החבות בהיטל השבחה נקבעת לפי בעל הזכויות במועד ההשבחה – לא במועד המימוש

ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון, בפני יו"ר הוועדה עו"ד חגית המאירי-פרלרוט, נציגת מתכננת המחוז חנין זועבי ושמאית המקרקעין דורית פריאל

עררים 8035/0725, 8043/0825, 8048/0825, 8049/0825 ו-8059/1025 – רם ואח' נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ובנייה מרחב גולן ורשות מקרקעי ישראל

תמצית:

ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון דנה בחמישה עררים שהוגשו נגד שומות היטל השבחה שהוצאו בעקבות אישור בקשות להיתרי בנייה שהגישו העוררים. השאלה המרכזית שנדונה הייתה האם ניתן לחייב את העוררים בהיטל השבחה בגין תוכניות משביחות שאושרו במועדים שבהם עדיין לא היו להם זכויות כלשהן במקרקעין.

ועדת הערר קיבלה את העררים וקבעה כי מאחר שהעוררים לא היו בעלי המקרקעין, חוכרים לדורות או בעלי זכות אחרת בהם במועד אישור התוכניות המשביחות, אין הם החייבים בהיטל ההשבחה בגין אותן תוכניות. העובדה שהעוררים מימשו בשלב מאוחר יותר זכויות במקרקעין באמצעות קבלת היתרי בנייה אינה הופכת אותם למי שחבו בהיטל במועד שבו נוצרה ההשבחה.

רקע:

ההליך עסק בחמישה עררים שהוגשו נגד חמש שומות השבחה שנערכו מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מרחב גולן באמצעות השמאי יהודה דיין. השומות הוצאו בעקבות מימוש זכויות בדרך של אישור בקשות להיתרי בנייה שהגישו העוררים.

בהחלטה מיום 27.11.2025 אוחד הדיון בחמשת העררים, לאחר שנמצא כי על אף השוני העובדתי בין המקרים, השאלה המשפטית העומדת בבסיסם דומה.

לא הייתה מחלוקת כי במועדים שבהם אושרו התוכניות המשביחות שבגינן הוצאו שומות ההשבחה, העוררים עצמם לא היו בעלי זכות כלשהי במקרקעין. זכויותיהם במקרקעין נרכשו רק לאחר אישור אותן תוכניות. המחלוקת התמקדה אפוא בשאלה האם ניתן בכל זאת להשית עליהם את היטל ההשבחה כאשר מימוש הזכויות נעשה מאוחר יותר על ידם באמצעות קבלת היתרי בנייה.

טענות הצדדים:

העוררים טענו כי אין בסיס חוקי לחייבם בהיטל השבחה בגין תוכניות שאושרו עוד בטרם היו להם זכויות במקרקעין. לשיטתם, החבות בהיטל נקבעת במועד האירוע המשביח, ולכן יש לבחון מי היה בעל המקרקעין או החוכר לדורות באותו מועד ולא מי החזיק בזכויות בעת המימוש המאוחר.

במסגרת הדיון עלו גם טענות ביחס להסכמים שנחתמו בין העוררים לבין רשות מקרקעי ישראל, אולם ועדת הערר קבעה כי לא הוכח שהסכמים אלה מטילים על העוררים באופן רטרואקטיבי היטל השבחה בגין תוכניות שאושרו לפני שרכשו את זכויותיהם. ממילא, גם הסכמה חוזית בין העוררים לבין רמ"י אינה יכולה כשלעצמה ליצור חבות במס מקום שבו הדין אינו מטיל אותה.

הוועדה המקומית ביקשה להצדיק את החיוב, בין היתר, על יסוד הפסיקה שעסקה במעמדם של בעלי זכויות שאינן בהכרח חכירה לדורות מבחינה פורמלית, וכן תוך התייחסות להלכת שדה נחמיה ולשאלת תחולתו של סעיף 21 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שעניינו הסדר "חלף היטל השבחה" במקרקעי ישראל. רמ"י, שצורפה כמשיבה לעררים, הבהירה כי עמדתה נגעה בעיקר לשאלת תחולתו של סעיף 21 לתוספת השלישית.

דיון והכרעה:

ועדת הערר פתחה בהבחנה בין מועד היווצרות החבות בהיטל השבחה לבין מועד תשלום ההיטל. בהתאם לסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, החייב בהיטל הוא ככלל בעל המקרקעין, ובמקרקעין המוחכרים לדורות – החוכר לדורות. לעומת זאת, סעיף 7(א) לתוספת השלישית מאפשר לדחות את מועד תשלום ההיטל עד למועד שבו החייב מממש את זכויותיו במקרקעין.

ועדת הערר הסתמכה בהקשר זה על הפסיקה שלפיה החבות בהיטל נוצרת עם אירוע ההשבחה, בעוד שעקרון המימוש מתייחס למועד שבו יש לשלם את ההיטל. מימוש הזכויות אינו יוצר כשלעצמו חבות חדשה אצל אדם שלא היה החייב בהיטל בעת אירוע ההשבחה.

ביישום הדברים על המקרה נקבע כי אין מחלוקת שהעוררים לא היו בעלי זכות מכל סוג במקרקעין במועד אישור התוכניות המשביחות. ועדת הערר קבעה כי די בעובדה זו כדי לקבוע שהעוררים אינם החייבים בהיטל ההשבחה בגין תוכניות אלה.

בהתאם לכך, על הוועדה המקומית לבחון מי היה בעל המקרקעין או החוכר לדורות במועד שבו אושרה כל אחת מהתוכניות המשביחות, ובהתאם לכך לבחון כלפיו את החיוב בהיטל.

הוועדה קבעה שהפסיקה על "בר-רשות" או על "יזם בתקופת פיתוח" לא מתאימה למקרה הזה. באותם מקרים בדקו אם לנישום היו זכויות שדומות לזכויות של חוכר לדורות. כאן, לעומת זאת, אין מחלוקת שבמועד הקובע לעוררים לא היו זכויות בכלל במקרקעין.

גם הלכת שדה נחמיה נמצאה בלתי רלוונטית להכרעה. אותה הלכה עסקה בשאלה האם העברת זכויות במסגרת הליך שיוך בקיבוץ מהווה "מימוש זכויות" לצורך היטל השבחה. בעניינם של העוררים כאן, לעומת זאת, אירוע המימוש אינו העברת זכויות אלא אישור בקשות להיתרי בנייה.

ועדת הערר נמנעה מלהכריע בשאלת תחולתו של סעיף 21 לתוספת השלישית ובשאלה מי נהנה בפועל מן ההשבחה. נקבע כי שאלות אלה ראוי שיתבררו, ככל שיהיה בכך צורך, במסגרת עררים שיגישו מי שעליהם תוטל החבות החדשה לאחר שהוועדה המקומית תזהה את החייבים הנכונים.

מאותו טעם נדחתה בקשת הוועדה המקומית לאפשר לרמ"י להשלים טיעון כבר במסגרת ההליכים הנוכחיים. משהתקבלה טענת העוררים באשר לעצם היעדר חבותם, מחלוקות עתידיות הנוגעות לחיובים שיוצאו לאחרים אינן חלק מן העררים שהגישו העוררים הנוכחיים.

ועדת הערר הוסיפה כי גם אם במקרים דומים בעבר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גולן לא גבתה היטלי השבחה, ככל שהוועדה סבורה שהתנהלות זו הייתה שגויה, ספק אם קיימת מניעה עקרונית לתקן את הטעות ולגבות מס המוטל כדין. עם זאת, נקודה זו אינה משנה את המסקנה שלפיה אין לחייב את העוררים עצמם בהיטל בגין תקופה שבה לא החזיקו בזכויות במקרקעין.

סיכום:

ועדת הערר קיבלה את חמשת העררים וקבעה כי דרישות התשלום שהוצאו על שם העוררים בטלות ומבוטלות, מאחר שבמועד אישור התוכניות המשביחות לא היו לעוררים זכויות במקרקעין ולכן לא היו החייבים בהיטל ההשבחה.

עוד נקבע כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים בסך 1,500 ש"ח לכל אחד מחמשת העררים, לתשלום בתוך 30 ימים.

החלטה ניתנה ביום רביעי ט' תמוז תשפ"ו, 24.6.2026.