האם יכולה אגודה לבטל רשות שניתנה לחבר לעבד קרקע מסוימת ולהעביר זכות זו לקרקע אחרת

תיק בוררות892/179/96 עזרא שלום ואח' נ' בית אלעזרי מושב עובדים להתישבות שיתופית בע''מ

 

בפני עו"ד לאה רוזנטל                                                    תיק בוררות892/179/96

עוזר רשם האגודות השיתופיות

 

 

ב ע נ י ן :                                   1. עזרא שלום

                                                2. עזרא בן-ציון ז"ל

                                                ע"י ב"כ עו"ד עליזה לוין

                                                מרחוב הרצל 192 רחובות76268-

                                                                                                            המערערים

 

 

ו ב ע נ י ן :                                 בית אלעזרי מושב עובדים להתישבות שיתופית בע''מ

                                                ע"י ב"כ עו"ד אורי ירדני

                                                מרח' המלאכה 3, תל-אביב67215-

                                                בית ויקטוריה, קומה 1

                                                טל. 03-5688618 פקס. 03-5688619

                                                                                                            המשיבה 

ה ח ל ט ה

************

 

א.         העובדות:

 

המערער מס' 1 הוא בעל נחלה וכמו כן הוא יורש על פי צו של נחלת אחיו  עזרא בן ציון ז"ל,  המערער מס' 2.

 

המשיבה היא אגודה המבצעת תוכנית הרחבה באגודה.

 

            ב10/89- הוחל באגודה לבדוק נושא הרחבת המושב באמצעות הקצאת מגרשים לבניה. לצורך כך הוקמה ועדת בינוי שבחנה חלופות למיקום ההרחבה במושב.

            המלצות ועדת הבינוי הובאו לבסוף לאישור האסיפה הכללית ולכל הגורמים האחרים, לרבות ממ"י, ועדה מקומית, וועדה מחוזית לתכנון ובניה.

 

            במסגרת התכנית באזור נכללים 18 מגרשים לבניה, מתוכם מצויים 7 מגרשים בחלק מחלקות ב' של  המערערים. המגרשים שמספרם 504-510.

 

            מזמן לזמן נתקבלו תכניות בענין ההרחבה אשר אושרו באסיפה הכללית.

 

            גם ילדי המערער מס. 1 הגרילו מגרשים במסגרת תכנית ההרחבה.

            ביום 28.8.95 התכנסה אסיפה כללית אשר אישרה את התכנית בר2/13/.

            תכנית ההרחבה הסופית אושרה למתן תוקף ב11/95- וסימונה בר2/13/.

            תכנית זו נמצאת היום בביצוע להלן "תכנית ההרחבה".

 

            תכניות ההרחבה תוכננו על בסיס ניצול תשתיות קימות על מנת לחסוך בהוצאות הכרוכות בעבודות הפיתוח והתשתית שחלות על חברי האגודה.

 

            המערערים מחזיקים בנחלות במשבצת האגודה.

 

            הם מחזיקים בקרקע שהוקצתה להם, כברי רשות עליה הוקם ביתם (חלקה א') וכן בחלקה ב' לצורך עבוד חקלאי. לכל בעל נחלה באגודה מוקצים 27 דונם סך הכל לעבוד חקלאי. חלק מהחברים מחזיקים בקרקע לעיבוד אף מעבר ל27- הדונמים האמורים.

 

            מתוך סך כל הקרקע לעיבוד אותה מחזיק המערער מס. 1 בשתי הנחלות גם יחד מבקשת האגודה לנייד 2 דונם מחלקתו וכן 2 דונם מחלקת המערער 2 ז"ל, סה"כ 4 דונם הנמצאים בקרבת ביתם אולם מעבר לכביש - בצד הכביש אשר בו מתוכנן לבנות 18 יחידות דיור לבנים.

 

            המערערים מחזיקים בשטחים הכלולים בתכנית שינוי מתאר בר2/13/, שמטרתה לקבוע מגרשים לבניה במסגרת "תכנית ההרחבה".

 

            מערער מס' 1 מעבד את אדמתו ועת אדמת אחיו (מערער 2) עפ"י הסכם שאושר גם ע"י האגודה ותקף עד 2002.

 

            במשך 6 שנים לא פעלו המערערים בדרך כלשהיא למניעת השבת הקרקע לאגודה לצורך ההרחבה.

            המערערים ידעו במשך תקופה ארוכה על גריעת החלקות לצורך שינוי היעוד, למרות זאת במשך 6 שנים לא באו בטרוניה, או הביעו הסתייגויות. כמו כן, השתתפו בהגרלת המגרשים ושלמו 1,000.- ש" כל-אחד.

 

המערערים לא הגישו התנגדות לתוכנית ההרחבה לועדה המחוזית לתכון ובניה. כמו כן, אף אחד מהם לא הביע הסתייגויות במשך תקופה ארוכה בנוגע לגריעת חלק מחלקותיהם.

 

במהלך 1996 החליט המערער כי אין הוא מוכן כי יגרע מחלקות ב' אותן הוא מעבד. כל חלקה בסדר גודל של 2 דונם סך הכל 4 דונם לשתי הנחלות. להלן: "חלקת המריבה".      

 

            האגודה שלחה מכתבים למערערים בהם הודיעה להם, כי הם מחזיקים כברי רשות בחלקות הנ"ל, ולטענתה היא סוברנית לבטל את הרשות ולהקצות לנתבעים שטחי קרקע אחרים. כמו כן, היא רשאית להקצות קרקע מעת לעת עפ"י שיקול דעתה.

 

            האגודה תבעה בבוררות פינוי וסילוק יד המערערים מהמגרשים הנ"ל על מנת שאפשר יהיה להקצותם לבניה, וכן תבעה לאפשר לה לפצל סעדיה באופן שתוכל להגיש תביעה נגד נתבע מס' 2 לפינוי אדמה עודפת, שלטענתה מחזיק מעל ל27- דונם. וכן על מנת שתוכל להגיש תביעה כספית על נזקים שיגרמו לה בשל אי פינוי וסילקו ידו מ"חלקת המריבה".

 

            המערערים פנו לבית המשפט בבקשה למתן פסק דין הצהרתי אשר יכריז כי החלטת האסיפה וכן התכנית בר2/13/ הנן חסרות תוקף, בלתי חוקיות ואינן ניתנות לממוש בהיותן פוגעות בזכויותיהם ונעשו ללא הסכמתם.

 

            עוד סבורים המערערים כי הזכות שבידיהם אינה ניתנת לבטול כלל ובודאי שלא על ידי האגודה.     אין לנייד שטחים שהם קניינם של המערערים.

 

ב.         מהלך הבוררות:

           

            הבוררת מרחיבה בפרוצדורה, בשמיעת עדים, ביקורים במקום וקבלת מסמכים  כדלקמן:

 

1.         התקיימו בפני 20 ישיבות בוררות. שני הצדדים המציאו מסמכים רבים ביותר, לרבות פרוטוקולים מבימ"ש מפות, תכניות מתאר, תצהירי עדות ראשית בכתב מטעם נתבעים 1 ו2-, וכן הופיעו בפני עדים חיצוניים מטעם שני הצדדים.

 

2.         במסגרת הבוררות נחקרו העדים חנוך שלומוביץ יו"ר ועד האגודה הנתבעים 1 ו2-. כמו כן, נחקרו המודדים יודקובסקי חורש, יו"ר הועדה שוקרות, יו"ר ולק"ח, מהנדס רשות הניקוז, חברי אגודה שונים, רפי רגב מטעם "קו הדלק",  מנכ"ל א.ב. זרעים. החברים פאלאצ'י, בהט ושלמה קירט חברי ועדת קרקעות של המושב שטיפלה בהמלצות להרחבה, רוזנבלום מזכיר.

 

3.         לאחר שמיעת העדויות נערכו 2 ביקורים מטעמי במושב ובחלקות

          נשוא התביעה בשטחים חקלאיים אחרים ובחלקות א' של הנתבעים

          וב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב."

