל העולם רק עם חיסול האגודה ואין די בפירוקה, קל וחומר כשמדובר בפירוק מפעיל. אין אנו מצויים בשלב חיסול האגודה ולכן הפניה של ניר שיתופי הנה מוקדמת.

ה.    אותו סעיף כ"ח בחוזה החכירה הראשית אינו רלוונטי יותר כיום. הן האגודה והן ניר שיתופי אינן יכולות לקיים את תפקידן אל מול חוכרי המשנה, ולכן אין עוד טעם בקיום אותו סעיף.

ו.       משפחת גולן קשורה כבר בחוזה חכירה משני רשום בלשכת רישום המקרקעין ואין כל טעם בחוליה אמצעית בדמות ניר שיתופי אל מול רמ"י.

ז.      המבקשת אינה פועלת בתום לב. זו מנסה לשלוט שלא כדין ובחוסר תום לב על הרכוש של האגודה. עיקרון תום הלב המוכר בפסיקה הישראלית קיבל ביטוי פוזיטיבי הן בסעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 והן בסעיפים 39 ו- 61 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973. המבקשת מפרה עקרונות אלה בהתנהגותה כאן.

8.      טענות המשיבים מס' 4 עזבון המנוחים משה וליאון שוורץ ז"ל:

א.    מבקשים אלה אינם בחיים והם יוצגו על ידי עו"ד זהר אופק ושות' באמצעות מר יצחק שגיא. על כל פנים אביא בקצרה את נימוקיהם לדחיית בקשת ניר שיתופי. הבעלות בנכס שברחוב הדס 14 הידוע כחלקה 115 בגוש 4242 בראשון לציון הנה של קק"ל, החכירה הראשית הנה של המשיבה מס' 1, קרי האגודה ולהם יש את הזכות לחכירת המשנה.

ב.     אין האגודה מתפקדת מזה שנים רבות. אין לה נציג מוסמך שיכול לחתום בשמה על אישורים להעברת זכויות במצבי פטירה או מכירה ולחילופין החכירה הראשית פקעה.

ג.       העיכוב בהעברת הזכויות על שם המנוחים או יורשיהם גורמת להם נזק שכן בהיעדר חתימה אין הם יכולים לעשות שימוש סביר בנכסיהם. הדבר פוגע בקניינם.

9.      טענות ה"ה אורן שלמה ויורם- המשיבים מס' 5:

א.    האגודה נוסדה ביום 24.10.46 והתקנון שלה נחתם ביום 27.11.55. במשך שנים רבות לא היתה לניר שיתופי כל פעילות באגודה שבפירוק, לא היה לה נציג באגודה והיא לא התעניינה במה שקורה באגודה.

ב.     המפרק אחרי מינויו בא בנעליה של האגודה ומוסדותיה והוא מוסמך לחתום על כל מסמך בשמה. הדבר כולל גם חתימה על העברת החכירה הראשית.

ג.       הוועד המנהל של האגודה אישר משך שנים רבות את העברת זכות החכירה הראשית של האגודה לכל חבר שרכש חלקה ממנה. ההעברה נעשתה על פי פרוטוקול מוסכם ללא העמדת מכשולים על ידי הוועד.

ד.     הוריהם של המשיבים מס' 5 שלמו תמורה עבור חלקה 292 בגוש 3945 עוד ביום 10.7.1947 על סך 164.400 לא"י בהלוואה מבנק טפחות וזו סולקה בדצמבר 1950.

ה.    החכירה הראשית נרשמה על שם האגודה ביום 16.1.49 וחכירת משנה נרשמה על שם הורנפלד (שינדל) פייב והורנפלד (שינדל) שרה ל 49 שנים. ביום 13.4.2008 נרשמה חכירת המשנה על שם המשיבים 5 בירושה לתקופה של 50 שנה, דהיינו עד ליום 31.3.2050. קיים גם נסח רישום שצורף לעיקרי הטיעון של המשיבים. הם שלמו דמי היוון ואף קבלו הודעה מהמפרק כי הדרך נסללה להעברת החכירה הראשית משם האגודה לשמם עד להתערבות ניר שיתופי שקטעה את המהלך.

ו.       המבקשת ידעה על הפירוק כמו כולי עלמא. צו הפירוק פורסם בילקוט הפרסומים מיום 9.4.2014, ועל אף זאת היא לא פעלה במשך 11 חודשים לפחות. גם החלטת עוזר הרשם מיום 22.2.2015 לא הביאה את ניר שיתופי לגלות את טענותיה ומקור זכויותיה. אי לכך אין לתת לה כל זכות יתר היום. משיבים אלה גם מלינים על היחס הסלחני של עוזר הרשם (הח"מ) כלפי ניר שיתופי הן בהקפאת ההליכים, הן במתן תקופה ארוכה להגשת תגובה יותר מאשר לחברים והן באי ביטול צו ההקפאה לגוף העניין ועל רקע מחדליה והתנהלותה של המבקשת.

ז.      אין למבקשת זכויות יתר בייחוד כשהתעלמה במשך שנות דור ממה שקרה באגודה. הוסף על כך, כי ניר שיתופי הסכימה להעברת החכירה הראשית משם האגודה לשם חברים אחרים. אין לאפשר לה לנהוג אחרת לגבי משיבים אלה כעת.

ח.    משיבים אלה בקשו לקדם ת.צ.ר לצורך הפקעת 48 מ"ר והעלות עלתה להם עשרות אלפי שקלים. כמו כן עלולים הם להידרש לשלם מעל מאתיים אלף ₪ היטל השבחה בגין תוכנית שהשביחה את הקרקע. אין להם הביטחון שהחכירה תעבור לשמם אף שצפויים הם לשלם סכומים כבירים אלה.

ט.    האגודה לא עשתה מאומה במשך 69 שנים. אין לה נציג בוועד המנהל של האגודה אף שהיא חברה בה, היא לא דרשה לעיין במסמכי האגודה במשך התקופה הנ"ל כדי לעמוד מקרוב על ההון, השקעות, פנקסי קופה, פנקסי ערבויות ושעבודים, פנקס חברי האגודה ספר פרוטוקולים, דוחות על בחירת וועד הנהלה וכו'.

א.    המפרק מונה על פי סעיף 48 לפקודת האגודות השיתופיות ומינויו פורסם כדין בילקוט הפרסומים באפריל 2014. חזקה שהמבקשת ידעה על המינוי אך לא הגישה כל התנגדות למינוי זה. אי לכך היא מנועה מהעלאת טענות כלשהן היום.

ב.     מיום כניסת צו הפירוק לתוקף רשאי המפרק לעשות בעסקי האגודה ככל שיראה לנכון וככל שהדבר הנו לטובת הליך הפירוק. הדבר מעוגן בתקנות 26 ו- 30 לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984. התערבות הרשם בניהול השוטף של המפרק מצומצמת ביותר ואין זה המקרה בו על הרשם להתערב בחתימת המפרק על מסמכים להעברת החכירה הראשית לשמות מרשיו.

ג.       המפרק בדק בדיקה מקיפה את המצב העובדתי והמשפטי והגיע למסקנה, כי אין כל מניעה לחתימה על מסמכי העברת החכירה הראשית משם האגודה לשם חוכרי המשנה, לעניינו לשם מרשיו. זה היה הנוהג במשך עשרות שנים ואין מקום לסטות ממנו כעת.

ד.     הציטוט של ניר שיתופי בנוגע לסעיף כ"ח להסכם החכירה הראשית איננו מדויק. הסעיף נכנס לתקוף עת מחסלים את האגודה ולא עת מפרקים אותה. הציטוט בסעיף 6 לעיקרי הטיעון של המבקשת איננו מדויק. עדיין לא הגענו לשלב של חיסול וביטול רישום על פי סעיף 50 לפקודת האגודות השיתופיות. כמו כן ניר שיתופי עדיין לא הודיעה, כי היא מעוניינת לקבל על עצמה את הזכויות וכן את ההתחייבויות על פי האמור בסעיף האמור. אנחנו נמצאים בשלב קודם לכך וכל ההתערבות של ניר שיתופי אינה מבוססת. זאת ועוד, על פי סעיף לב(3) לאותו הסכם, כמצוטט בסעיף 9 לעיקרי הטיעון של האגודה, רק אם יש זכויות נותרות לניר שיתופי וכדי לשמור על זכויות אלה ובמידה ויתנהל משא ומתן בין קק"ל לאגודה הוא ייעשה באמצעות המבקשת. ניר שיתופי לא הצביעה על זכויות כאמור, ולכן אין הסעיף ישים בשלב זה.

ה.    ספציפית, מנועה האגודה או ניר שיתופי להעלות כל טענה נגד זכאות המשיבים האלה להעברת החכירה הראשית לשמם. הסיבה לכך הנה, כי האגודה חתמה כבר על מסמכים להעברת החכירה הראשית כאמור. מסיבות שאינן תלויות במשיבים לא הושלם ההליך של ההעברה: תחילה חתמה החוכרת באמצעות בא כוחה, עו"ד יעקב נבו על ייפוי כוח להעברת החכירה הראשית לשמות המשיבים, ואלה אף שילמו דמי היוון בסך 127,512 ₪. גם המינהל חתם על הסכמה להעברת החכירה הראשית, אלא שבשל שינוי טופסי ההעברה על פי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב- 2011 נדרשו המשיבים על ידי לשכת רישום המקרקעין להמציא טפסים חדשים. לא היה מי שיחתום על טפסים כאלה ועניינם תקוע מאז 2012.

ו.       המינהל (רמ"י) רואה במשיבים כבעלים לכל דבר ודורש מהם לשלם דמי היוון בסכומים גדולים. המהפכה שעובר המינהל מחזקת את הדרישה של המשיבים שלא להיזקק לחתימת או לאישור המבקשת. אין צורך יותר במתווך ביניים כשהגישה הנה לאפשר העברת החכירה הראשית לשמות חוכרי המשנה ולבטל אותה משמה של האגודה.

א.    תחילה העמיד המפרק את דרישתו מהרשם בבקשה למתן הוראות על מיכונה הנכון. הכוונה היתה לאפשר לו "לחתום על מסמכי ויתור של האגודה על זכויות החכירה הראשית שלה בנכסי מקרקעין שונים, ו/או על הסכמה להעברת זכויות החכירה הראשית ו/או חכירה משנית בנכסים שונים של האגודה, אשר לגביהם תתבצע פניה אליו לחתום על מסמכים כאמור, מאת חוכרי המשנה של אותם נכסים".

ב.     בעבר הוענקו אישורים כאמור לחוכרי המשנה ללא בעיות. המינוי של המפרק הנו מינוי זמני בין היתר לצורך הטיפול בנושאים השוטפים של בקשות חברי האגודה לאישורי העברת בעלות. המטרה הראשונית למינוי המפרק הנה אפוא, לסייע לבעלי הזכויות במקרקעין של האגודה כחוכרי משנה, לאפשר ביצוע פעולות במקרקעין והעברת החכירה הראשית על שמם.

ג.       הארכת חוזי החכירה הראשית נעשתה על ידי רשות מקרקעי ישראל מטעמים טכניים בלבד, וכדי לאפשר היוון והארכת חכירת המשנה, "בעוד שהאגודה עצמה לא עשתה כל פעולה בנידון"[2].

ד.     אומנם לכאורה מקנה החכירה הראשית זכויות עודפות על החכירה המשנית כמו הזכות לקבל  תשלום מסוים מידי שנה במקרה של העברת הזכויות, אך בפועל האגודה ואגודות שיכון הדומות לה, במשך עשרות שנים לא קבלו כל תמורה. הן נראות כמוותרות על זכויות אלו.

ה.    המפרק אינו דורש כי האגודה תוותר על זכויותיה בשטחים הציבוריים בכלל. כל אשר רצה הוא העברת החכירה הראשית לחברים/ הרוכשים והפיכת חכירת המשנה לראשית ואף את זו להעבירה אליהם.

ו.       אין למבקשת כל זכות עודפת במקרה של העברת החכירות כאמור. הפירוק אינו פירוק מחסל של כלל רכוש האגודה ולכן אין זה השלב בו קמה זכות של המבקשת לקבל את נכסי האגודה.

ז.      הוסף על כך, כי אף במקרה של חיסול האגודה הרי הזכויות של המבקשת כפופות לסילוק כל החובות של האגדה והחזרת השקעות החברים בהון האגודה. לבטח לא יישאר מאומה בקופת הפירוק אחרי החזרת פעולות אלו. לאור כל האמור ביקש המפרק להיענות לבקשתו ולאפשר לו לחתום על כל הדרוש לצורך העברת החכירה הראשית כמבוקש על ידו.

12. נדמה, כי עם מעט גמישות ניתן היה למנוע את קיום הדיון בתיק זה, לקצר מועדים ולחסוך לכל המעורבים את ההמתנה עד להכרעה פוזיטיבית. לא רק זאת, אלא שניתן היה למנוע קבלת החלטה הנושאת פוטנציאל להשפעה רוחבית וחבל.

13. בבקשה המקורית של המבקשת היא בקשה לבטל את החלטתי מיום 27.1.2015 המאפשרת למפרק לחתום על מסמכים מכוחם ניתן להעביר את החכירה הראשית בנכסים מסוימים למי מהחוכרים, או העברת חכירת המשנה למי מהחברים כחכירה ראשית. כן הלינה המבקשת, כי אף אחד לא יידע אותה בבקשה או בהחלטה זו. בתגובה לבקשה למתן הוראות שהגיש המפרק ציינה המבקשת כי : "ראשית, תמוה ביותר כי לא הובא לידיעת ניר שיתופי דבר הבקשה לפירוק האגודה ו/או ההחלטה על פירוק וההחלטה על מינוי מפרק עד למועד הגשת הבקשה של המפרק למתן הוראות, מחודש פברואר 2015".[3]

14. לכך יש לענות, כי ניתן צו פירוק מכוח סעיף 46 לפקודת האגודות השיתופיות לאגודה מושא הדיון ביום 2.3.2014 והוא פורסם בילקוט הפרסומים ביום 9.4.2014.   המועד להגשת ערעור על צו הפירוק הנו 60 יום בהתאם לסעיף 51 לפקודת האגודות השיתופיות מיום פרסום הצו. אי לכך ככל שההתנגדות של המבקשת הנה לעצם הפירוק ברור, כי המועד להגשת התנגדות או ערעור על הצו חלף זה מזמן. אין בפניי בקשה להארכת מועד ולכן אין במה לדון כיום.

15. יחד עם זאת, ניתן להבין את הבקשה של המבקשת לא כהתנגדות לעצם מתן צו הפירוק, אלא לדרך הפעלת הצו  ולכך שרוצים כי יופעל באופן שתישמר לה הזכות לחכירה הראשית בכל מקרה, בעוד שלהעברת החכירה המשנית היא כן מסכימה, אך זאת בתנאי כי העניין יובא לידיעתה לפני ההכרעה של המפרק. בפן המהותי זוהי בקשה שלא לפגוע בזכויות של המבקשת הטוענת לזכויות כאלו מכוח הסכם החכירה הראשית או התקנון או מכל סיבה אחרת. זוהי לאמיתו של דבר תביעת חוב מהמפרק או הצהרה על זכות. בתור שכזה, גם בקשה כזו כפופה למועדים שבדיני האגודות השיתופיות. לענייננו בקשה או דרישה או תביעה כאמור כפופה לתקנה 15(א) לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984. המועד להגשת תביעה כאמור הנו 60 יום מיום פרסום צו הפירוק. גם מועד זה חלף ואין בפניי בקשה להארכת המועד. הטרוניה של המבקשת, כי אף אחד לא טרח ליידע אותה בצו הפירוק אינה במקומה ואין לה כל בסיס. צו פירוק מפורסם באופן שווה לכל נפש ומי שירצה לתקוף או להשיג עליו יעשה זאת בעצמו. אין שולחים הודעה על כך לחברים. נוכל רק לשער איזה קושי ליידע כל חבר באגודות המכילות אלפי חברים[4]. האם זה הגיוני שיישלח זימון או הודעה לכל חבר וחבר?

16. אף אם נתעלם מנושא המועדים, הרי גם לגופו של עניין נפל רבב בהתנהלות המבקשת לצערי ואנסה לפרט. חששה של המבקשת, שניתן להבין אותו, הוא העברת החכירה הראשית בכל אשר מצוי באגודה, מבלי לשאול לדעתה על אף הסעיפים המקנים לה זכויות בנסיבות מסוימות. אלא שדרישת המפרק שמלכתחילה מונה כמפרק זמני, היתה לדאוג להעברת הזכויות של מי שרכש זכויות כאלה, או שקבלם בירושה כך שהחכירה הראשית תעבור לשמו. הדבר עולה בקנה אחד גם עם דרישות רשות מקרקעי ישראל.[5] עוד לפני הדיון היה ברור לצדדים כי אין הכוונה היא העברת החכירה הראשית גם בשטחים הציבוריים אלא בזכויות במיקום מדויק ומוגדר שבעיקרו מתייחס לזכויות ביחידות דיור. מדובר היה בפניות טוענים לזכות על דירות מגורים שבחלקם תפוסים על ידי הטוענים במשך שנים רבות או אף עשרות שנים. המפרק עיגן זאת מפורשות בעיקרי הטיעון שלו בסעיף 9. כך הוא כתב: "המפרק לא ביקש לוותר על זכויות החכירה הראשית של האגודה בשטחים ציבוריים". גם המבקשת עצמה ציינה בעיקרי הטיעון שלה, כי היא מתנגדת להעברת הרכוש הציבורי. בסעיף 16 לעיקרי הטיעון כך כתבה באת כוחה: "ניר שיתופי איננה מסכימה לביטול החכירה הראשית לגבי רכוש ציבורי ככל שקיים [כמו בית תרבות וכדו'] או יחידות לא מאוישות שרשומים על שם האגודה". גם עו"ד ירון אפל הצהיר בשם מרשיו על הסכמתו שלא לגעת בשטחים הציבוריים. ראה עמ' 8 לפרוטוקול הדיון בפניי ש' 21-22 .

17. גם בדיון בפניי הודיעה ניר שיתופי, כי היא לא תתנגד להעברת חכירת המשנה ממעביר לנעבר בכפוף לכך שהזכות לחכירה ראשית תישאר בידיה "עד שתתבררנה יתר הזכויות"[6]. ובעמ' 3 לפרוטוקול הדיון הצהירה באת כוח המבקשת, כי "אין אנו מסכימים לביטול החכירה הראשית בצורה גורפת, מה גם אנו לא יודעים מה מכיל אותו הסכם או מקיף"[7] אם כך, על אף עמדתה של המבקשת, כי היא מסכימה להעברת החכירה המשנית מאחד לרעהו בכפוף לכך שהעניין יובא לידיעתה קודם, והתנגדותה להעברת החכירה הראשית, עדיין היא משאירה מקום גם להעברת החכירה הראשית אם הדבר לא ייעשה בצורה גורפת ורק אחרי בדיקת החוזים ומה הם מכילים.

18. נקודות אלו יכלה המבקשת לבדוק מול המפרק או מול הרשויות הרלוונטיות, לרבות ברמ"י. אלא שאין בכך כדי להצדיק התנגדות טוטאלית להמשך פועלו של המפרק להעברת חכירות ראשיות בייחוד כשמולה יש אנשים מוגדרים הטוענים לזכויות ובחלקם אף קבלו הסכמת האגודה להעברה שלא יצאה אל הפועל[8] . ההתנגדות הטוטאלית של המבקשת להמשך פעולת המפרק בצורה שהיא הגישה עברה את המידה הסבירה המוצדקת בנסיבות ויכלה היא לפעול אחרת, מבלי לגרום נזק למשיבים. אי הספקת הנתונים על ידי רמ"י אינה מהווה הצדקה לגישתה זו של המבקשת.[9]

19. בפועל גם לא היה מקום להתנגדות טוטאלית להעברת החכירה הראשית לרוכשים או לחברים ומתן הסכמה מותנית להעברת חכירה משנית, לאור מנהג העבר. בעבר הועברה החכירה הראשית לחלק מהחברים או הרוכשים חרף האמור בטיעוני המבקשת כיום. ראה בין היתר את דברי המפרק בפניי בעמ' 3 ש' 24-25, וכן דברי עו"ד בלושטיין בעמ' 5 ש' 15 – 17. לא ראינו כי המבקשת בקשה לברר מה מכילים ההסכמים להעברת החכירה הראשית!. בעבר הועברו חכירות משנה מבלי שראינו כי המבקשת פצתה פה ולמצער לא הראתה לנו כל התנגדות או אף חקירה ובדיקה של עניין זה לפני ההעברה. המפרק ציין בסעיף 8 לעיקרי הטיעון שלו כי "האגודה התנהלה במשך שנים כמי שמוותרת על זכויותיה. בעלי תפקיד באגודה נהגו לוותר על זכויותיה באופן פרטני, ביחס לחלקות ספציפיות אשר לגביהן בוצעה פניה להעברת זכויות. לכל הפחות בתקופות מסוימות, נעשה הדבר ללא תמורה". לא רק זאת, אלא שחלק מהחכירות או ההעברות אף נרשמו בנסחי הרישום כעולה מהמסמכים שצירף עו"ד בן טוב בשם מרשיו ה"ה שלמה ויורם אורן. המבקשת לא סתרה מידע זה ולא הצביעה על נסיבות מיוחדות המצדיקות האבחנה בין המשיבים לבין מי שנתנה לו את הסכמתה להעברת החכירה הראשית על שמו. זאת ועוד, האגודה חתמה על מסמכי העברת החכירה הראשית למשיבים מס' 6, אך בשל שינוי נוסח הטפסים התבקשו הם להמציא חתימות חדשות של האגודה. אם כך לגבי המבקשים האלה בוודאי שלא היה מקום להתנגד להעברת החכירה הראשית, בכל מקרה!.

20. כחלק מהתנגדות המבקשת להעברת החכירה לדורשים היה הצורך של המבקשת לבדוק את ההסכמים. מה הם מכילים? וכן לבדוק את זכויותיה על פי ההסכמים. כחוט השני עוברת הטענה, כי היא זקוקה לזמן כדי לבדוק את ההסכמים ואת הזכאות שלה. ולכן בקשה היא בכמה הזדמנויות אורכה לבדיקת הנושא. כך היא בקשה במסמך הראשון שהניע הליך זה, והכוונה הנה לבקשה לביטול החלטתי מיום 27.1.2015, ואשר הוגשה ביום 8.2.2015. שם היא דרשה 30 יום כדי לבדוק זכויותיה והגשת תגובתה. לעומת זאת ציינה בסעיף 17 לעיקרי הטיעון כי היא זקוקה למספר שבועות או אף חודשים!. בדיון בפניי בקשה לא להעביר את החכירה הראשית עד "שתתבררנה יתר הזכויות", אך הפעם אף לא טרחה המבקשת להגדיר מהו פרק הזמן הדרוש לה לשם כך. ומה בינתיים אמורים לעשות המשיבים או מי שמעוניין להעביר את החכירה הראשית לשמו או לשם נעבר אחר? בעיקר מה יעשו מי מהמשיבים שממתינים שנים כדי לקבל טופסי העברה חדשים במקום אלה שקבלו כבר אך אינם בתוקף יותר? מה יעשו אלה ששלמו דמי היוון וממתינים לתשלום היטל השבחה לצורך השלמת המהלך של העברת החכירה הראשית? עמדת המבקשת הנה בחינת "שב ואל תעשה" כשהיא פועלת במעין מקצה שיפורים בנושא הזמנים מן הקל אל הכבד יותר, עד שהגיעה לתחנה שאף אינה טורחת לציין לכמה זמן היא זקוקה עד שתסכים להעברת החכירה לזכאים.

21. אין לשכוח, כי האגודה הנה חברה באגודה שבפירוק [ראה סעיף 3(א)[10] בפרק ו' לתקנון האגודה] ואף רשאית למנות חבר או נציג בוועד ההנהלה[11]. אלא שהטענות שהעלו המשיבים נגדה בדבר אי מעורבותה במשך עשרות שנים אינן נטענות בעלמא לכאורה. היא מנותקת ממה שקורה באגודה עד כדי שנאלצה לבקש את המסמכים כולל הסכם החכירה, נתונים אודות הערות אזהרה, תקנון וכו' מהמפרק או מאחרים. דברי עו"ד בן טוב אודות המחדלים של המבקשת כפי שצוינו בסעיף 10 לעיקרי הטיעון שלו הנם דברים של טעם וראויים למתן משקל. אין לשכוח כאמור, כי המבקשת הנה חבר בוועד האגודה, או שרשאית לשלוח חבר לוועד, והיא מנותקת כל כך מניהול האגודה עד שהיא דרשה ועדיין דורשת נתונים מהמפרק ומאחרים!. אין להסיק מכך, אלא שהמבקשת "קפצה על המציאה" וכשנקרתה בדרכה האפשרות לקבל זכויות ממה שיש לאגודה היא עטה על מציאה זו. עו"ד בלושטיין אף הפנה לנקודה זו באומרו כי אף הסכם חכירה לא היה למבקשת עד שנאלצה לבקשו מהמפרק!. [12] הנה גם בדיון בפניי צינה עו"ד יהב כי "אנו עדיין בשלבים של בדיקת מסמכי החכירה. נשמח אם המפרק או מי מטעם האגודה יסייע בידינו וימסור פרטים ככל שיש לו. פנינו למינהל ולא קיבלנו" . עינינו הרואות כי אף שחלפו מספר חודשים מאז החלטתי מינואר 2015 והמבקשת עדיין לא הצליחה להמציא כל מסמךבכוחות עצמה התומך בעמדתה בדבר זכויותיה ועדיין מבקשת אורכה. בינתיים המשיבים תלויים "ביעילותה" כדי לסיים את הליך הבדיקה!. מבלי לקבוע מסמרות בדבר, נדמה, כי הטיעון של עו"ד בלושטיין בנושא תום הלב הן על רקע סעיף 14 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 והן הסעיפים 39 ו- 61 לחוק החוזים(חלק כללי), תשל"ג- 1973 יש לו אחיזה לכאורה.

22. המבקשת מפנה לסעיף כ"ח (1) להסכם החכירה הראשית בו צוין לדברי עורכת דין יהב כלהלן:

"במקרה של חיסול או פירוק האגודה יתבטל חוזה החכירה ביחס לאגודה, וכל הזכויות והחובות כלפי הקרן, בהתאם לחוזה הנוכחי תעבורנה לניר שיתופי אם ניר שיתופי תסכים לכך".

אלא שעיון בסעיף האמור מלמד, כי הציטוט אינו מדויק, ובכך צדק עו"ד אפל[13]. הסעיף מתייחס למצב של חיסול האגודה. גם הכותרת של הסעיף מדברת על "חיסול האגודה". אין לי צורך לייחס למאן דהוא כוונה כשלהי מחוסר ההתאמה בציטוט, אך ברור כי כוונת המנסחים הנה יישום הסעיף עת החיסול של האגודה. פרוק זמני שמטרתו לסייע לחוכרים להעביר החכירה המשנית לשמותיהם תוך כדי העלאתה לחכירה ראשית אינה "חיסול האגודה". בין כה יש גם רכוש ציבורי ויש גם רכוש (אולי יחידות דיור) שאינו נתבע בשלב זה. אי לכך אין השלב בו מנסה המבקשת לחדור לתחום המחיה של סעיף כ"ח (1) האמור הוא השלב בו אנו מצויים.

23. אם לא די בכך, הרי ניר שיתופי לא הודיעה כמצוות הסעיף על רצונה שהזכויות והחובות על פי חוזה החכירה יעברו אליה. אין היא יודעת אף מהן הזכויות על פי החוזה כפי שהיא בעצמה ציינה בפנותה למפרק לקבלת נתונים. אין היא יודעת באלו התחייבויות היא צריכה לשאת במקרה שתיכנס בנעלי האגודה. ברור, כי ההשקעות שהשקיעו אלה שבנו את יחידות הדיור והשקעות אחרות הנן בכלל ההוצאות שעל המבקשת להחזיר. השקעות אלו והסכומים הכרוכים בהן אינם מכומתים ולכן גם מנימוק זה, אין המבקשת יכולה להיכנס בנעלי האגודה בשלב זה ובמתכונת בה היא דורשת. עליה נטל השכנוע להראות באילו השקעות וסכומים מדובר. מבחינת הדיירים די שהראו כי הם גרים ביחידות דיור, כי נכנסו להתחייבויות, שלמו דמי היוון והיטל השבחה וכן התחייבו להעביר זכויות לאחרים כדי לעמוד בנטל הבאת הראיות כי יש מה להחזיר להם על חשבון השקעותיהם. מכך עולה המסקנה, כי המבקשת לא הוכיחה את ההשקעות שעליה להחזיר, וחשוב יותר לא החזירה בפועל השקעות אלו. המסקנה נוספת עולה מכך והיא שהשלב בו תוכל ניר שיתופי להיכנס לעניין, טרם השתכלל.

24. אין להתעלם מהמצב החוקי אחריהתקנת תקנות המקרקעין  (ניהול ורישום), תשע"ב- 2011. אלה באו בין היתר למצוא הסדר להארכת חוזה החכירה אף בחלוף תקופת החכירה. הנטייה של רמ"י הנה למדר מתווכים למיניהם ביחסה מול חוכרים. אם כך כעיקרון, אין לכפות את ניר שיתופי על מערכת יחסי החוכרים מול רמ"י. המבקשת טענה, כי סעיף כ"ח להסכם החכירה הראשית מביא לביטול חוזה החכירה כלפי האגודה. הראיתי כי אין הדברים כך בשלב זה. אך יתירה מכך, הטענה הנה חרב פיפיות והיא עלולה לפעול לשני הכיוונים. אם יבוטל ההסכם כלפי האגודה, מכוח מה תוענקנה זכויות עודפות לניר שיתופי? נכון שהבעלים, קק"ל, תוכל לעשות כרצונה ברכושה לרבות המשך מתן משקל מיוחד למבקשת, אך הדבר לא נעשה בפועל. אי לכך תישאר המבקשת תלויה על בלימה אם יוצהר על בטלות ההסכם!. מכך נגזרת המסקנה, כי אין למבקשת זכות ווטו על העברת החכירה הראשית משם האגודה לשמות חוכרי המשנה או נעברים אחרים, ככל שהם עומדים בתנאים החוקיים לכך. המפרק רשאי אפוא לחתום על המסמכים הדרושים לשם ביצוע מטלה זו. אין דברי עו"ד אפל בנוגע לסמכויות המפרק על פי התקנות 26 ו- 30 לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984 מחוסרות בסיס ויש לתת להם את המשקל הראוי ועם כל הכבוד.

25. לגבי השטחים הציבוריים ועל פי התמונה שמצטיירת בפניי, לא צריך להיות באמת וויכוח אמיתי בין הצדדים. אין המבקשת רוצה בוויתור עליהם ואין המפרק או אף המשיבים רוצים בשטחים אלה אלא רק ביחידות הדיור בהם הם מחזיקים[14]. לגבי שטחים אלה עדיף כי תימצא הסכמה בין המפרק לניר שיתופי מה לעשות איתם. היה ויוסדר גם נושא זה ביניהם יוכל המפרק להגיש בקשה לסיים הליך הפירוק כשהתנאים לכך יהיו בשלים תוך כדי סיום הליך הפירוק, שחרורו מתפקידו וביטול הרישום של האגודה מכוח סעיף 50 לפקודת האגודות השיתופיות. מובהר בזאת, כי אם המפרק ידאג להעברת הרישום בשטחים הציבוריים לשם המבקשת, היא זו שתישא בשכרו וכמוסכם ביניהם. במידה ולא יגיעו הצדדים להסכמה לא יהא מנוס מהשארת רישומה של האגודה אך שחרור המפרק מתפקידו אחרי העברת החכירה הראשית לשמות המשיבים ושכמותם ביחידות הדיור והשארת האגודה עם הרכוש הציבורי וזאת בליית ברירה. המשך הטיפול בעניין יוסט אז לפתחה של המבקשת. מובן כי הדרך הראשונה היעילה והמוסכמת היא העדיפה.

26. לפני הסוף: חלק מהמבקשים העלו טענות גם נגד משרד הרשם, על כך שאין מבוטלת ההחלטה להקפאת החלטתי מיום 27.1.2015 ועל כך שלמבקשת ניתן זמן להגשת תגובות יותר ממה שניתן למי מהמשיבים[15]. דברים שנראים מכאן אינם נראים משם. הדיון שבפני הנו הליך מעין שיפוטי לכל דבר. משהוגשה הבקשה ניתנה הזדמנות לכל בעל עניין להגיב ואף להתייצב לדיון בפניי. זכות הגישה לערכאות הנה זכות יסוד חוקתית ויש למצות את ההליך בפניי בהליך שקוף והוגן. ראה רעא 7602/11 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מיפרומאל תעשיות ירושלים בע"מ (פורסם בנבו) וכן ע"א 6805/99‏ תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ''ד נז(5) 433. נדמה, כי ביטול ההחלטה להקפאה ללא קיום הדיון ומבלי להודיע לצדדים כי כך אעשה, מהווה פגיעה באותו עיקרון של זכות הגישה לערכאות וניהול הליך הוגן. עניין המועדים הנו כלי שניתן לבעל סמכות כדי להשיג מטרות אלו. המרחק שלי מכל הצדדים הנו אותו מרחק.

27. הבקשה לגילוי המסמכים אותו העלתה באת כוח המבקשת אינה רלוונטית יותר לאור ההכרעה כאן, ואני מוחק אותה. ככל שתרצה המבקשת מסמכים או נתונים שהם בהישג יד המפרק תוכל לפנות אליו בבקשה מתאימה.

28. הסוף: שקלתי את נושא ההוצאות בכובד ראש והנני בדעה כי בחלקה הגדול רובצת האחריות לניהול הדיון ועיכוב הנושא במשך מספר חודשים לפתחה של המבקשת. אי לכך אני דוחה את בקשתה כפוף לאמור בסעיף הקודם. כמו כן אני מחייבה לשלם הוצאות לכל אחד מהמשיבים 1,3,5 ו- 6 על סך 4,000 ₪ בצירוף מע"מ. אף אם יש יותר מבעל דין באותו מספר משיב, נחשבים הם כאחד לצורך החיוב בהוצאות. יתר המשיבים לא התייצבו לדיון ואינני מזכה אותם בהוצאות.

ניתן היום ‏17 יוני, 2015 ‏ל' סיון, תשע"ה בהיעדר הצדדים.

  רמזי חוראני, עו"ד 

 עוזר רשם האגודות השיתופיות