במושב בית עריף הושכר מחסן לא היתר בניה, החברה ששכרה את המחסן הפרה את הסכם השכירות בטענה כי המחסן אינו חוקי, על אף שידעה זאת מראש. זה לא הפריע לה, לשכור במושב הסמוך מחסן שגם הוא נבנה ללא היתר בניה.

התביעה, דוד חג'בי

במאי 2001, נערך בין דוד חג'בי וחברת שוגון מוצרי עור בע"מ [להלן: "החברה"]  הסכם שכירות, לפיו שכרה החברה מאת דוד חג'בי, מבנה מחסן, במשקו אשר במושב בית עריף. תקופת הסכם השכירות נקבעה ל- 5 שנים. הסכם השכירות כלל תנאי שמאפשר לחברה  לסיים את תקופת השכירות בטרם עת, בכפוף להודעה מוקדמת של 120 יום, וזאת נוכח העובדה שהמחסן, כמרבית  המחסנים המצויים במושבים, לא זכה להיתר בניה בשל התנגדות מנהל מקרקעי ישראל. לאחר סיום תקופת השכירות, ביקשה החברה להמשיך ולשכור את המחסן, באותם תנאים והצדדים פעלו לפי הוראות ההסכם. בחודש אוגוסט 2008, התקשר מנהל החברה, מר חלפון, אל דוד חג'בי והודיע לו כי בעקבות ביקור פקח מהרשות המקומית במושכר, בכוונתו לעזוב את המושכר ולחפש מחסן חלופי באזור. דוד חג'בי  השיב כי אם בכוונתו לסיים את הסכם השכירות, עליו ליתן הודעה מוקדמת בכתב של 120 יום בהתאם להוראות ההסכם. לטענת דוד חג'בי, החברה לא נתנה הודעה כאמור. בחליפת מכתבים בין דוד חג'בי והחברה טענה החברה  כי היא מסיימת את חוזה השכירות מאחר והשימוש במושכר אינו חוקי. וגם  הסכם השכירות הסתיים שנתיים קודם, כי החברה המשיכה לשכור את המושכר בהתאם להסכמה בעל פה שבין הצדדים וכי לא נקבע מועד לסיום תקופת השכירות ולפיכך, די בהודעה מוקדמת מראש בפרק זמן סביר בכדי להביא לסיום ההתקשרות. דוד חג'בי טען שהחברה הפרה את הסכם השכירות, וכי היא ידעה באופן מפורש את מצבו החוקי של הנכס וההסדר לגביו. דוד חג'בי טוען גם כי החברה, פינתה את המושכר באופן סופי ושילמה את דמי השכירות עד ליום הפינוי. אבל נודע לו כי ההחברה שוכרת מחסן במושב הסמוך (גבעת כח), מחסן שמצבו החוקי זהה למושכר ונראה כי ההליכים לשכירות מחסן זה החלו עוד לפני ביקור הפקח. דוד חג'בי עותר לחייב את החברה בתשלום דמי הודעה מוקדמת של 120 יום, בסכום של 52,000 ₪. לטענתו נגרמו לו נזקים בסכום העולה על 60,000 ₪, אולם לצרכי בירור התביעה בסדר דין מהיר, הוא מעמיד את הסכום הנתבע ע"ס של 50,000 ₪ בלבד.

ההגנה, שוגון מוצרי עור בע"מ

החברה טוענת כי הסכם השכירות עליה נשענת תביעתו של דוד חג'בי הסתיים שנתיים קודם לפינוי. לפיכך, תקופת השכירות מאותו היום ועד יום הפינוי לא הייתה בהתאם להסכם השכירות שבכתב, אלא בהתאם להסכמות הצדדים בעל-פה. לפיכך, לא נדרשת הודעה מוקדמת בת 120 יום לסיום השכירות. אלא, מספיקה הודעה מוקדמת מראש פרק זמן סביר. ההודעה המוקדמת שנתנה החברה בפועל (80 יום), הינו פרק זמן סביר. לחלופין, טוענת החברה כי גם אם הסכם השכירות עומד בתוקפו, לנוכח העובדה שהפינוי נעשה בהתאם לדרישת הרשות המקומית, הרי שהייתה יכולה החברה לפנות את הנכס ללא מתן הודעה מוקדמת בת 120 יום. עוד נטען כי דוד חג'בי  התרשל ולא נקט בפעולות מספיקות בכדי להקטין את נזקיו. כך למשל, דוד חג'בי  לא פעל מספיק בכדי למצוא שוכר חלופי למושכר. לפיכך, אחריותו לנזקיו, עולה לכדי 100%, שכן ניתנה התראה מספקת בת כ- 80 יום, טרם פינוי הנכס על ידי החברה.

דיון בפני כב' השופט  יאיר דלוגין

תוקפו של הסכם השכירות שבכתב דוד חג'בי  טוען לתחולתו של הסכם השכירות גם במועד שלאחר  5 שנים הראשונות, וזאת מכוח הסדר שבעל-פה שבין הצדדים. החברה, לעומת זאת, מכחישה את תוקף ההסכם טוענת כי הסכם השכירות הסתיים לאחר 5 שנים. לאחר מכן, לא נקבע מועד סיום ועל כן החברה  אינה כפופה  למתן הודעה מוקדמת בת 120 יום. מנהל החברה, מר חלפון, סתר בעדותו את גרסתו שבתצהיר והודה בכך שהחברה המשיכה את השכירות בהתאם להסכם . לבד מכך שגובה דמי השכירות שונו לעומת ההסכם המקורי שבכתב, החברה לא טענה לכל שינוי אחר שחל ביחס לתנאי השכירות. בנסיבות אלה ונוכח הודאתו של מר חלפון בדבר המשך השכירות על פי ההסכם שבכתב, יש לקבוע כי הוראות הסכם השכירות בכתב, המשיכו לחול על תקופת השכירות המוארכת שלאחר מועד סיום השכירות לפי הסכם השכירות.

מה הניע את החברה לעזוב את המושכר אין מחלוקת בין הצדדים כי החברה ידעה היטב, בעת השכרת המחסן, כי המחסן נעדר היתר בניה ונעדר היתר שימוש חורג. טוענת החברה כי הפקח מטעם המועצה האזורית, מר אלי אוזן, ביקר במושכר במהלך חודש אוגוסט והודיע לחברה כי עליה לפנות את המחסן באופן מיידי היות והשימוש במחסן הינו בלתי חוקי וכי אם לא תדאג לפינויו ינקטו כנגדה הליכים משפטיים. עקב דרישה מפורשת זו הודיעה החברה לפקח כי היא תפנה את המחסן תוך שבועיים. החברה טוענת כי ביקור הפקח אילץ אותה לעזוב את המושכר וכי בנסיבות אלה, לא ייתכן לחייב אותה במתן הודעה מוקדמת של 120 יום. מעדותו של הפקח, לא עלה שהוא אכן דרש לפנות את המחסן באופן מידי או דחוף ובכלל.  בנוסף, לא הוכח  כי החברה קיבלה הודעה כלשהי בכתב מהרשויות, שעומדים לנקוט כנגדה בהליכים משפטיים ולא נטען כי הוצא כנגדה צו פינוי. אם לא די בכך, הרי שגם לפי גרסת החברה עצמה, המושכר פונה על ידה, כחודשיים ימים לאחר ביקור הפקח. יש גם ראיות על כך כי עוד קודם לביקור הפקח, החברה כבר גמלה בליבה לעזוב את המושכר ונכנסה כבר בחודש יולי, למו"מ על שכירת מחסן במקום אחר. על סמך הראיות שפורטו לעיל, הסיבה לעזיבת החברה את המושכר לא הייתה קשורה כלל לביקור הפקח ולהיתרי הבניה.

אורכה של ההודעה המוקדמת המתבקשת בנסיבות העניין משנקבע לא ביקור הפקח והיתרי הבנייה גרמו לעזיבת החברה את המושכר ואף לא היוו גורם שהצריך עזיבת המושכר, בוודאי לא בסד זמנים דחוף, הרי בנסיבות העניין, חל  ההסכם, אשר מתיר לחברה לסיים את תקופת השכירות בכל עת, בכפוף להודעה מוקדמת של 120 יום.

המועד שממנו יש למנות את תקופת ההודעה המוקדמת של 120 יום  ההודעה שנתנה החברה בעל פה במהלך חודש אוגוסט 2008, איננה מספקת את דרישת ההודעה המוקדמת לפי ההסכם. הודעה בדבר סיום הסכם שכירות ומועד פינוי היא הודעה מהותית, שיש ליתן אותה בכתב וזאת על מנת שהמשכיר יוכל להסתמך עליה, לצורך מציאת שוכר חלופי וכדי שתהא בידיו ראיה ממשית בדבר הפרת ההסכם מצד השוכר, למקרה של אי פינוי המושכר במועד על ידי השוכר וכתוצאה מכך, הצורך בדחיית מועד הכניסה של השוכר החדש, שכבר קיבל התחייבות לקבלת החזקה במושכר למן מועד הפינוי. לכן  מכתבו של מר חלפון, מנהל החברה, מיום 21.9.08, מהווה הודעת פינוי בכתב מספקת, במכתב זה מודיעה החברה במפורש על כוונתה לעזוב את המושכר.

שאלת הקטנת הנזק החברה טענה כי דוד חג'בי התרשל בכך שלא נקט בפעולות מספיקות בכדי להקטין את נזקיו. דוד חג'בי לא פעל מספיק בכדי למצוא שוכר חליפי למושכר, שיבוא וישכור את הנכס במקומה של החברה וזאת בסמוך לפינוי המושכר. לפיכך, לטענתה, אחריותו לנזקיו, עולה לכדי 100%, שכן ניתנה התראה מספקת בת כ- 80 יום טרם פינוי הנכס על ידי החברה. בנסיבות העניין, צריך לשאול את השאלה, מתי אמור היה דוד חג'בי לפעול להשכרת המחסן מחדש כדי להקטין את הנזק הצפוי לו.אך היות, החברה, שהנטל עליה, לא הביאה למעשה ראיה כלשהי כדי להוכיח כי דוד חג'בי לא עמד בחובת הקטנת הנזק.

מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה? החברה העלתה בסיכומיה, את הטענה שלפיה יש לדחות את התביעה בשל העובדה שדוד חג'בי  השכיר לחברה נכס אשר הנו ללא היתר בניה וניתן לגביו צו הריסה וזאת בהתחשב בכלל המוכר כ"מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". דוד חג'בי מנגד, טוען כי טענה זו מועלית בחוסר תם לב מוחלט מצד החברה, אשר ידעה היטב על העדר ההיתרים. בנסיבות העניין, אין מקום לשלול מדוד חג'בי את הסעד המבוקש, כי החברה, כמי שהסכימה לשכור את המחסן בידיעה מלאה בדבר מצבה המשפטי והתכנוני האמור, נושאת אף היא באחריות בהקשר זה, אחריות שיש לייחס לה משקל מהותי וממשי.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

ניתן היום,  כ"ד סיון תש"ע, 06 יוני 2010.

לאתר הבית ששל מושב בית עריף.