 

ג.          החלטת הבוררת:

 

א.         במקרה שלפנינו השאלה שבמחלוקת היא: האם יש לאגודה זכות או כח לבטל רשות שניתנה לחבר לעבד קרקע במקום מסויים ספציפי  ולהעביר זכות זו למקום אחר, או בלשון אחרת: ל"נייד" חלק מחלקה ב' של החבר.

 

1.         פרופסור נינה זלצמן במאמרה "רשיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב חוברת א' עמ' 29:

 

            " בר רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בצפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד".

 

2.         סקירת הפסיקה מעלה כי הכלל הוא שניתן לבטל רשות, מלבד במקרים מיוחדים ביותר בו הושקע בנכס למשל בניית בית מגורים מתוך כוונה להשאר לשם לצמיתות (פס"ד "קנטרה").

 

3.         בית המשפט העליון חזר על הלכה זו לאחרונה מפי השופט גולדברג בע.א.  2836/90 בצר נ. צילביץ ואח', פד"י מ"ו (5) עמ' 198 בעמ' 198:

 

            "סיכומה של ההלכה בע"א 496/82 [1], בו אימץ הנשיא שמגר את מבחן הצדק, אשר יקבע בנסיבות כל מקרה ומקרה, אם ניתן הרשיון לביטול, אם לאו".

            "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל ענין וענין, ועל כן יש לבדוק את העובדות, כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם, אכן, זו המסקנה המתבקשת.

 

4.         כפי שמורה הפסיקה, הבוררת בדקה אחת לאחת את נסיבות עניינם של המערערים ואת מידת הפגיעה בהם האם ניוד חלק מחלקה ב' במקרה דנן היא סבוכה או לא.

            ראה סעיפים 6-12 בהחלטת הבוררות. כדברי הבוררת:

 

            "יישום השיקולים שפורטו בפסיקה לעניינו לנתבעים. (המערערים דנן) מכריע את כפות הצדק לעבר למתן אפשרות לאגודה לבטל את הרשיון שנתנה. ובסעיף 12: "כפי שתואר לעיל, אין כל טעם מיוחד, שיצדיק, בעניינו, סטיה מדרך המלך והעדפת זכותם של הנתבעים משקולי צדק".

 

ב.         בפרק י' לפסק דנה הבוררת בפרוט רב בטענות הצדדים ומגיעה להחלטה כי על המערערים לפנות את "חלקת המריבה" וקובעת כי לאחר הפנוי יתקיים דיון בשאלה היכן תהיה הקרקע החלופית ומהו הפצוי לו זכאים המהרהרים לאחר מנוי שמאי מקרקעין.

            בקצה המזלג יובהר כי הבוררת בהחלטתה פסקה במספר נושאים עקרוניים:

 

1.         קיבלה את טענת השהוי של האגודה;

 

2.         קבעה כי דיני אגודות שיתופיות מאשרים קבלת החלטות ברוב באסיפה כללית ואין לומר כי היה כאן עושק מעוט.

 

3.         ההחלטות שהתקבלו באסיפות הכלליות בענין תכנית ההרחבה אינן פוגעות במערערים:

 

(א)       משום שיקבלו קרקע חילופית לעבוד חקלאי;

(ב)       יקבלו מגרש במסגרת תוכנית ההרחבה;

(ג)        יקבלו פיצוי כספי עקב אי הנוחות שתיגרם להם כתוצאה מהעברת העיבוד, אבדן השקעות וכ'.

 

ד.         טענות המערערים בערעור דנן:

           

1.         חוזרים על עקרי התביעה בת.א. 61851/95.

