בית המשפט קבע – בסרבה לחתום על היתרי בנייה, רמ"י פעלה בחוסר תום לב ותוך חריגה מחובת ההגינות

בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים

עת"מ 29559-05-23 א.ק. אבירם יזמות והנדסה בע"מ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל ואח

תמצית:

רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמי") סירבה לחתום על היתרי בנייה אשר ביקשה חברת אבירם יזמות והנדסה בע"מ (להלן: "אבירם יזמות"). אבירם יזמות ושאר העותרים רכשו מחברה אשר זכתה במכרז, מקרקעין לבניה עצמית, חלקם, אף קיבלו זכויות בשטח אך לא ניתנו להם היתרי בניה.  

רקע:

בשנת 2013, פרסמה רמ"י מכרז לצורך הקמת מתחם דיור אשר מכיל 150 יחידות מגורים בטבריה. זוכת המכרז הייתה חברת נופי האקליפטוס והארבל בע"מ (להלן: "נופי האקליפטוס") ובהתאם לכך,  הוטל עליה לבנות את יחידות הדיור אשר כללו בתים צמודה קרקע, בתים דו משפחתיים ובנייני מגורים. בנוסף לאמור, נחתם חוזה חכירה ל98 שנים בין נופי האקליפטוס לרמ"י אשר בו נרשמו לחברה זכויות חכירה. בתאריך 5.8.2014, הודיעה רמ"י לוועדה המקומית לתכנון ובניה שמכיוון שנופי האקליפטוס הינם בעלי זכויות החכירה, הם רשאים להגיש בקשות למתן היתרי בניה ללא חתימה מצד רמ"י. בשנת 2016 אושרה "תוכנית שינויים", אשר יזמה נופי האקליפטוס. במסגרתה של התוכנית שונו סוג היחידות אשר החברה תבנה, כך שכל הבנייה תהיה צמודת קרקע, ללא בנייני מגורים, מספר היחידות לעומת זאת, לא השתנה. לאחר שתכניתה של נופי האקליפטוס אושרה, החברה התחילה לשווק את המגרשים, כמגרשים לבנייה עצמית וכך 130 יחידות דיור שווקו ונבנו בסוג בנייה זה. בחוזי ההתקשרות עם הרוכשים לבנייה עצמית, נקבע כי על הרוכשים לדאוג בעצמם להיתרי בנייה. בנוסף, חלק מהם אף קיבלו זכויות חכירה בשטח אשר רכשו. בשנת 2017, החל סכסוך על רקע פיננסי בין רמ"י ונופי האקליפטוס והוגשו תביעות הדדיות אחד כנגד השני. על רקע סכסוך זה, בשנת 2019, הודיעה רמ"י כי היא מבטלת את אישורה למתן היתרי בניה ללא הצורך בחתימתה. בהתאם לאמור, הודיע היועץ המשפטי של ועדת התכנון לרוכשי הקרקעות לבנייה, כי לא יינתנו להם היתרי בניה ללא הסכמתה של רמ"י ואף כי לא ידנו בבקשתם.

טענות הצדדים:

אבירם יזמות ושאר העותרים טוענים כי לא ניתנו סעדים למניעת היתרי בנייה בסכסוך המשפטי בין רמ"י לנופי האקליפטוס. בנוסף לכך, שאר גורמי התכנון אינם מתנגדים למתן היתרי הבניה. לכן, טוענים העותרים כי היתרי הבנייה נמנעים בשל עמדת רמ"י בלבד, ככלי משחק בסכסוך המשפטי שלה מול החברה. הוסיפו וטענו כי רמ"י נוהגת באופן מפלה, חסר תום לב ושרירותי במתן היתרי הבניה מכיוון שלרוכשים אחרים, בפרויקטים דומים, ניתנו היתרי בניה. בנוסף לרוכשים חיצוניים, 90% מרוכשי הקרקע לבניה עצמית בפרויקט דנן קיבלו היתרים ובנו ללא התנגדות מצד רמ"י.

מנגד, טוענים רמ"י כי יש לדחות את הבקשה לגופה, מכיוון שנופי האקליפטוס הפרו את חוזה החכירה עימם. ההפרות התבטאו בכך שנופי האקליפטוס; מכרה את הקרקע לצדדים שלישיים ודרשה מהם להגיש את הבקשות בעצמן תוך גריפת רווחים ונסיגה מחיוביה למרות זכייה במכרז. בהתאם לכך טענה רמ"י שלנופי האקליפטוס "אשם תורם מכריע" ולכן האחריות אינה נופלת עליהם. הוסיפה וטענה רמ"י כי העותרים לא פירטו איזה מגרש שייך ומי מהם ואף לא אישורי מס ועל כן לא עומדת להם זכות קניינית במגרשים הללו.

דיון והכרעה:

בית המשפט הראה, כי בהתאם לסעיפים 36(א) ו(ה) לתקנות התכנון והבניה, מוטלת החובה על וועדת התכנון והבניה לקבל את הסכמת רמ"י לבקשות היתרי בניה ובמקרה דנן נעשתה פנייה לרמ"י ליתן את הסכמתה להיתרי הבניה, הוועדה לא הייתה מורשית ליתן על סמך שיקול דעתה הבלעדי את היתרי הבנייה. בנוסף לכך, הוטלה על רמ"י חובה בתקנת משנה 3(ה), לפנות תוך 10 ימים לעורך הבקשה בכדי לקבל את הפרטים הדרושים, אך היא לא עשתה זאת. בהעדר פניה, רמ"י מחויבת בהתאם לתקנות המשנה להחזיר את תשובתם תוך 90 יום. למרות זאת, רמ"י הודיעה לעותרים כי עקב ההפרות מצד נופי האקליפטוס, לא יינתנו הסכמות מצדה למתן היתרי בניה. רמ"י, בתפקידה כרשות ציבורית, כפופה לחובת ההגינות וחובת תום הלב, עקרונות אלו חולשים על כל תחומי המשפט וביתר שאת על רשויות ציבוריות. במסגרת החובות הללו רמ"י מחויבת ליתן או להתנגד להיתרים אך ורק מטעמים עניינים ולא באופן שרירותי. בית המשפט סבר כי רמ"י חרגה מחובות אלו מהטעמים הבאים; רמי אישרה את תוכנית החברה ללא התנגדות ראשונית מצדה, רמ"י לא פיקחה על שיווק המגרשים ולא עשתה שום פעולות להבהרת המגבלות והתנאים הדרושים מצד הרוכשים, זכויות הרוכשים כבר נרשמו במשרד המקרקעין והרוכשים השלימו את החובות המוטלות עליהם בדין. התנגדותה של רמ"י נבעה ממניעים של סכסוך אזרחי כספי ולא ממניעים תכנוניים ועל כן לא היה בסמכותה להקפיא את האפשרות למתן ההיתרים ולהחזיק את העותרים כ"בני ערובה" בסכסוך שלא נוגע להם. נקבע כי על רמ"י לבחון את הבקשות להיתרים וכי עליה לקבל או לדחות אותם אך ורק מטעמים תכנוניים.  

סיכום:

העתירה התקבלה, רמ"י ונופי האקליפטוס חויבו בהוצאות בסך 40,000 ₪.

ניתן היום, ח' אדר ב' תשפ"ד, 18 במרץ 2024, בהעדר הצדדים.