בפני עוזר רשם האגודות השיתופיות עורך דין רמזי חוראני. תיק מס' 18/95/13 מאליבו ישראל בע"מ נגד פרדס- אגודה קואופרטיבית של פרדסנים

בפני עוזר רשם האגודות השיתופיות                                           תיק מס' 18/95/13 

עורך דין רמזי חוראני

בעניין: מאליבו ישראל בע"מ ח.פ. 520033150

            באמצעות עו"ד נועם מחלב

            רח' מנחם בגין 7, רמת גן, מיקוד 52981

            טל' 03-6113000, פקס: 03-6113001

                   המערערת      

           פרדס- אגודה קואופרטיבית של פרדסנים

           (נוסדה בשנת תר"ס) בע"מ (בפירוק)

           באמצעות המפרק, עו"ד עמית רנן

           מרח' עם ועולמו 6, ירושלים, 95463

           טל' 02-9920949; פקס: 02-9920912

המשיבה

פסק דין

1.      ביום 4.3.2013הגישה המערערתערעור על החלטת המפרק, עו"ד עמית רנןמיום 13.02.13 בה דחה את תביעת החוב של המערערת.

2.      כב' סגנית רשם האגדות השיתופיות, להלן: הרשם, דאז, עו"ד מארי קושניר הררי, בקשה בהחלטתה מיום 3.4.2013 את תגובת המפרק בתוך פרק זמן של 30 יום. התגובה אכן התקבלה ביום 5.5.2013. ובעקבות כך התנהל דיון בפניה ביום 9.7.2013.

3.      בדיון שהתקיים בפני סגנית הרשם עלתה השאלה של התנאים להתגבשות החוב כלפי המערערת, קרי קבלת היתרי בניה ופטור מחובת תשלום היטל פיתוח בגין השטח המסחרי, שאז יעבירו המוכרים על פי הסכם המכירה עם האגודה וצדדים נוספים את חלקם בשיעור שיהיו חייבים אלמלא הפטור וזאת בשני תשלומים. זאת משום "שהעירייה מתנה הסכמתה בדבר ביצוע עבודות פיתוח בכלל השטח, בביצוע עבודות פיתוח גם בשטח המסחרי ובשפ"פ חלף תשלום אגרות והיטלי פיתוח" . וויכוח בין הצדדים התעורר סביב הנקודה אם יש שני תנאים או תנאי אחד לזכאות המערערת לתשלום דמי הפיתוח וכן אם בכלל בוצעו עבודות פיתוח?. נקודה נוספת שעלתה בדיון בפני סגנית הרשם, הנה האפשרות של תשלום דמי פיתוח על ידי חברת דניאל יצחקי תעשיות עץ בע"מ, להלן: דניאל.

4.      כתוצאה, התקבלה החלטה על ידי סגנית הרשם, לפיה

"הצדדים יפנו לעירית נס ציונה על מנת לברר אם הוטלו ו/או שולמו היטלי פיתוח, בגין השטח המסחרי, וככל שהוטלו, יבררו האם ההיטלים לקחו בחשבון את הפיתוח שבוצע בשטח, ואם כך, מדוע הוטלו דמי פיתוח ובהתייחס לאיזה פיתוח הוטלו ההיטלים" .

5.      הצדדים אכן פנו לעירית נס ציונה על פי החלטת סגנית הרשם, וזו אכן נתנה תשובתה במכתב מיום 8.10.2013. על פי התשובה לא נגבו מהבעלים של מגרש 279 (חלקה 258 בגוש 5102) אגרות והיטלי בניה, אלא היטל השבחה בלבד ואף צורף עותק מהחיוב לתשובת העיריה. המכתב הוסיף, כי

"מחלקה 253 בגוש 5102 (מגרש 274) שהיתה רשומה על שם פרדס אגודה קואופרטיבית של פרדסנים נגבו תחילה אגרות והיטלי פיתוח בגין הקרקע אולם אלה הוחזרו לבעלים משנקבע החיוב בהיטל השבחה".

6.      למכתב העיריה צורפו חשבונות הטלת וגבית היטלי הפיתוח וכן אישור על החזרת סכומי ההיטל לבעלים.

ב.      גלגול ראשון – השתלשלות העניינים:

7.      המערערת הגישה תביעת חוב ראשונה למפרק ביום 14.4.2011. ביום 31.5.2011 הגישה המערערת למפרק בקשה להארכת המועד להגשת תביעת החוב. ביום 17.8.2011 נתן המפרק את החלטתו בה הוא דחה את תביעת החוב של המערערת. עיקר הנימוק של המפרק לדחיית תביעת החוב היה האיחור הרב בהגשתה. על פי המפרק, תביעת חוב יש להגיש בפרק זמן של 60 יום מתאריך פרסום צו הפירוק מכוח תקנה 15(א) לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984, להלן: תקנות הפירוק. משדחה המפרק את הבקשה להארכת המועד להגשת תביעת החוב, התקצרה הדרך לדחיית התביעה מפאת התיישנות, וכך אכן עשה המפרק.

8.      ערעור שהגישה המערערת נידון על ידי כב' סגנית הרשם דאז, עו"ד מארי קושניר- הררי. היא קבלה את הערעור והורתה להאריך את המועד להגשת תביעת החוב בחמישה עשר יום מקבלת החלטתה והורתה למפרק לשמוע את תביעת החוב גופא, ככל שתוגש בפרק הזמן האמור.