 

2.         רק ממ"י יכול להגיש תביעת פנוי נגד הנתבעים;

            האגודה אינה יכולה לתבוע פינוי;

            אינה מוסמכת לבטל זכויות בר-רשות;

            בטול הזכות במכתב מיום 17.8.95 היא פעולה חסרת תוקף מעיקרה;

            גם על פי תקנונה, אינה יכולה לבטל זכות;

            גם על פי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, לא ניתן לפגוע בקניינו של אדם אין חוק או הסמכה מפורשת לבטול כזה;

            אסיפה כללית אינה מוסמכת לשנות בהחלטה את זכויות החברים;

            רק רשות מוסמכת יכולה להפקיע קרקע וכאן זה לא נעשה;

            לא הוכח שמדובר בשטח צבורי;

            כשמדובר בחלקה ב' האגודה אינה יכולה לנייד קרקע;

           

            מאחר ומדובר בחלק מחלקה ב' של המערערים המעובדת ע"י המערער אין לקחת אותו ולהפכו ל"שטח מגורים" שיימסר לאחר ללא הסכמת החבר.

 

            ועוד בטעון בפני בענין זה, מצביעה ב"כ המערערים על אבסורד המערער הוא חקלאי מצטייין ואדמתו נלקחת לצורך בניית בתי מגורים זה מנוגד לעקרונות הקואופרציה והחקלאות במדינת ועל כן אין להסכים לכך;

            פניית הנתבעים בתביעה לבימ"ש (ס' 1 לעיל) לא היתה בשהוי משום שבאה לאחר מכתב הבקשה לפנוי מ17.8.95-. זוהי התנהגות סבורה ובתום לב;

            לקח למערערים זמן להגיע להכרה שזכותם להילחם על עמדתם על זכויותיהם ועל טענותיהם המשפטיות. אין לממש תכנית הרחבה אלא בהסכמת החברים;

 

            ולבסוף: בד בבד עם הפנוי יש לדאוג לקרקע חילופית ולפיצוי כספי.

 

3.         לענין "קרקע עודפת" בה מחזיק המערער רק כשיוחזרו כל "הקרקעות העודפות" המוחזקות על ידי החברים לאגודה יהיה אפשר לדרוש זאת גם מהמערער;

            חלקות ב' לא נמסרו למערערים באופן זמני;

 

4.         באם יקבע שיש לפנות יש לתת קרקע חלופית למערער 1 8.3 דונם. למערער 2 6.5 דונם.

 

5.         מדובר במאבק אישי נגד המערערים.

 

6.         לא הוצג היתר בניה.

 

7.         המערערים אינם מחזיקים בקרקע עודפת;

            המערערים אינם מסכימים לקבל קרקע חילופית באזור הכרם הישן;

            מערער 1 גידל גדולי זרעים סודיים ומיוחדים;

            מערער 1 מחזיק בקרקע מערער 2 עד לשנת 2002 עפ"י הסכם עליו חתומה האגודה.

 

8.         לקראת סיום הבוררות ביצעה האגודה תפנית וטענה כי בוררות זו אינה עוסקת בפנוי מ"עודף קרקע" חלקה ב' אלא רק לגבי אותו חלק הנופל בגדר תכנית בר2/13/ היינו; "חלקת המריבה";

 

9.         האגודה איננה זכאית לקבל הסעדים המבוקשים על ידה הן מהטעמים המשפטיים הנטענים ע"י הנתבעים, והן מהטעם המשפטי של חוסר תום לב. האגודה טענה טענות כוזבות ללא חשש.

            הוכחנו גם באמצעות החקירה הנגדית שלאגודה אין בסיס חוקי לביטול זכות בר הרשות של הנתבעים בחלקות ב', וכי התוכנית איננה ניתנת למימוש, בכל אופן לגבי חלקות הנתבעים.

 

10.       העד שלמה קירט העיד שועדת הקרקעות לא שלחה מודד מטעמה לשטח- ע"כ לא נמדדו חלקות המערערים;

            גם המודד בעדותו מודה שלא סימן בשטח דבר, אלא ביצע חלוקה על גבי המפה שנמסרה לו.

 

11.       על  פי עדות 2 עדים עולה כי היה נסיון בוטה של המושב ליצור מסמכים התומכים בטענות כוזבות.

