בית המשפט איננו מאפשר המשך בנית בתי מגורים לצורך קליטת חברים חדשים, במושב בני דרור, ששייך בתים לחבריו

בית המשפט המחוזי מרכז ה.פ 3209-05-09 בני דרור מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע''מ נ' מינהל מקרקעי ישראל

 

כב' השופטת הילה גרסטל, נשיאה

הרקע

מושב בני דרור (להלן : המושב) הוא מושב שיתופי אשר נוסד בשנת  1946 , והשייך מבחינה מוניציפאלית למועצה איזורית לב השרון.

מינהל מקרקעי ישראל ( להלן : המינהל)  הוא הגוף המנהל את קרקעות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, בהתאם למדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל. 

מערכת היחסים בין הצדדים מוסדרת במסגרת חוזה משבצת המתחדש מעת לעת, כאשר החוזה האחרון החתום על ידי שני הצדדים, נחתם ביום 24.2.99 לתקופה שבין 1.10.98 ועד ליום 30.9.01 .

המינהל העביר למושב נוסח חוזה משבצת חדש שעליו חתם המושב ביום 22.3.09 חוזה משבצת למושב שיתופי שביצע שיוך בתים לחבריו) אולם המינהל טרם חתם עליו. המקרקעין נכללו בחוזה המשבצת ונכללים גם בחוזה המשבצת החדש.

בשנת 1995 החל המושב בהליכי "שיוך" בהתאם להחלטה 692  (שקבע את הכללים להפרדת בית המגורים  מחוזה החכירה ורישום הבתים ע"ש החברים). כאשר החל תהליך השיוך הודיע המושב ביום 7.4.96 לוועדת הפרוגרמות במשרד החקלאות כי בהתאם להחלטה 692 קיימים 30 מגרשים המיועדים לקליטת חברים במושב ולכשיתקבלו החברים יפנה המושב לרשום הזכויות במגרשים . המושב יזם  את תכנית שמטרתה יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר קליטת חברים נוספים למושב. המושב אף ביצע עבודות תשתית רבות בהסכמת המינהל.

בחודש פברואר 2002 התקבלו כחברים במושב בניהם ובנותיהם של חברי המושב .

משפנה המושב למינהל וביקש לקבל את חתימתו על היתרי הבנייה בהתאם לתכנית ולהחלטה 692, סרב האחרון לחתום על היתרי הבנייה עד שישולמו לו על ידי כל חבר כ- 1,200,000 ₪ בגין כל מגרש. המינהל הבהיר גם כי לא יסכים לביצוע הבנייה על המגרשים ושיוכם במסגרת החלטה 692 וכי על החברים לבנות את ביתם במסגרת הרחבה לפי החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל (בקיבוצים ובמושבים שיתופיים  ניתן יהיה לפצל את מגרשי המגורים שבתכנית הבנייה, כך שעל שמה של כל משפחה תרשם יחידת מגורים) . בהמשך דרש המינהל כי ההרחבה תעשה בהתאם להוראות החלטה 959 שבאה במקומה. 

ביום 29.1.08 הודיעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לב השרון למושב כי לא תנפיק היתרי בנייה כמבוקש ללא חתימת המינהל.

המושב הגיש ביום 14.2.08 ערר נגד ההחלטה של הוועדה המקומית. בהחלטתה מיום 4.6.08 קבעה ועדת הערר כי הוחלט להמליץ לפני הוועדה המקומית לחתום על התכניות ללא אישור וחתימת המינהל. הוועדה המקומית החליטה להנפיק היתרי בנייה, אם המינהל יתנגד שלא מטעמים תכנוניים. 

ביום 3.8.08 שלח המינהל מכתב כי בשל העובדה שהמושב אינו מעוניין לפעול בהתאם להחלטה 959 עליו להשיב את המגרשים אשר לגביהם לא בוצעו עסקאות, כדי שהמינהל ישווק אותם על פי נהליו. 

במקביל, שלח המינהל מכתב ליו"ר הוועדה המקומית, שלפיו החלטתה זו של הוועדה המקומית מתעלמת מכך שלמושב כלל אין זכויות במגרשים נושא הבקשה להיתר וכי המגרשים הללו אמורים להיות מושבים למינהל.

ביום 23.11.08 ניתנה החלטת הוועדה המקומית כדלקמן לפיה הועדה מוסמכת לדון בהתנגדויות מטעמים תכנוניים בלבד, הועדה סבורה שיש להוציא היתרי בניה אך לאור עמדת המינהל היא מתנה את הוצאת ההיתרים בחותמת המינהל".

לנוכח האמור הגיש המושב את התובענה דנן להורות למינהל לחתום על היתרי הבניה.

ביום 17.6.09 התקיים לפני דיון בנוכחות ב"כ הצדדים. בעקבותיו הודיעו ב"כ הצדדים כי הם מוותרים על חקירות נגדיות והוגשו סיכומים לרבות סיכומי תשובה.  

ביום 26.11.09 התקיים דיון לפני וב"כ הצדדים השלימו טיעוניהם.

טענות המושב

על המינהל, כרשות ציבורית חלה חובת תום לב מוגברת ומכל מקום אין לחייבם בדמי חכירה לפי החלטה 959.

למושב זכות מוקנית לבנות בתי מגורים על משבצת הקרקע שלו בהתאם לתכנית המתאר החלה על המקרקעין, וכן בהתאם לחוזה המשבצת המעודכן החל על הצדדים, כאשר עבור הזכויות במשבצת הקרקע משלם המושב באופן סדיר דמי חכירה שוטפים.

על המינהל לחתום על הבקשות להיתרי בנייה על רקע המדיניות הקרקעית שלו וחוזי המשבצת, שכן מטרתו של המושב ליישב ולצרף חברים חדשים ולבנות להם בתי מגורים. מטעה המינהל עת טען כי המושב מבקש לבצע הרחבה ללא תשלום . המושב אינו מבקש לבצע הרחבה בשלב זה ואף אינו מבקש לשייך את המגרשים לחבריו, אלא מבקש רק לבנות בתי מגורים על המקרקעין .

טענות המינהל

המטרה העומדת בבסיס הבקשה היא ניסיון לכפות על המינהל ביצוע הרחבה של המושב בניגוד לעמדת בית המשפט העליון.

המושב לא ביקש, את אישור המינהל לבנייה מרוכזת עבור חבריו יתרה מכך, אם כטענת המושב מדובר בבנייה עבור חברים חדשים, שהם בניהם ובנותיהם של בני המושב, אזי לא ברור מדוע הוגשו מסמכים המגדירים אותם כמומלצי האגודה.

על המושב להשיב למינהל את המקרקעין ששינו את ייעודם. בשלב זה אין המינהל יכול להחיל על המושב את ההחלטה 979, בשל העובדה שמתנהל דיון לגביה בבית המשפט העליון והיא מוקפאת וכן בשל העובדה שטרם יושמה כאשר ממילא אין המושב עומד בתנאי ההחלטה בשלב זה.

דיון

בעבר ניתן היה להקצות מגרשים בהרחבה לפי הכללים שנקבעו בהחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל החלטה זו בוטלה בבג"ץ 244/00 עמותת "שיח חדש - למען השיח הדמקורטי נ' שר התשתיות הלאומיות . החלטה 959 המהווה חריג לכלל שלפיו עם שינוי ייעוד - מוחזרת הקרקע למינהל. החלטה 959 קובעת כי תמורת הקצאת המגרשים יש לשלם דמי חכירה מהוונים בשיעור הנהוג למגורים באזור בו מצוי הישוב.  כן נקבע בהחלטה הנ"ל כי מגרשי הבנייה למגורים יוקצו על ידי המינהל רק למומלצים.

בתובענה טוען המושב כי מאחר שהחלטה 737 ואחריה החלטה 959 התייחסו רק ל"מומלצים", שהם מתיישבים חדשים ביישובים להבדיל מהחברים דה - פקטו של הישובים השיתופיים, כבענייננו, הרי שהוראת המינהל שלפיה נדרשו החברים החדשים לבנות את בתיהם בהתאם להחלטה זו היתה מוטעית.

בניגוד לכך, טוען המינהל כי אם אכן כטענת המושב מדובר בבנייה עבור חברי האגודה, לא ברור מדוע הוגשו מסמכים המגדירים אותם כמומלצי האגודה.

מהחומר עולה כי המושב הגדיר את החברים כ"מומלצים" ומשכך, הדרך הנכונה בה היה עליהם לפעול להסדרת הבנייה היא לפי החלטה 959.

יישום ההחלטה נעשה בשני שלבים, בשלב הראשון - מושבת הקרקע למינהל  בשל שינוי הייעוד. בשלב השני - מבוצעות העיסקאות על פי החלטה 959 . לנוכח האמור, לטענת המינהל בשלב זה, כל עוד לא הוקצתה הקרקע בהתאם להחלטה התקפה, אין למושב או למומלצים כל זכויות במקרקעין והם אינם זכאים להגיש בקשה להיתר בנייה.

המושב עותר למעשה נגד החלטת המינהל להקפיא את החלטה 979 בשל ההליכים בבג"ץ. יש לציין כי לאחר שתינתן הכרעת בג"ץ בעניין החלטה 979, ואם בעקבות ההכרעה יחל המינהל בישומה, יוכל המושב לפנות ולבקש לפעול בהתאם לעקרונות ההחלטה שיהיו בתוקף באותה עת, בהנחה שיעמוד בכל הקריטריונים שנקבעו בהחלטה זו.

המושב עותר לחילופין שהמינהל יאפשר לו לפעול במקרקעין בהתאם לכללי החלטה 692 ולהקצות את המקרקעין לחברי האגודה החדשים, שהם בניהם ובנותיהם של החברים הקיימים ולא חברים חדשים, מכוח החלטה זו.

אין לקבל טענה זו שכן, החלטה 692 מתייחסת למגרשים מבונים בלבד, ואילו במקרה דנן עסקינן במגרשים ריקים

לחילופי חילופין טען המושב כי על המינהל מוטלת החובה לחתום על הבקשות להיתרי בנייה על רקע המדיניות הקרקעית שלו וחוזי המשבצת, בשל החלטה 1 של מועצת מקרקעי ישראל שקבעה את המדיניות הקרקעית של המינהל.

בסיכומיו שינה מעט המושב את גרסתו וטען כי הוא אינו מבקש כרגע לשייך דירות לפי החלטה 692 או לפי החלטה 979, אלא מבקש לקבל היתרי בנייה בלבד מכוח האמור בחוזה המשבצת החדש.

 לטענת המושב מאחר ששינוי הייעוד נעשה ביוזמתו כדי לאפשר בניית בתי מגורים אזי אין עליו להחזיר השטח למינהל וניתן לראות כי זכותו לבנות בתים בתחום המשבצת מעוגנת בחוזה המשבצת החדש. לנוכח זאת, סירוב המינהל לחתום על היתרי הבנייה  מהווה הפרה בוטה של החוזה בין הצדדים והפרת חובת תום הלב, העולה כדי "זעקת הגינות", שהרי המושב מצידו מקיים חיוביו ומשלם דמי חכירה כנדרש ואף השקיע לטענתו בפיתוח

 הכרעה וסוף דבר

חוזה המשבצת החדש טרם נחתם על ידי המינהל ולפיכך בשלב זה אין לומר כי הוא מקנה למושב זכויות על אף שחוזה המשבצת פג זה מכבר.

יש לציין כי טענות המושב באשר לכך שחתימה אינה מרכיב קונסטיטוטיבי לעניין תוקפו של חוזה מאחר שהמושב המשיך לשלם כל הזמן דמי שכירות, אינן מסייעות לו, שכן דומה שהצדדים בהתנהגותם המשיכו לפעול בהתאם לחוזה המשבצת הקודם. המושב לא הביא כל הוכחה לכך שהמינהל החל לפעול ביחסיו עימו בהתאם לחוזה המשבצת החדש. יש לזכור כי חוזה זה נחתם על ידי המושב רק ביום 22.3.09, ואין מחלוקת שעד למועד זה המשיכו הצדדים לנהוג לפי חוזה המשבצת הקודם ובהתנהגותם זו האריכו את תוקפו עד לחתימת חוזה המשבצת החדש, אלא שהמינהל טרם חתם עליו מסיבותיו שלו, ולכן לא נכנס חוזה המשבצת החדש לתוקף.

לנוכח כל האמור לעיל אני דוחה את התובענה.

איני עושה צו להוצאות. 

 ניתן היום,  ז'  אדר תש"ע (21 פברואר 2010).

 לאתר הבית של מושב בני דרור

לאתר מנהל מקרקע  ישראל.

יצירת קשר

השאירו פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם: