בעלי נחלות ביישובי קו העימות אינם פטורים מתשלום 3.75% מערך הנחלה

בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כבוד השופט חננאל שרעבי

ת"א 35286-05-24 מסבכר ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל

תמצית:
בית המשפט המחוזי בחיפה דן בתביעתם של 263 בעלי נחלות ביישובי קו העימות בצפון הארץ נגד רשות מקרקעי ישראל, בטענה כי נגבה מהם שלא כדין תשלום בשיעור של 3.75% מערך הקרקע בחלקת המגורים בנחלתם, כתנאי להצטרפות להסדר עיגון זכויות המגורים. במוקד פסק הדין עמדה השאלה האם התשלום האמור פטור מכוח סעיף 40(ה) לחוק יסודות התקציב, התשמ"ה-1985.

בית המשפט קבע כי הפטור הקבוע בסעיף 40(ה) חל על דמי חכירה שנתיים בלבד ואינו משתרע על דמי חכירה מהוונים. עוד נקבע כי התשלום בשיעור 3.75% אינו במהותו היוון של זכויות קיימות, אלא תשלום הנועד לעגן שינוי במערך הזכויות ולהקנות לבעלי הנחלות אגד זכויות נוסף בחלקת המגורים. לפיכך, נקבע כי התובעים אינם פטורים מן התשלום ותביעתם נדחתה.

רקע:
התובעים הם 263 בעלי נחלות ביישובי קו העימות בצפון הארץ. לטענתם, הם נדרשו על ידי רמ"י לשלם דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך חלקת המגורים בנחלתם, בסכום כולל של 11,751,298 ש"ח, לצורך עיגון זכויותיהם בחלקת המגורים בשטח של עד 2.5 דונם.

סעיף 40(ה) לחוק יסודות התקציב קובע כי מחזיק כדין במקרקעי ישראל באזור קו עימות יהיה פטור "מכל תשלום בעבור דמי חכירה שנתיים". לאורך השנים התקבלו מספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל בעניין הטבות ליישובי קו העימות ועיגון זכויותיהם של בעלי נחלות. במסגרת החלטה 979 נקבע ההסדר לעיגון זכויות המגורים בחלקת המגורים בנחלה. בהחלטה 1155, שבאה לאחריה, הובהר כי תנאי להצטרפות להסדר הוא תשלום בשיעור של 3.75% מערך חלקת המגורים, וכי הנחת האזור אינה חלה על תשלום זה. הוראות אלה עוגנו בהמשך בסעיף 8.3.41(ה) לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שבו נקבע במפורש כי חוכר במושב באזור קו עימות ישלם דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים.

בהסכמת הצדדים פוצל הדיון בתביעה, ונקבע כי תחילה יוכרע האם תשלומי דמי החכירה ששילמו התובעים לפי ההסדר האמור, בהנחה שהם מחזיקים כדין בנחלות ביישובי קו העימות, פטורים מתשלום לפי חוק יסודות התקציב. בהתאם לכך, פסק הדין התמקד בשאלת חוקיותו של תשלום ה-3.75%.

טענות הצדדים:

התובעים טוענים כי הפטור הקבוע בסעיף 40(ה) לחוק יסודות התקציב אינו מוגבל לתשלומים שנתיים המשולמים בפועל מדי שנה, אלא כולל גם דמי חכירה מהוונים, שכן דמי חכירה מהוונים הם במהותם תשלום מראש של דמי החכירה השנתיים עבור תקופת החכירה. לטענתם, גם במסמכי רמ"י ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל נעשה שימוש בהגדרות התומכות בכך.

עוד טענו התובעים כי התשלום בשיעור של 3.75% הוא חלק מדמי החכירה המהוונים בשיעור של 33% שנקבעו במסגרת הסדר עיגון הזכויות, ולכן אף הוא צריך להיכלל בפטור. לטענתם, עמדות שהציגה רמ"י בהליכים אחרים, ובפרט בעניין צחר, וכן החלטות מועצה 1273 ו-1274, תומכות במסקנה שלפיה סעיף 40(ה) עשוי לחול גם על דמי חכירה מהוונים. התובעים אף טענו כי עמדת רמ"י בהליך הנוכחי מנוגדת לעמדות קודמות שלה ומקימה כלפיה השתק שיפוטי.

מנגד, רמ"י טענה כי לשונו של סעיף 40(ה) ברורה ומצומצמת לדמי חכירה שנתיים בלבד. רמ"י הפנתה לכך שבהצעת החוק נכללה הגדרה רחבה יותר של "דמי חכירה", אך בנוסח הסופי נבחר המונח המצומצם "דמי חכירה שנתיים", המלמד, לשיטתה, על כוונה שלא לכלול דמי חכירה מהוונים בפטור.

רמ"י הוסיפה כי התשלום בשיעור של 3.75% אינו תשלום עבור היוון זכויות קיימות, אלא תשלום בגין שינוי מערך הזכויות בנחלה והקניית אגד זכויות נוסף ומשמעותי לבעל הנחלה, כמו עיגון זכויות המגורים. משכך, לטענתה, מדובר במהותו ב"דמי רכישה" ולא בדמי חכירה מהוונים במובנם הרגיל.

דיון והכרעה:

בית המשפט קיבל את עמדת רמ"י וקבע כי יש להשיב בשלילה על השאלה במחלוקת, וזאת בהתבסס על שני נדבכים מרכזיים:

1. היקף הפטור לפי סעיף 40(ה) לחוק יסודות התקציב – בית המשפט קבע כי הפטור חל על דמי חכירה שנתיים בלבד, ואינו כולל דמי חכירה מהוונים. מסקנה זו נתמכה בראש ובראשונה בלשון החוק. בהצעת החוק נכללה תחילה הגדרה רחבה שכללה במפורש דמי חכירה מהוונים, אולם בנוסח הסופי צומצם הפטור ל"דמי חכירה שנתיים". בית המשפט ראה בשינוי זה אינדיקציה לכך שהמחוקק ביקש לצמצם את היקף הפטור.בית המשפט מצא כי גם תכליתו הסובייקטיבית והאובייקטיבית של הסעיף תומכות בפרשנות זו. הרקע לחקיקתו היה הרצון להעניק לחוכרים ותיקים ביישובי קו העימות פטור מדמי החכירה השנתיים ששולמו מכוח חוזים קיימים. כן ניתן משקל להיבט התקציבי: בדברי ההסבר להצעת החוק הוערכה עלות ההטבה בכ-20 מיליון ש"ח לשנה, נתון התומך בכך שמדובר בפטור מתשלום שנתי ולא בפטור רחב מתשלומים מהוונים בעלי היקף כספי גדול בהרבה. בית המשפט לא קיבל את טענות התובעים המבוססות על עמדות קודמות של רמ"י. נקבע כי גם אם בעבר ניתנה על ידי רמ"י פרשנות אחרת, היא אינה מנועה מלתקן עמדה שהתברר לה כי יסודה בטעות. עוד מצא בית המשפט כי התנהלות רמ"י לאורך השנים והחלטות מאוחרות של מועצת מקרקעי ישראל מתיישבות עם הפרשנות שלפיה סעיף 40(ה) אינו פוטר מתשלומים מהוונים או מן התשלום בשיעור 3.75%.
    
2. מהותו של התשלום בשיעור 3.75% – בית המשפט קבע כי גם לגופו של התשלום אין לראות בו דמי חכירה מהוונים "טהורים". ההסדר שמכוחו נגבה התשלום אינו מסתכם בהיוון זכויות שכבר היו בידי בעלי הנחלות, אלא משנה ומרחיב את מערך הזכויות שלהם בחלקת המגורים .בתמורה לתשלום זוכים בעלי הנחלות, בין היתר, לעיגון זכויותיהם בחלקת המגורים, לביטול חובת השבת הקרקע לרמ"י בעת שינוי ייעוד, לביטול הדרישה לרצף בין-דורי, לאפשרויות בנייה רחבות יותר ולזכויות נוספות שלא היו בידיהם קודם לכן. בית המשפט הסתמך בעניין זה על הרקע להחלטה 979, על דו"ח ועדת הבר, על החלטה 1155 ועל הפסיקה שעסקה במערך הזכויות החדש. בית המשפט נתן אמון בעדי רמ"י וקבע כי נכון לתאר את התשלום כ"דמי רכישה", שכן הוא משמש כמעין "כרטיס כניסה" להסדר המקנה אגד זכויות נוסף. עם זאת הודגש כי הכינוי שניתן לתשלום אינו מכריע: בין אם ייקרא דמי רכישה, דמי חכירה או דמי חכירה מהוונים, מהותו היא הקניית זכויות חדשות והרחבת זכויותיהם של בעלי הנחלות, ולא היוון גרידא של זכויות קיימות.

לפיכך קבע בית המשפט כי אפילו הייתה מתקבלת טענת התובעים שלפיה סעיף 40(ה) כולל גם דמי חכירה מהוונים, עדיין לא היה בכך כדי להביא לפטור מתשלום ה-3.75%, שכן מהותו של התשלום היא עיגון והקניית אגד זכויות נוסף.

סיכום:
בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי סעיף 40(ה) לחוק יסודות התקציב פוטר חוכרים ותיקים ביישובי קו העימות מדמי חכירה שנתיים בלבד, ולא מדמי חכירה מהוונים. בנוסף נקבע כי התשלום בשיעור של 3.75% לפי סעיף 8.3.41(ה) לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל נועד לעגן שינוי במערך הזכויות ולהקנות לבעלי הנחלות אגד זכויות נוסף בחלקת המגורים, ולכן אינו נכלל בפטור.

בהתאם לכך נקבע כי התובעים אינם זכאים, מכוח היות נחלותיהם ביישובי קו העימות, לפטור מהתשלום בשיעור 3.75%. התובעים חויבו, יחד ולחוד, בהוצאות המשפט ובשכר טרחת באי כוח הנתבעת בסכום כולל של 40,000 ש"ח.

ניתן ביום ט' בתמוז תשפ"ו, 24 ביוני 2026, בהעדר הצדדים.