 

12.       מנכ"ל א.ב. זרעים העיד כי המערער 1 הוא חקלאי מצטיין וגידל גידולי פיתוח. המערער 1 הסביר כי הפרש ההכנסות בין גדול עגבניות לזרעים לכל גדול חקלאי אחר, הוא 100%.

 

13.       המערערים אינם מעכבים ההרחבה.

            שטח קו הדלק לגביו אין היתר בניה ולא ניתן לבצע הרחבה.

 

14.       מבוקש לדחות החלטת הבוררת בענין פנוי הקרקע ע"י המערערים ולעכב דיון בפצוי עד למתן החלטה בערעור.

 

ה.         טענות המשיבה בערעור:

 

1.         עזרא בן ציון אינו מיוצג באשר נפטר לפני תום הבוררות;

            למען הזהירות תתייחס התשובה למערערים.

 

2.         פסק הבוררת ניתן לאחר 20 ישיבות בוררות בה נשמעו עדים רבים וכן נערכו 2 סיורים במקום.

 

3.         פסק הבוררת מנומק ומבוסס בהלכה פסוקה.

 

4.         הבוררת דחתה טענות המערערים. 

 

5.         הדיון בערעור בפני הרשם מהווה כבר "סבוב רביעי"

 

א.         החלטת שופט עדי עזר שלום ת.א. 61851/95 דחתה בקשת התובעים להצהיר על אי-חוקיות החלטות האסיפה  הכללית בדבר פנויים מהשטחים נשוא המחלוקת.

 

ב.         ב.ר.ע. שהגישו המערערים למחוזי.

            הב.ר.ע. נמחקה בהמלצת כב' השופטת ורדה אלשייך שהבהיר כי תדחה את הבקשה לרשות ערעור.

 

ג.          כאמור דיון ארוך בבוררות בפני כב' הבוררת עו"ד מאיה הימן אשר קבעה כי על המערערים לפנות את השטח.

 

6.         א.         המערערים  הם  חברי  אגודה  במעמד  של  בר  רשות

בהתאם לחוזה המשבצת.

 

ב.         תכניות ההרחבה שהחלו כבר ב1989- ע"י הקמת ועדת מקרקעין וגובשו בהמשך בהחלטות אסיפה כללית, החליטו כי יש לגרוע מחלקות ב' של חברים מסויימים (נגרעו חלקות מכשלושים חברים). התכניות תוכננו על בסיס ניצול תשתיות קיימות וזאת על מנת לחסוך בהוצאות פתוח ותשתית.

 

ג.          במשך 6 שנים המערערים לא נקפו אצבע אף שידעו על המהלך; לא הגישו התנגדות לועדה לתכנון ובניה; יש כאן ESTOPEL  מכוח התנהגות.

 

ד.         יש לראות חוסר תום לב וחוסר נקיון כפיים בכך שהמערערים עומדים על זכותם לקבל מגרש בהרחבה אך מתנגדים לכך ששטחי ההרחבה יוקצו גם מתוך חלק מחלקה ב' שלהם בכפוף לכך שהאגודה תקצה להם שטחים אחרים.

            מערער 1 שילם כבר לפני 8 שנים דמי הרשמה עבור הזכות להשתתף בהרחבה.

 

ה.         המערערים נקטו סחבת בבוררות.

 

ו.          המערער 1 ידע על צו שניתן נגד חבר אחר שהתנגד לגריעת חלקו וכן קיבל אינפורמציה שוטפת ובכל זאת לא בא לאספות הכלליות וידע כי יגרע מחלקתו חלק לצורך ההרחבה.

 

ז.          כיום תוכנית ההרחבה מצויה בעיצומה לאחר שחלק כבר החל בבניה בפועל.

 

ח.         גירסת "הגידולים הסודיים" של המערער לא הוכחה;   לו היה המערער סבור שאין להעבירה למקום אחר היה נוקט בהליכים כבר בתחילת הדרך.

 

ט.         המערער 1 ידע על תוכנית ההרחבה מראשיתה, על מיקום המגרשים ובכלל זה המגרשים שאמורים היו להיות מוחלפים ממנו, על תשלום דמי הרשמה לתוכנית ההרחבה (שהרי מי שאיננו מסכים איננו משלם), על אי ניצול זכותו הלגיטימית להתנגד לתוכנית במסגרת הוועדות לתכנון ובניה ועל שיהוי של שנים בנקיטת הליכים משפטיים.

            המערערים לא מימשו זכותם על פי חוק להגשת התנגדות למי מוועדות התכנון והבניה.

 

            הבוררת מאמצת את טענות האגודה בסיכומים שהוגשו מטעמה ע"י עוה"ד אבי קליר וקובעת כי אכן המערערים השתהו בהגשת תביעתם באופן בלתי סביר. הללו ידעו כבר בשנות 89-90 על קיומה של תוכנית ההרחבה והשלכתה על החלקות שעובדו על ידם. נקבע בספק כי מדובר בשיהוי של שנים שיש לראות בו משום הסכמה מכללא לתוכנית ההרחבה וכעת הם מנועים מלטעון כנגד ההרחבה. כבר מטעם זה ניתן לדחות תביעתם!

            המערערים לא הביעו התנגדות לתוכנית בפני האסיפות הכלליות, וזאת בראשית הדרך.

 

            אין לדון כלל בטענות המערערים לעניין התוכנית שכן משזו אושרה כדין ע"י הגופים המוסמכים אין לדון בטענות שמקורן במסגרת מוסדות התכנון והבניה. הבוררת אינה יושבת כערכאת ערעור על החלטות מוסדות התכנון.

 

ו.          דיון לגוף העניין והחלטה:

 

 

1.         1.         גבע כרמל נ. אבני שמואל ואסתר תיק בוררות 934/62/96;

 

2.         יונה אברהם נ. בית אלעזרי  מושב עובדים תיק 892/342/97

 

3.         אברהם לב נ. קדש נפתלי בג"צ 5650/98.

 

בהחלטות אל נפסק כי כאשר מדובר בקרקע עודפת רשאית האגודה לדרוש מחבר שקרקע עודפת תחזור לאגודה.

במילים אחרות: חבר הוא בר-רשות. האם הרשות מכללא שניתנת לחבר לגבי חלקה עודפת בה הוא מחזיק הדירה , היינו: ניתנת לבטול.

                  הפסיקה ענתה בחיוב על שאלה זו.

 

2.         לענין זה יש הלכות מושרשות בבג"צ מהדרין נ. שר האוצר תקדין על 95(3) 136;

 

            בפסק דין מהדרין נדונה עתירתה של חברת מהדרין מחזיקה במקרקעין כי הופקעה ממנה קרקע טרם שאושרו הליכי תיכנון סופיים של האזור. נטען כי יש לראות בהפקעה פגיעה בזכות הקניין של העותרים מכח חוק יסוד כבוד האדם וחרותו.

            במקרה דנן כל ההליכים מאושרים ואף נמצאים באמצע ביצוע. על כן יש לתת תשובה חיובית להחלפת קרקע המריבה מכח קל וחומר.

            במקרה דנן גם אין מדובר בהפקעת קרקע על פי חוק אלא ניוד חלקה ב' אשר נדרשת לצרכי האגודה.

            פסק כב' השופט ברק בבג"צ 67/79 שמואלזון נ. מדינת ישראל:

            "אין לפסול הפקעה על פי הפקודה רק משום שבעת ההכרזה עליה טרם הופקדה תוכנית בנין עיר המאפשרת האשמתה"

            ובבג"צ הנדון של מהדרין קובע כב' השופט גולדברג:

            "בדברנו על הצורך להגן על זכות הקניין מפני הפקעה טרם שאושרה תכנית הקובעת את ייעוד הקרקע, גם אין להתעלם מטיבה של זכות הקניין הנפגעת. לא הרי פגיעה בזכות הבעלות במקרקעין כפגיעה בזכותו של בר-רשות לתקופה קצרה. ככל שמוגבלת זכות הקניין, כן תהיה רחבה יותר סמכותו של שר האוצר להפקיע אף בטרם אושרה התכנית. וכבר עמדנו על היקפן המוגבל של הזכויות במקרים שלפנינו. (ההדגשה שלי, ל.ר.)

            ועוד אומר השופט:

            "במקרה דנן, מרבית העותרים הם בעלי זכויות חכירה המוגבלות למטרות חקלאיות, חקלם במעמד של בני-רשות לתקופות קצרות, ובחוזי החכירה הרלוונטיים מצוי סעיף המאפשר למינהל מקרקעי ישראל להביא את החכירה לידי סיום מוקדם עם שינוי ייעודה של הקרקע (97ז).

            לטענה כי הפקעת הקרקע דנן אינה עולה הקנה אחד עם חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. האם יש מקום לשנות את פרשנות הפקודה (המאפשרת הפקעת קרקע ל.ר.) לאורו של חוק היסוד? על כך עונה השופט גולדברג:

            "סבורני כי הלכת שאולזון שרירה וקיימת גם לאחר חוק היסוד, אולם בתוספת הדגש יש שנסיבות תצדקנה להקדים הפקעה לתכנון, ניסבות כגון הוודאות בצורך הציבורי באותה קרקע אף לפני תכנונה או החשיבות הצבורית בהקדמת ההפקעה."

           

3.         העולה מהאמור לעיל, בתשובה לטענת המערערים בענין פגיעה בקניינם עפ"י חוק יסוד כבוד האדם וחירותו:

 

א.         הקרקע המדוברת אינה "קניינם ש המערערים" עפ"י ההלכה הקיימת.

 

ב.         יש כאן "וודאות בצורך צבורי ברור" ועובדה זו גוברת על העובדה שהמערערים "מחזיקים ומעבדים את הקרקע".

 

4.         הבוררת פסקה נכון בקביעה כי ניתן לבטל את זכויות החבר בחלק מחלקה ב.

 

            זכות החבר היא זכות אישית בניגוד לזכות קנינית ואין יריבות בינו לבין בעל הקרקע;

 

            כאשר הרשיון מתחדש כל שלוש שנים אין למערערים ציפיה לגיטימית לרשיון לצמיתות;

 

5.         הקביעה של מיקום שטחי ההרחבה בתוך האגודה הן סבירות וענייניות ונתקבלו לאחר שנשקלו כראוי;

 

            כל הפעילות לממוש תוכנית ההרחבה היו תוך שמירה קפדנית על עקרון השוויון וקביעת קריטריונים לפצוי הולם ושוויוני;

 

            המערערים מקבלים קרקע חליפית;

 

            המערערים מקבלים מגרש במסגרת ההרחבה;

 

            המערערים מקבלים פצוי כספי בגין אי הנוחות ואובדן ההשקעות.

 

6.         לשאלת מעמד החבר בחלקה ב':

 

א.         נפסק לגוף העניין נושא "ניוד חלקה" הוא בגדר "עסקי אגודה" על כן ניתן לדון בו במסגרת של בוררות.

        

            חוק לעגון זכויות חקלאים בקרקע טרם הועבר במועד זה בכנסת.

            מכאן שזכות החקלאים בקרקע במועד זה הינה כפי שקבעה ההלכה עד כה החבר הוא בר רשות בקרקע בלבד.

            ההלכה קובעת כי כאשר לאגודה יש צורך בחלק מחלקה ב' של חבר והיא פעלה כדין בקבלת ההחלטה של "צורך" זה הרי האגודה רשאית לבצע "ניוד חלקה".

 

ב.         הלכה זו נבחנה בבג"צ 5650/99 אברהם לב נגד רשם האגודות וקדש נפתלי הנ"ל. אמנם שם היה מדובר בחלקה כאשר העותר תבע שהיא חלקה ב' שלו והאגודה טענה כי מדובר בחלקה אשר העותר פלש אליה ובהמשך הזמן השתמש בה ברשות ואולם כעת האגודה נזקקת לה ועל כן יש להשיבה לידי האגודה..

            האגודה הציעה לעותר קרקע חליפית.

 

            שם טענה האגודה כי ההחלטה שאין לעותר זכויות בחלקה מבוססת ונכונה ואין כל פגם ובוודאי שלא פגם מהותי בהחלטת הבורר ובהחלטת הרשם בערעור על כן אין מקום להתערבות הבג"צ.

 

            בית המשפט העליון פסק ביום 12.4.2000 מפי כב' השופט אור:

 

            "העותר מבקש את התערבות בית משפט זה כנגד החלטת רשם האגודות השיתופיות כשדחה ערעור על פסקו של הבורר אשר דחה את טענות העותר לזכויות בשטח קרקע מסויים במושב המשיבה השלישית.

            על אף כל טענות העותר, אין כל עילה להתערבותנו כמבוקש על ידו. העתירה נדחית. העותר ישלם למשיבה השלישית הוצאות עתירה זו בסך 5,000.- ש"ח."

  

ג.          בתיקי הבוררות האחרים בסעיף א' לעיל בפרק זה - נקבע כי חבר הוא בר רשות בשטח ועל-כן אם החזיק בחלקה אשר היתה דרושה בשלב מסויים לאגודה הרי הרשות מכללא שניתנה לחבר בטלה והקרקע תחזור לאגודה.

 

ד.         בתיק זה יש לקבל את החלטות הבוררת בתחום העובדתי:

            משמונתה "ועדת קרקעות" משהוגשו תוכניות בעניין ההרחבה והתקבלה תוכנית ברורה ע"י ועדות התכנון והבניה משהתקבלו החלטות אסיפה ומשלא הוגשה התנגדות לגופים הרלוונטיים בזמן אמת הרי שיש לקבל את תוכנית ההרחבה של המושב.

            היה כאן שהוי. גם אם מתקבל ההסבר של פניית המערערים לערכאות מיד עם קבלת הבקשה לפנוי ב1995- והיכן היו החברים עד אז, ומשעברו התוכניות ואנו נמצאים ממש באמצע ממוש התוכנית לא יתכן שחבר אחד יפסיק החלטות אסיפה שנתקבלו כיאות כאשר גם באת כוחו של חבר זה טוענת בכל המסמכים החל מכתב התביעה שהגישה ב1996 כי מבוקש "בד בבד עם הפנוי לקבל קרקע חלופית ופיצוי כספי על המטרד והנזק שנגרם" בקשה זו חזרה על עצמה גם בהגנה שהוגשה לבוררת גם בבקשת הערעור שבפני, וגם בעקרי הטעון לפני הדיון בערעור.

            והרי נמצא שב"כ המערערים מתפרצת לדלת פתוחה משום שהבוררת קבעה בפסק דינה כי תינתן קרקע חליפית וכן פצוי והכל על פי הערכת שמאי שימונה מיידית.

 

לא מצאתי מקום להתערב בפסק הבוררת.  אשר על כן אני דוחה את הערעור.

התיק יחזור לבוררת אשר תקבע:

 

א.         מה גודל השטח והיכן תמוקם הקרקע החילופית.

 

ב.         הבוררת תמנה שמאי מקרקעין לדון מיידית בגובה הפיצוי המגיע למערערים.

            השמאי יתחשב בסוג הגידולים המיוחד ובהשקעות שהושקעו בקרקע.

 

לפני סיום ולמען הסר ספק עלי להבהיר, כי נושא "קרקע עודפת" אינו מעניינה של הבוררות והערעור דנן.

אם סבורה האגודה כי חלק מחברי האגודה מחזיקים ומעבדים "קרקע עודפת" תוכל לפעול על פי הבנתה בהמשך. מכל מקום הערעור דנן אינו דן בנושא זה. 

 

        ניתן היום 23.1.2001, החלטתי תשלח בדואר לצדדים.

 

                                                                                                לאה רוזנטל, עו"ד

 

                                                                                  עוזר רשם האגודות השיתופיות

בית-אלעזרי

יצירת קשר

השאירו פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם: