פיצוי בשל הפקעת קרקע חקלאית על ידי משרד התחבורה ורכבת ישראל

העובדות הרלוונטיות:

אהרון קדרי הינו הבעלים של חלקה בייעוד חקלאי ששטחה 2,420 מ"ר בהוד השרון (להלן: "החלקה"). ביום 25.11.1996 הפקיע משרד התחבורה שטח של 221 מ"ר משטח החלקה לצורך בניית מחלף מכוח פקודת הדרכים והמסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: "הפקודה") וצו שפורסם. ביום 28.1.02, הפקיעה חברת רכבת ישראל בע"מ (להלן: "רכבת ישראל") 1,121 מ"ר משטח החלקה לצורך הרחבת רצועת מסילת ברזל מכוח הפקודה וצו שפורסם (להלן ביחד: "השטח המופקע").

אהרון קדרי עתר להצהיר כי הוא זכאי לפיצוי בסך 180$ לכל מ"ר שהפקיעו משרד התחבורה ורכבת ישראל, וכן לפיצוי נוסף בשיעור של 130$ למ"ר בגין ירידת ערך יתרת החלקה שלא הופקעה, פיצוי בגין מלוא שיעור ההפקעה ללא ניצול פטור בשיעור 25% משטח החלקה, וכי באי תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת במועד ו/או בכלל הפרו משרד התחבורה ורכבת ישראל חובה חקוקה ועליהן לפצות את אהרון קדרי בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה האמורה.

בהסכמת בעלי הדין, מונה שמאי מוסכם, מר גרשון גורן, שיחווה דעתו ביחס לשווי דונם מופקע בחלקה והנזק שנגרם למותר החלקה (להלן: "השמאי המוסכם"). הוגשה חוות דעת מעודכנת של השמאי המוסכם ובעלי הדין הגיעו להסדר דיוני שקיבל תוקף של החלטה, לפיו נותרו להכרעה שלושה עניינים: שווי למ"ר מופקע, זכות אהרון קדרי לפיצוי עבור כל השטח המופקע ללא הפחתה של 25% וחיוב בהוצאות ובשכ"ט.

טענותיו של אהרון קדרי:

אהרון קדרי מתבסס על פסיקות קודמות שניתנו בסוגיה זו וביניהן, ע"א 5546/97, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אתא ואח' נ' חנה הולצמן ואח', פ"ד נה(4) 629 (להלן: "פרשת הולצמן"), שם נקבע כי תשלום פיצוי בשיעור הנופל מערך המקרקעין שהופקעו יהיה מוצדק, רק אם עקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים או אם הם זוכים בהנאת שוות ערך. בפסק דין אחר נקבע כי בפרשת הולצמן אימץ בית המשפט העליון את העיקרון לפיו "באין השבחה אין הפחתה".

במקרה דנן, טוען אהרון קדרי כי משרד התחבורה ורכבת ישראל הפקיעו 55.45% משטח החלקה, ויתרת החלקה שנותרה בידיו בייעוד חקלאי והיא כלואה בין שני נתיבי תנועה מצפון ומדרום ואינה ניתנת לניצול. השמאי מטעם אהרון קידר העריך את ירידת הערך של יתרת החלקה שלא הופקעה על ידי  משרד התחבורה ורכבת ישראל בשווי של 516,000 ₪. לכך יש להוסיף את הקרבה לתחנת הרכבת, היוצרת מטרדי רעש וזיהום אויר ביתרת החלקה שנותרה בידי אהרון קידר.

על כן, טוען אהרון קידר, נוכח הפגיעה בשווי יתרת החלקה אין לפטור את משרד התחבורה ורכבת ישראל מתשלום פיצוי מלא בעד הפקעת חלק מהחלקה.

טענותיהן של משרד התחבורה ורכבת ישראל:

בסעיף 7 לפקודת הדרכים והמסילות הברזל נקבע: "לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה לפי שיקול דעתו ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין".

בסעיף 8(1) לפקודת הדרכים והמסילות הברזל נקבע: "היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע".

משרד התחבורה ורכבת ישראל מתנגדות לביטול הפטור הקבוע בסעיף 7 לפקודה ובפיהן הטענות המשפטיות והציבוריות שלהלן:

העיקרון לפיו אין הפחתה ללא השבחה, עליו נסמך המבקש, לא נקבע בחקיקה הרלבנטית ואינו מהווה חלק מההלכה בסוגיית הפטור מתשלום פיצוי בשיעור 25% בעת הפקעת חלק ממקרקעין.

ביטול הפטור מתשלום פיצוי בשיעור 25% בשל הפקעת שטחו של המבקש, יאיין את הוראות סעיף 7 לפקודה מבלי שיש בכוחו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו לבטל את הוראות הפקודה אשר חוקקה בטרם כונן חוק היסוד.

למבקש כחבר בחברה וכבעל מקרקעין אחריות כלפי כלל הציבור ועל כן ראוי לשתפו בחלק מהעלויות הכרוכות בשיפור וקידום פרויקטים באזור שנועדו לרווחת הציבור.

תשלום מלוא הפיצוי בעד הפקעת חלק מהמקרקעין שבבעלות המבקש יגרום להטלת נטל כלכלי נוסף על משלמי המסים ומכביד על תקציב המדינה ורק המחוקק הוסמך להטילו במסגרת חקיקה ראשית.

ביטול הפטור מתשלום פיצוי בשיעור 25% בשל הפקעת שטחו של המבקש יפלה לטובה את המבקש ביחס לכל בעלי המקרקעין לגביהם הופחת פיצוי בשיעור 25% בעת הפקעת חלק מהמקרקעין שבבעלותם.

הפקעת חלק מהמקרקעין שבבעלות המבקש נועדה להקמת תחנת רכבת והכפלת מסילת הברזל באזור. ביצוע הפרויקט האמור השביח את יתרת המקרקעין שבידי המבקש, ועל כן קיימת הצדקה להחיל את הוראות הפטור מפיצוי שבסעיף 7 לפקודה.

הכרעת כבוד השופט מגן אלטוביה:

ראוי ונכון לפרש את הוראות הפטור מפיצוי הקבועות בסעיפים 7 ו – 8 (1) לפקודה, באופן שהרשות המפקיעה תהייה פטורה מתשלום פיצוי בשיעור 25% משווי המקרקעין המופקעים רק אם עקב ההפקעה יתרת המקרקעין שנותרו בידי הבעלים השביחה, קרי "באין השבחה אין הפחתה". 

על הרשות המפקיעה הנטל להוכיח שההפקעה לא פגעה בזכות הקניין, והאם פגיעה זו תואמת את פסקת ההגבלה.

טענת משרד התחבורה ורכבת ישראל לפיה תחנת הרכבת תהווה מנוף לשינוי ייעוד המקרקעין לבנייה בעתיד, לא נתמכה בראייה כלשהי. לפיכך, קבע בית המשפט כי אין לקשור בין הקמת תחנת הרכבת לבין תוכניות עתידיות שייעדו את יתרת המקרקעין לבניה.

מנגד, על פי חוות דעת השמאי המוסכם צמצום שטח החלקה שבידי המבקש עקב ההפקעה יצמצם את זכויותיו בעת הכנת תוכנית איחוד וחלוקה ובכך גלומה פגיעה עקב ההפקעה.

נוכח האמור לעיל, קבע בית המשפט כי על משרד התחבורה ורכבת ישראל לשלם לאהרון קדרי פיצוי בעד הפקעת כל השטח המופקע שהיה בבעלותו ערב ההפקעה, ואין הן זכאיות להפחית 25% מהפיצוי האמור.

משרד התחבורה ורכבת ישראל ביחד ולחוד ישלמו לאהרון קדרי הוצאות משפט וכן סך של 1,000 ₪ בגין שאר הוצאותיו שאינן שכר טרחת עו"ד. כן ישאו משרד התחבורה ורכבת ישראל בהוצאות שכר טרחה עו"ד של אהרון קדרי בסך 50,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

ניתן ביום 04.11.2008