המינהל תבע כ-860,000 שקלים חדשים כדמי הסכמה בעת מכירת משקם של בני זוג במושב רמת רזיאל

בן ציון ופרימט קליגר היו חברי אגודה ובעלי זכויות מסוג "בר רשות" בנחלה ובמשק במושב רמת רזיאל, עד שבימיה האחרונים של שנת 2005, הם מכרו את זכויותיהם בנחלה.

מינהל מקרקעי ישראל במחוז ירושלים קבע, כי עליהם לשלם לו דמי הסכמה בסך של כ-860 אלף שקלים, אך בן ציון ופרימט, שהודו בזכאות המינהל לגבות דמי הסכמה, טענו כי השומה שעל פיה נקבע סכום זה שגויה. בתחילה עודכנו דמי ההסכמה לסכום של כ-815 אלף שקלים, אך הדבר לא הניח את דעתם, והם פנו לבית המשפט על מנת לקבל הכרעה.

הצדדים אינם חלוקים כי החיוב על דמי הסכמה נובע מהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל, לפיה דמי ההסכמה מורכבים מ: 2% מן "המחיר היסודי המזערי", הווה אומר מחיר קבוע אחיד לנחלה, ומשליש מעליית ערך הנחלה עד למועד מכירתה. אופן חישוב עליית הערך מורכב מאוד, ומהווה את עיקר המחלוקת בין הצדדים, כאשר הוא יכול לכלול הפחתת השווי של מספר רכיבים בנחלה מהסכום שבו היא נמכרה, או הפחתה של סכום מכירת הנחלה בעבר מהסכום שבו היא נמכרה בהווה.

בשאלת החישוב, שררה בין הצדדים הסכמה כי הסכום הקבוע של 2% מן המחיר היסודי המזערי עומד על סך של כ-9,000 שקלים, וכי הנחלה נמכרה בסכום של כ-3.3 מליון שקלים, אך נתגלעו ביניהם פערים משמעותיים ביותר בהערכת השווי של אותם רכיבים שיש לנקות ממחיר מכירת הנחלה.

כך, בעוד שהמינהל טען כי שווים של כלל הרכיבים, למעט המחוברים (הכוללים את בית המגורים והמבנים האחרים בנחלה), נקבע במפורש בהחלטת המועצה, טענו בן ציון ופרימט מספר טענות חלופיות: ראשית, שהפרשנות הנכונה של החלטת המועצה היא כי יש לשום, באמצעות שמאי, את כלל המרכיבים. שנית, קבלת פרשנות המינהל פוגעת בעקרונות על משפטיים של זכות הקניין, שכן היא לא מתחשבת בסכומים הרבים שהושקעו בנחלה באופן שהביא לעליית ערכה באופן ניכר. שלישית, החלטות המינהל פוגעות באינטרס ההסתמכות שלהם, שכן הם השקיעו במהלך השנים כספים רבים מתוך שהסתמכו על כך שבבוא היום השקעותיהם ייזקפו לזכותם. ורביעית, שהמינהל מתעשר שלא כדין על חשבונם, שכן הוא מרוויח בעקבות ההשקעה שלהם.

בנוסף, ישנן עוד 2 טענות בעניין זה מצד התביעה. האחת, שההחלטה שנתקבלה על ידי המועצה איננה עומדת במתחם הסבירות. והשנייה, שיש לבצע את התחשיב באופן השני, כלומר שעל מנת לקבל את עליית ערך הנחלה, יש להפחית מהסכום שבו היא נמכרה על ידי בן ציון ופרימט, את הסכום שבו היא נמכרה בעבר.

מעבר למחלוקת בעניין שווי הרכיבים, נחלקו הצדדים לגבי שטחים נוספים שאינם כלולים בנחלה, וכן ביחס לשאלת המע"מ, נחלקו הצדדים האם המינהל רשאי לגבות מע"מ בנוסף לדמי ההסכמה.

טענות התביעה לגבי שווי הרכיבים

לגבי טענת התביעה הראשונה בשאלת פרשנות ההחלטה, בית המשפט דוחה את טענות התביעה, וקובע כי פרט למחוברים, שעליהם אין מחלוקת כי הם כפופים להערכת שמאי, כל יתר הרכיבים מורכבים ממחיר יסודי שאיננו כפוף להערכת שמאי.

טענת התביעה השנייה, שחישוב ההפחתה על פי ערכים קבועים וללא התחשבות בערך הריאלי של כלל מרכיבי הנחלה מהווה פגיעה בזכות הקניין נדחית אף היא. לדעת בית המשפט, דמי ההסכמה מהווים תשלום המוטל על החוכר ותו לא, הם אינם מפקיעים או פוגעים בקניינם של התובעים, והמינהל רשאי היה להחליט על מנגנון כזה או אחר לחישובם, מכח סמכותו כבעלים.

הטענה השלישית של התביעה, לגבי הפגיעה באינטרס ההסתמכות, נדחתה אף היא. אמנם, אינטרס ההסתמכות הוא אינטרס לגיטימי, אך מכיוון שהחלטות המינהל מתפרסמות וידועות, ובן ציון ופרימט מוחזקים כמכירים החלטות אלו, לא ניתן לומר שאינטרס ההסתמכות שלהם נרחב יותר מן האמור באותן החלטות. ההגנה על פי אינטרס ההסתמכות יכולה להינתן רק מקום שאינטרס זה מושתת על הדין ואינו סותר אותו.

אף טענת התביעה הרביעית, בדבר התעשרות המינהל על גבם של בן ציון ופרימט, לא נתקבלה. בית המשפט סבר שהאינטרס של המינהל להינות מעליית ערך הקרקע הוא אינטרס לגיטימי, וההתעשרות היא על פי דין.

בשאלת סבירות ההחלטות של המינהל, בית המשפט בחן את הרציונלים העומדים בבסיס ההחלטה שלא להפחית ערכים ריאליים של ההשקעות. המינהל טען שמראש דמי החכירה ששילמו בן ציון ופרימט רחוקים מן הערך הריאלי של הקרקע, ועל כן זה אך הגיוני שבמצב של מכירה הסכום שייגבה מהם לאו דווקא יהיה הסכום הריאלי. מעבר לכך טען המינהל, כי יש חשיבות לכך שתהיה אחידות בין כל הנחלות, שהרי כולם משלמים דמי חכירה שווים. בית המשפט לא פסל את החלטת המינהל אך המליץ לו לבחון אותה מחדש.

טענתם האחרונה של התובעים בעניין זה, שיש לבצע את אופן התחשיב השני, נבחנה על ידי בית המשפט, ונדחתה, בין השאר, מכיוון שבן ציון קיבל את הנחלה מאביו בירושה, ללא ששולמו בעת ההעברה דמי הסכמה.

שאר טענות התביעה

בית המשפט דחה את שאר תביעותיהם של בן ציון ופרימט.

בשאלת השטחים הנוספים לנחלה, בית המשפט קבע כי אין ממש בטענות התביעה, ובכל מצב שבו הם מעבדים שטחים נוספים מעבר לשטחי הנחלה, שטחים אלו מוגדרים כשטחי עיבוד, והם ממילא נכללים תחת החלטות המינהל באופן מפורט.

בשאלת המע"מ, עלתה השאלה האם דמי ההסכמה נחשבים כהשתתפות ברווחים ועל כן פטורים ממע"מ, או שמא מדובר במכירת נכס או מתן שירות ואז הם חייבים במע"מ. בית המשפט הכריע, כי דמי ההסכמה חייבים במע"מ, מכיוון שהתשלום שלהם מהווה עיסקה בין הצדדים למתן הסכמתו של המינהל למכירת הנכס שבבעלותו.

בן ציון ופרימט קלוגר היו חלוקים עם מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים במספר עניינים סביב חישוב דמי ההסכמה לאחר מכירת הנחלה שלהם: בהערכת השווי של אותם רכיבים שיש לנקות ממחיר מכירת הנחלה, בהפחתת התשלום בגין שטחים נוספים ובתשלום המע"מ.

בית המשפט קיבל את עמדת המינהל, ודחה את כלל טענותיהם של בן ציון ופרימט, אך מכיוון שהוחלט לדון בשאלת התשלום עבור המחוברים בעת אחרת, לא ניתן צו להוצאות.

ניתן ב- ‏ד' אייר תשע"א, ‏08 מאי 2011, בהעדר הצדדים.