9.      בתביעת החוב השנייה דרשה המערערת תשלום הסכום של 156,261.45 ₪ נכון ליום 17.9.96 שהנו אומדן חיוב אגרות והיטלים על פי קביעת העירייה. ערך הסכום האמור על פי חישוב המערערת נכון ליום הגשת תביעת החוב עמד על סך של 415,167 ש"ח.

10. בתביעת החוב טענה המערערת כי הבסיס לחיוב הנו ההסכם בינה לבין האגודה ומשפחת בוקסר מיום 5.2.96. לפי הסכם זה התחייבה המערערת בסעיף 8.1 להסכם לשאת בעלויות הפיתוח של כל השטח, לרבות השטחים המסחריים שלא נמכרו לה וזאת לדרישת העירייה ומנגד התחייבו האגודה ומשפחת בוקסר להשיב לה את חלקם בדמי הפיתוח עבור השטחים המסחריים שלא נמכרו לה.

11. המערערת טענה עוד בתביעת החוב, כי התביעה שלה לא התיישנה. התביעה מבוססת אומנם על ההסכם מיום 5.2.96, אך ההסכם התנה את התשלום בקבלת היתרי בניה בשטח המסחרי והיתרים כאלה טרם התקבלו. אי לכך טרם החל בכלל מרוץ התקופה של ההתיישנות.

12. טענה נוספת אותה טענה המערערת בפני המפרק הנה, כי יש לפרש את התגבשות החוב לשלם את היטל הפיתוח פירוש מרחיב: האגודה התחייבה למעשה להשיב את היטל הפיתוח ברגע שהיא מממשת את מירב ההנאה מהזכויות בקרקע שלא נמכרה למליבו, קרי השטחים המסחריים. מועד זה הנו היום בו מכרה האגודה את יתרת חלקה לדניאל בע"מ בשנת 2007. ממועד זה עד להגשת תביעת החוב טרם חלפה תקופת ההתיישנות ולכן אין לדחות את תביעתה בהתבסס על נימוק זה.

13. בני משפחת בוקסר אכן שלמו את חלקם בהיטל הפיתוח למערערת וזה מראה על אומד דעתם של הצדדים לפיו גם על הצד הנוסף להסכם, כלומר האגודה, לשלם אף הוא את חלקו בהיטל הפיתוח.

14. בהכרעתו מיום 13.2.2013 שב המפרק ודחה את תביעת החוב של המערערת. המפרק סבר, כי אם התנאי להתגבשות החובה לשלם את היטל הפיתוח בחזרה למערערת, טרם התקיים מפני שטרם התקבלו היתרים עבור השטח המסחרי, הרי ממילא יש להסיק, כי העילה טרם נולדה. מסיבה זו התביעה הנה מוקדמת ולכן יש לדחות אותה.

15. המפרק לא קיבל את הטענה החילופית של המערערת, כי המועד להתגבשות העילה הנו מכירת יתרת הזכויות של האגודה לדניאל בשנת 2007. מספר נימוקים לדחיית טענה זו היו בפי המפרק: ראשית, המערערת אינה צד לאותו הסכם בין האגודה לדניאל ואין היא יכולה לבנות או להיבנות מאותו הסכם שאין היא צד לו. שנית, דניאל עצמה טענה כי היא שלמה את היטל הפיתוח לעירייה והראיה לכך הנה קבלת האשור שלה להעברת הבעלות בחלק הנמכר על שם דניאל. שלשית, אם דניאל שלמה לעירייה את חלקה בהיטל הפיתוח בוודאי שאין למערערת כל זכות לקבלו בחזרה מהאגודה.

16. אשר לטענה, כי משפחת בוקסר קיימה את ההסכם שגם האגודה היתה צד לו בכך שהחזירה את חלקה בהיטל הפיתוח למערערת, ענה המפרק, כי כל צד ושיקוליו. אין השיקולים שהביאו את משפחת בוקסר להשיב את היטל הפיתוח שהמערערת שלמה יכולים לקבוע את המצב גם לגבי האגודה במערכת יחסיה מול המערערת. כל אחד משני המתקשרים הנו אישיות משפטית נפרדת ואין לערב הא בהא.

17. גם את הטענה של המערערת, כי על האגודה להשיב לה את היטל הפיתוח היחסי שהיא שלמה החל מהמועד בו היא הפיקה את הערך הכספי, קרי המכירה לחברת דניאל, דחה המפרק. אין מדובר בהלוואה. אין מדובר בהסכם הלוואה, אלא בהסכם מכר שתנאיו צוינו מפורשות בהסכם. התנאים קבעו, כי המערערת מבצעת את עבודות הפיתוח על חשבונה. זאת ועוד, המועד להחזר היטל הפיתוח הנו מתן ההיתרים בשטח המסחרי, ואין מחלוקת כי אלה טרם ניתנו.

18. לפניות המפרק לב"כ חברת דניאל, עו"ד דיאמנט, הוא נענה, כי דניאל שלמה כאמור את היטל הפיתוח ואף סיפק למפרק אסמכתאות על תשלומים של 102,055.56 ₪ היטל השבחה, סך של 54,886 ₪ היטל פיתוח ו- 11,490 ₪ היטל ביוב , טיהור ומים. תשלומים אלה שולמו ביום 24.3.2010. תשובת עיריית נס ציונה ניתנה ביום 8.10.2013.

19. המערערת היתה מודעת לחובה להסדרת נושא ההיטלים, כולל היטל הפיתוח לעירייה כתנאי לקבלת האישור לרישום הזכויות במקרקעין, ולכן פנתה היא לעירייה במכתב מיום 21.8.2011 שלא ליתן את האישור. לפניה זו נענתה המערערת, כי החובות על שם האגודה שולמו ולכן אין מקום לעכב את מתן האישור להעברת הבעלות לשם דניאל. תשובת העירייה ציינה מפורשות כי

"מאחר ולא היו לאגודת פרדס חובות בעניין היטלים ואגרות פיתוח הוצא אישור" .

20. המפרק מטיל ספק בעצם ביצוע עבודות הפיתוח על ידי המערערת, שכן אילו היא בצעה את עבודות הפירוק, לא הייתה צריכה לבנות על אומדן עלויות עבודות פיתוח שעשתה העירייה וצריכה היתה תחת זאת, להגיש קבלות, חשבוניות ואסמכתאות המראות כמה במדויק היא שלמה .

21. ביום 4.3.2013 הגישה המערערת שוב וכאמור לעיל, את הערעור על קביעת המפרק. גם כאן חזרה המערערת על טענותיה בשני הגלגולים הקדומים. היא בססה את זכאותה לקבל בחזרה את היטל הפיתוח על ההסכם מיום 5.2.96 בינה מצד אחד לבין משפחת בוקסר והאגודה מצד שני. המערערת בנתה על סעיף 8.1 להסכם שמכוחו התחייבה המערערת לבצע את כל עבודות הפיתוח כולל בשטח המסחרי שלא נמכר למערערת ועל סעיף 8.4 להסכם שזיכה אותה בקבלת התשלום האמור עם קבלת היתרי הבניה.

22. המערערת תקפה שוב את מסקנותיו של המפרק שעילת התביעה התיישנה באשר מבוססת היא על סעיף 8.1 להסכם משנת 1996 מחד גיסא, ובטענה שהעילה טרם התגבשה וזאת בהסתמך על סעיף 8.4 לאותו הסכם לפיו החובה מתגבשת רק עם קבלת היתרי הבנייה, מאידך גיסא.

23. המערערת בדעה, כי על אף שטרם התקבלו היתרי בניה, עדיין אין לקבוע, כי העילה טרם נולדה או התגבשה. הסיבה לכך נעוצה בתקנה 18(א) לתקנות הפירוק. הליך הפירוק של האגודה יצר לוח זמנים חדש להתגבשות העילה, שכן סעיף 8.4 להסכם משנת 1996 קבע את החובה לשלם את היטל הפיתוח בחזרה ומכאן המסקנה של המערערת, כי האגודה חייבת להשיב לה את היטל הביוב ששלמה במקום האגודה והחל מיום מתן צו הפירוק.

24. המערערת שבה והעלתה את הטענה החילופית, כי העילה התגבשה ביום מכירת הזכויות לחברת דניאל בע"מ. מכאן שאין התיישנות של העילה.

25. טענה אחרונה שהעלתה המערערת הנה אי בדיקת מערך היחסים בין דניאל בע"מ לאגודה, דבר שיכול וישפיע גם על מערך היחסים בין האגודה למערערת. הדבר נכון נוכח החלטת סגנית הרשם מיום 15.7.12 שקבעה כי יש לבדוק גם פן זה של התקשרות.

26. עצם העובדה כי הערעור שהגישה המערערת בעניין הארכת המועד התקבל על ידי סגנית הרשם אין משמעותו היתר "לשפר" ולשדרג את טיעוניה של המערערת. אי לכך לא היה מקום להוסיף טענות שלא נטענו בתביעת החוב הראשונה. מכוח טענה זו לא היה מקום אליבא דמפרק לטעון, כי תשלום היטל הפיתוח הנו בחינת הלוואה שדינה להיות מוחזרת למערערת, לא היה מקום לקשור בין משפחת בוקסר לבין האגודה ביחסים מול המערערת וכן לא היה מקום לצרף מסמכים שלא הועברו למפרק כמו הנספח י"ט.

27. המערערת טענה טענות סותרות לא רק בפן המשפטי, אלא גם בפן העובדתי, שכן מחד גיסא טענה, כי המועד להתגבשות העילה הנו מועד מתן ההיתרים, מאחר ואלה טרם ניתנו לא חלה התיישנות, אך מאידך גיסא טענה, כי העילה התגבשה בעת חתימת ההסכם בשנת 1996.

28. המערערת מנסה לתת פרשנות להסכם בין הצדדים שאינה עולה ממנו. כל המטרה שלה הנה לנסות לבסס זכאות על פיו שאין לה יסוד. המפרק מפנה להכרעתו בתביעת החוב ומבקש לקבל את הכרעתו בכל אחת ואחת מהנקודות אותן העלתה המערערת בפניו.

29. אתחיל בטרוניה שהעלה המפרק בתגובתו לערעור בדבר העלאת טענות שלא צוינו בתביעת החוב הראשונה. אין לקבל את עמדתו של המפרק בנקודה זו, שכן בהחלטתה מיום 15.7.2012 האריכה כב' סגנית הרשם את המועד להגשת תביעת החוב ב- 15 יום נוספים מיום קבלת החלטתה. אילו הייתה הכוונה שתביעת החוב שהיתה מונחת בפני המפרק היא היא שתידון מחדש, לא היה מקום לקצוב מועד להגשת תביעת החוב. ממילא תביעת החוב הייתה בפני המפרק ואם הכוונה היתה שתישמע אותה תביעת חוב לא היה צורך בקציבת מועד להגשת תביעה חדשה. סגנית הרשם היתה מורה למפרק לשמוע את תביעת החוב גופא ובזה תסיים את הנחיותיה למפרק. זאת ועוד, בסיומת של החלטת סגנית הרשם ישנה הנחיה ברורה למפרק לבדוק את מערכת היחסים המשולשת: אגודה, מערערת וחברת דניאל בע"מ. נקודה זו לא היתה בתביעת החוב הראשונה. לא רק זאת, אלא שהיא הפנתה את כב' המפרק לסמכויותיו על פי תקנה 25 לתקנות הפירוק. מכאן המסקנה, כי סגנית הרשם התכוונה שכל מערך הפלוגתאות יידון מחדש ולא רק תביעת החוב במתכונת הראשונה.

לא כך הדבר לגבי הטענה הנוספת של המפרק לפיה צורפו מסמכים כמו הנספח י"ט לערעור מבלי לצרפו לכתב הערעור שנשלח למפרק. במקרה רגיל הייתי פוסל את המסמך, אלא שבין כה אין ללמוד ממנו באופן פסקני על הפלוגתאות שבין הצדדים. מסמך זה נושא תאריך 22.12.99 והיה בידי המערערת בכל זמן נתון מאז, אך בוודאי בעת הגשת תביעת החוב הראשונה. לא היה כל מקום שלא יצורף קודם או למצער שלא יצורף להודעת הערעור שנשלח למפרק. זאת ועוד, המסמך הנו ניטראלי לגבי הסוגיה בה אנו עסקינן. הוא יכול להעיד כי עבודות הפיתוח לגבי הקרקע שקנתה המערערת בוצעו, כמו שיכול להתפרש, כי עבודת הפיתוח לגבי החלק של השטח המסחרי אף היא בוצעה. בנוסף, יכול המסמך להתפרש שעבודות הפיתוח בוצעו על ידי המערערת, באותה מידה שהן בוצעו גם על ידי מישהו אחר. מסיבה זו אינני רואה מקום לסעד נוסף בעניין מסמך זה.

30. המערערת הטילה את כל יהבה על הסעיפים 8.1 ו- 8.4 להסכם בינה לבין האגודה ומשפחת בוקסר מיום 5.2.1996. כדי שהתמונה תהיה בהירה אצטט גם אני את שני הסעיפים כלהלן:

"8.1. הרוכשת תבצע על חשבונה, את פיתוח השטח, בהתאם לתוכנית, להיתרי הבניה, לתוכנית הבינוי והפיתוח שאושרה /תאושר על ידי העיריה ובהתאם להוראות הסכם הפיתוח שתחתום עם העיריה והכל, תוך חמש שנים ממועד חתימת הסכם זה או עד המועד שיוסכם בהסכם הפיתוח דלעיל, לפי המוקדם מבין השניים, (להלן: עבודות הפיתוח") .

8.4 המוכרים מתחייבים בזה, כי במועד שבו יקבלו היתרי בניה בקשר לבניה בשטח המסחרי וזאת, בפטור מחובת תשלום היטלי פיתוח בגין השטח המסחרי והשפ"פ, יעבירו המוכרים לידי הרוכשת, כל אחד מיחידי המוכרים כדי מחצית חלקו, את סכומי היטלי הפיתוח בשיעור שיהיו חייבים- אלמלא הפטור- בתשלומו לעירייה, באותו מועד, בגין השטח המסחרי והשפ"פ והמחצית השניה בתוך 12 חודשים מהמועד האמור. כל זאת, הואיל והעיריה מתנה הסכמתה בדבר ביצוע עבודות פיתוח בכלל השטח, בביצוע עבודות פיתוח גם בשטח המסחרי ובשפ"פ חלף תשלום אגרות והיטלי פיתוח".

31. בשני סעיפים בהסכם (לפחות) צוינה חובתה של המערערת לשלם את היטל הפיתוח. בסעיף 8.1 דלעיל צוין מפורשות, כי הרוכשת תבצע על חשבונה את פיתוח השטח, בעוד שבסעיף 8.3 צוין כי :

"ככל שיושתו על המוכרים היטלי ו/או אגרות פיתוח בקשר עם מגרשי הבעלים למגורים ו/או מגרשי הממכר ו/או השטח המסחרי ו/או השפ"פ, הם יחולו על הרוכש בלבד" .

32. לעומת זאת בא הסעיף 8.4 כדי להתנות על שני סעיפים אלה. אם וככל שיתעורר ספק אודות כוונת הצדדים ואומד דעתם ברור כי הנטייה הנה לצדד בפרשנות המריעה עם מי שבא לבקש את הפעלת החריג. על אף האמור אין לנו צורך למעשה להכריע בעניין על פי כללי הפרשנות בלבד. לפי כללי פרשנות רגיליםניתן להגיע לכל אחת משתי מסקנות אפשרויות: זו של האגודה והמפרק, כי עלויות עבודות הפיתוח חלות על המערערת, שכן צוין כאמור ביותר ממקום אחד באופן מפורש וללא התנאה או הסתייגות כלשהם, כי הוצאות הפיתוח חלות על המערערת. מנגד, גם המסקנה של המערערת, כי הסעיף 8.4 אף הוא קבע כי הוצאות הפיתוח על החלק שלא נמכר חלות בסופו של דבר על משפחת בוקסר והאגודה, מסקנה כאמור אינה מחוסרת היגיון. בכיוון פרשנות זו תומכת העובדה כי הסעיף 8.4 הנו סעיף המאוחר לשני הסעיפים 8.1 ו- 8.3.

33. שתי דרכי הפרשנות לגיטימיות. אני מוכן לאמץ את הפרשנות של המערערת דהיינו, כי עלות הפיתוח של החלק שלא נמכר תחול על בוקסר והאגודה אך זאת ככל שהמערערת בצעה עבודות אלה ותוכיח זאת, וכן ככל שתעמוד ביתר התנאים המוסכמים. השאלה הנה אם אכן הוכיחה המערערת תנאים אלה?. אדגיש, כי נטל השכנוע, ולא רק נטל הבאת הראיות להוכיח את זכאות המערערת לקבל החזר היטל הפיתוח מוטל על המערערת. המערערת היא "המוציא מחברו" ועליו הראיה. בנוסף היא בעל הדין הטוען טענה חשובה לעניינו ונטל השכנוע להוכיח טענתו מוטל עליו. כל ספק שנותר בסופו של דבר נזקף לחובתה של המערערת. על נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות ראה רעא 3646/98 כ.ו.ע. לבנין בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף , נז (4) 891 , עא 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ , סא (3) 18 ו- דנא 1516/95 רינה מרום נ' היועץ המשפטי לממשלה [60 עמ'] , נב (2) 813. ראה גם יעקב קדמי, על הראיות, חלק רביעי בעמ' 1719. מקרה זה הנו מקרה מיוחד, שכן לא נשמעו ראיות והצדדים הסכימו שאכריע במחלוקת ללא קיום דיון פרונטלי. במסגרת דיונית זו פעלתי לפי בית הילל ועיינתי במסמכים שצורפו לטיעוני הצדדים. גם לא נשמעו ראיות, הרי היסק על פי הגיון הדברים, הקשרם והמשמעויות שיש לתת למסמכים, וודאי ובוודאי שהנם במסגרת סמכותי בעת ההכרעה במחלוקת.

34. מכאן אנתח את מערך הזכויות והחובות על פי המסמכים שבפניי. על פי החלטת כב' סגנית הרשם, עו"ד מארי קושניר הררי מיום 9.7.2013 הופנו הצדדים לעירית נס ציונה כדי לברר נושא תשלום היטל הפיתוח. הפניה אמורה לתת מענה לשאלות אלה:

"אם הוטלו ו/או שולמו היטלי פיתוח, בגין השטח המסחרי, וככל שהוטלו, יבררו האם ההיטלים לקחו בחשבון את הפיתוח שבוצע בשטח. ואם כך, מדוע הוטלו דמי פיתוח ובהתייחס לאיזה פיתוח הוטלו ההיטלים" .

35. אמת, שני הצדדים נדרשו לפנות לעירייה כדי לקבל את התשובה על פי החלטת כב' סגנית הרשם. הדבר נעשה לא בהתלהבות מיוחדת מטעם המפרק שאף כתב על כך בסיכומיו. אלה הם דבריו בעמ' 3 לסיכומים:

"המפרק סבר כי הדבר (החלטת כב' סגנית הרשם לפניה המשותפת של ב"כ הצדדים לעירית נס ציונה ר.ח.) מהווה טעות משפטית, שכן אין זה מתפקידו לפעול בצוותא חדא עם הטוען לחוב, לסייע למערערת לגבות כספים מצד שלישי, במסגרת תביעת החוב שהגישה המערערת כנגד האגודה" .

      לא רק זאת אלא שהמפרק ציין בסעיף 12 לסיכומים, כי הוא פנה במשותף לעירייה ביחד עם ב"כ המערערת מכוח ההחלטה של סגנית הרשם, אך זאת תוך כדי שמירת זכויותיו בנ"ל.

המשמעות של דברים אלה, הנה, כי היכן שתשובת העיריה אינה מספקת נתונים ברורים, בהירים ומוארים ללא צל כלשהו, אין הדבר קושר את המפרק, אלא המערערת בלבד. גם אם לא הייתי מסכים עם דברי המפרק, כי "זו הייתה טעות משפטית" של סגנית הרשם, הרי החלטות יש לכבד. יחד עם זאת, ברור כי ההחלטה הפרוצדוראלית לפיה שני הצדדים יפנו לעיריית נס ציונה, אין בה כדי לשנות את מערך הזכויות המהותי. בין יתר הנפקויות של אי בהירות בהחלטת העיריה הנה המסקנה שהבאתי ברישא של קטע זה לעיל.

36. אגיע כעת לתשובת העיריה. בתשובתה מיום 8.10.2013 הפרידה העירייה בין שני נכסים, האחד הנו חלקה 258 בגוש 5102 לגביו ענתה כי לא נגבו היטלי פיתוח, בעוד שלגבי הנכס האחר, קרי חלקה 253 בגוש 5102 שהיה רשום על שם אגודת פרדס בע"מ נגבו תחילה היטלי פיתוח, אך אלה הוחזרו לבעלים משנקבע החיוב בהיטל השבחה. בעקבות התשובה פנו שני הצדדים לסגנית הרשם כשכל צד מצדד בפרשנות לטובתו: המערערת טענה כי לא שולמו היטלי פיתוח ולכן ברור, כי הצהרתו של מנכ"ל האגודה בפני כב' סגנית הרשם מיום 9.7.2013 לפיהן:

"אני מחזיק קבלות של עירית נס ציונה מ- 24.3.201 שבהם שולמו היטלי פיתוח, וסכומם מסתכם 54,868 ₪,- כלומר שולם" .

       אינם אמת, וכי מדובר בטענה שקרית שאין לה כל אחיזה במציאות" .

מנגד, גם המפרק הגיש התייחסות לאמור במכתב העירייה ובו ציין, כי אין המכתב מלמד על כך, כי לא שולמו היטלי פיתוח. לגרסתו הכסף עבור היטלי הפיתוח הושב לא משום שהמערערת ביצעה את עבודת הפיתוח, אלא משום שהתשלום הומר להיטל השבחה "שכנראה לקחו בחשבון את עניין עלויות הפיתוח ובאו כתחליף לו".

37. אין לומר כי דברי מר מקוב הנם דברים שקריים, שכן צורפו להכרעת המפרק בתביעת החוב קבלות המראות כי שולם היטל השבחה על סך 102,055.06 ₪ והיטל פיתוח סכום של 54,886 ₪. סכומים אלה שולמו על פי חותמת העיריה ביום 24.3.2010. על פי קבלות אלה, אין ספק כי דניאל בע"מ (או האגודה) שלמו היטל פיתוח ולכן דברי מר מקוב אינם שקריים. יחד עם זאת הודיעה העיריה במכתב מאוחר מיום 8.10.2013, כי אומנם שולמו כספים, אך הם הוחזרו לבעלים בעקבות חיוב בהיטל השבחה. בנספחים שצורפו לתשובת העיריה רואים רישום לפיו, יש זיכוי עבור כספים, על סך 66,375.54 ₪ וברובריקה של זהות המבקש מופיעים השמות של דניאל יצחקי תעשיות על בע"מ ופרדס אגודה שיתופית של הפרדסנים. מי הוא בפועל "הבעלים" אליו הוחזרו התשלומים עבור ההיטלים השונים, לרבות היטלי הפיתוח? מי משני הרשומים כמבקשים הוא הבעלים אליו הוחזרו הכספים? אין באישור העירייה תשובה כאמור.

38. לסיכומי האגודה צורף אישור לפי סעיף 324 לפקודת העיריות (נוסח חדש) בדבר הרשאה לרישום נכסים משמה של האגודה לשמה של דניאל בע"מ. תאריך הוצאת המכתב הנו 7.12.2010. אם אוסיף לכך את העתק מכתבו של מר דרור מרגלית, מנהל אגף נכסים בעירית נס ציונה מיום 31.8.2011 לפיו אין מקום לביטול הענקת אישר העברת הבעלות בעסקה בין האגודה לדניאל בע"מ (שהמפרק צרפו לסיכומיו), הרי המסקנה שאינה שנויה במחלוקת הנה, כי עובר להעברת הבעלות משם האגודה לשם דניאל בע"מ, לא היו יותר חובות, לרבות לא היטלי פיתוח על שם מי מהצדדים, בוודאי לא על שם האגודה. אי לכך האישור שניתן ללשכת רישום המקרקעין על ידי העיריה ניתן כדין. לא למותר להפנות לעוד מכתב שצורף כנספח א' לתשובת המשיבה לסיכומי המערערת. זהו מכתב של עו"ד יהושוע דיאמנט מיום 2.5.2013 בו מצוין, כי חברת דניאל בע"מ שלמה היטלי השבחה והוצאות פיתוח. גם אם תאמר, כי התשלום האמור מתייחס לחלק שקנתה דניאל בע"מ, הרי מלכתחילה התנתה העירייה (וכך הוסכם גם בסעיף 8.4 להסכם) את מתן האישורים בכך שתבוצענה עבודות הפיתוח בכל השטח, לרבות השטח המסחרי. המכירה לדניאל בע"מ היתה ב- 29.11.2007, בעוד שהסכם המכר בין המערערת לאגודה ומשפחת בוקסר היה בפברואר 1996. השאלה עומדת במלוא זקיפותה ועוצמתה: איך מקבלת העירייה תשלומים מדניאל בע"מ בשנת 2007, אם בצעה המערערת את כל עבודות הפיתוח לכל השטח, כולל השטח המסחרי לפני כן?

39. השאלה הנשאלת הנה האם אי קיום חובות על שם האגודה כמופיע במכתב העיריה מיום 31.8.2011 מקורו בתשלום היטל הפיתוח על ידי האגודה או דניאל או שמא בשל ביצוע עבודת הפיתוח חלף תשלום היטל לעירייה? שאלה זו מתעצמת, נוכח האמור בתשובת העיריה, כי היטלי פיתוח ששולמו הוחזרו לבעלים. (ראה כאמור הנספחים לתשובת העיריה מיום 8.10.2013). אוסיף הפניה לעוד מכתב אליו הפנה ב"כ המערערת: זהו המכתב מיום 22.12.1999, נספח י"ט, לערעור אליו התייחסתי מקודם בהקשר אחר. המסמך מאשר ביצוע עבודות פיתוח ועבודות אחרות והוא מופנה למערערת. מובן כי המערערת מזמינה אותי להסיק, כי היעדר החוב של האגודה מקורו בביצוע עבודות הפיתוח על ידי המערערת. אלא שמנגד, אם זהו המצב מדוע קבלה העירייה מלכתחילה את היטלי הביוב מדניאל בע"מ? על נקודות אלה אין לנו תשובות בחומר שבפניי. גם על השאלה למי מהבעלים הרשומים בנספחי תשובת העיריה מיום 8.10.2013, כמי שהוחזרו אליהם היטלי הפיתוח, האם לדניאל בע"מ או שמא לאגודה,? גם על שאלה זו אין נתונים בפניי כדי לקבוע באופן פסקני. יחד עם זאת, מובן כי בעת מתן התשובה לצדדים ביום 8.10.2013, היתה העובדה של תשלום על די חברת דניאל בע"מ (מיום 24.3.2010) מול עיני נציגי העירייה. אילו ההחזר של היטל הפיתוח נעשה לאגודה או לדניאל בע"מ, לא היה יותר קל מאשר למקד את התשובה ולציין כי התשלום ששלמה דניאל הוחזר אליה או לאגודה ולתחום במדויק לאיזה חלק מתייחס ההחזר. הדבר לא נעשה על ידי העירייה. ברור שכל ספק פועל לטובת האגודה ולא המערערת שהנה הצד המנסה להוציא מחברו, קרי מהאגודה.

40. אני מסכים עם המפרק, כי אין זה תפקידו לעזור למערערת לקבל כספים בחזרה בין שמצויים בעירייה ובין שמצויים אצל דניאל בע"מ. אלא שעל אף זאת, ומאחר ולמפרק אין עניין משל עצמו בתוצאות ההליך, והוא שליח בית המשפט של פירוק לעניין זה, הרי אם החזר היטלי הפיתוח מצוי בחזקת האגודה עצמה וככל שיוכח, כי עבודות הפיתוח גם בשטחים המסחריים בוצעו על ידי המערערת, אין ספק כי יצטרך המפרק להכיר בתביעת החוב בנקודה זו. המפרק כמו כונס נכסים בפש"ר הנו officer of the court , שחובה עליו לפעול בהגינות ובאובייקטיביות. אם ההחזר אליו התייחסה העירייה מצוי בידי האגודה, אין ספק כי מחובתו של המפרק להורות על החזרת הסכום למערערת . ראה לעניין מהות התפקיד של כונס ולדידי גם מפרק, את דברי כב' השופטת ורדה אלשיך ב- פשר (ת"א) 1062/01 אורי צמח נ' עו"ד שרון ויצמן בתפקידו ככונס נכסים של חברת מ. רייז רזידנס. בכך לא אמרתי כי חובה להחזיר מיד את כל הכסף למערערת, אלא שתוכר התביעה, אך מימושה הלכה למעשה ייעשה לפי הדין ועל פי שיקול דעת המפרק כפי שהדין מאפשר לו זאת, לרבות בהתחשב בדיני הקדימויות בסילוק החובות.

41. אף עם בירור הנקודות האמורות, עדיין לא השלמנו את בדיקת השאלות המשפטיות לזכאות. סעיף 8.4 להסכם בין המערערת מחד לאגודה ומשפחת בוקסר מאידך, מחייב את התגבשות ההחזר בקבלת היתרי בניה בשטח המסחרי, וגם קבלתם בפטור מתשלום היטלי הפיתוח בגין השטח המסחרי והשפ"פ. גם המערערת מודה ביותר מאשר מקום בכתבי בית דין כי היתרים לשטחים המסחריים אין בנמצא. ראה למשל סעיף 37 להודעת הערעור וכן סעיף 11 לסיכומי המערערת, והרי זה היה הבסיס לטענת המערערת כי עדין לא חלפה תקופת ההתיישנות.

42. על אף זאת, טוענת המערערת כי אין הדבר חוסם את דרכה לקבל את החזר היטלי הפיתוח משני טעמים בעיקר: האחד הנו תקנה 18 לתקנות האגודות השיתופיות (פירוק), תשמ"ד- 1984 והאחר הנו פרשנות מרחיבה המתחשבת בפן המהותי רחב ולא בפן הצר הפורמלי של התגבשות הזכויות להחזר היטלי הפיתוח. אני מסכים עם המפרק כי נימוק זה עבר שדרוגים והוא לא נטען מלכתחילה. על אף זאת ומאחר ואנו מחפשים דרך המלך בהכרעה במחלוקת ומאחר וכאמור נהגתי במקרה זה בפעולה מבית הילל, מוכן אני לבדוק צדקת נימוק זה. אשר לנימוק של התבססות על תקנה 18 לתקנות הפירוק, דעתי הנה, כי הסעיף אינו מקנה זכויות מהותיות בחינת יש מאיין. כל אשר נותן הסעיף הנו הקדמת המועד להגשת תביעת החוב תחת אשר תוגש בזמן עתידי לפי המוסכם מלכתחילה בין הצדדים, בצורה שיכולה להפוך הגשת התביעה באיחור לבתי אקטואלית. ייתכן כי בעת התגבשות המועד להגשת תביעת החוב יהיה כבר הליך הפירוק מאחורי הצדדים או שלא יהיו כספים ולו לקבלת דיווידנד מזערי לאותו נושה. אם כך, מרכז הכובד מוסט לשאלות המהותיות: האם קבלת ההיתרים הנה תנאי בלעדיו אין להתגבשות הזכות לקבלת היטלי הפיתוח, אף אם יוכחו התנאים לכך, או שמא ניתן להמירו במימוש הזכות בצורה המיטיבה ביותר עם האגודה, כך שמכירת הזכויות לדניאל בע"מ תהווה גם הלימה לגיבוש הזכויות?

43. שקלתי בכובד ראש את כלל הטענות של הצדדים וחשבתי בכל צורה שאינה חשיבה "בתוך הקופסה", ונחה דעתי כי התנאי של קבלת ההיתרים בכל הנוגע ליחסי האגודה והמערערת הנו תנאי חיוני, תנאי שבלעדיו אין. מאחר וטרם ניתנו היתרים בגין השטחים הציבוריים בפטור מתשלום היטל פיתוח, אין חלה עדיין על האגודה חובה להשיב את ההשקעה של המערערת מטעם האגודה. במובן זה, התביעה הנה אכן תביעה מוקדמת. על אף זאת, אם תוכיח המערערת כי החזר היטל הפיתוח המצוין בנספחים להודעת העירייה מיום 8.10.2013 הוחזר לאגודה, להבדיל מדניאל בע"מ, ידאג המפרק ולפנים משורת הדין להכיר בתביעת החוב עד כדי סכום ההחזר. אם לעומת זאת, יסתבר כי החזר היטל הפיתוח נעשה מול דניאל בע"מ, הרי אין זה עניין להליכי הפירוק והמערערת תצטרך לתבוע את המגיע לה כטענתה מדניאל בע"מ. אין אנו עושים את מלאכתה של המערערת נגד דניאל בע"מ, וברור כי בדבריי אלה אין משום היתר או הכשרה לטענה כי תרופתה של המערערת הנה נגד דניאל בע"מ. להשלמת התמונה, ובהמשך לסיפא של החלטת כב' סגנית הרשם בהחלטתה מיום 9.7.2013 בדבר בדיקת מערך היחסים גם בין האגודה לחברת דניאל בע"מ, אכן עיינתי בהסכם בין דניאל בע"מ לבין האגודה. מסתבר כי דניאל בע"מ חייבת בתשלום היטלי פיתוח שבגינם לא התקבלה דרישת תשלום מעיריית נס ציונה כלפי האגודה. האגודה אכן הצהירה כי לא התקבלה אצלה דרישת תשלום כאמור. יתרה מכך, נכתב בהסכם בצמוד להתייחסות לנושא היטל הפיתוח, (סעיף 10.2.3) כי היטל הפיתוח ששולם על ידי דניאל חלה החובה עליה לשלמו. הדבר מחזק את מסקנתי, כי רק אם ההיטל הוחזר לאגודה תהא היא חייבת להכיר בו במסגרת הכרה בתביעת החוב כאמור לעיל, כפי שיצוין בסעיף הבא, וזאת מכוח עקרונות ההגינות וחובתו של המפרק הפועל בכשירותו "כקצין בית המשפט".

44. מאחר וקבעתי כי נטל השכנוע בתביעת החוב מוטל על המערערת, הרי היא זו שחייבת להוכיח למפרק את ביצוע עבודות הפיתוח גם בשטח המסחרי, היא צריכה להוכיח כי דניאל לא שלמה היטל פיתוח או כי היטל הפיתוח הוחזר לאגודה. את זאת היא תעשה בתוך 45 יום מקבלת פסק דין זה. במקרה שתוכיח כי עבודת הפיתוח בשטחים המסחריים נעשו על ידה וכן כי הכסף הוחזר לאגודה, יפעל המפרק על פי ההנחיות האמורות לעיל ויכיר בתביעת החוב. לעומת זאת אם ההוכחה תהיה רק שעבודות בוצעו אך היטל הפיתוח הוחזר לדניאל בע"מ, או שלא תוכיח כלל שני התנאים האמורים, כי אז ייצא המפרק מהתמונה ותצטרך המערערת לחפש תרופתה כנגד מי שתרצה למעט המפרק. הוצאת האגודה מהחבות לתשלומי היטל הפיתוח כאמור בהסכם בין דניאל בע"מ לאגודה, רק מחזקת את המסקנה, כי אם ההיטל לא הוחזר לאגודה אין עליה כל חובה לשלם מאומה למערערת.

ניתנה היום ‏‏כ' אדר א, תשע"ד‏, ‏20 פברואר, 2014 בהיעדר הצדדים.

                                                                                 רמזי חוראני, עו"ד

                                                                עוזר רשם האגודות השיתופיות

המזכירות תעביר העתק ההחלטה למפרק ולבא כוח המערערת.