השגה על פסק בורר שקבע כי יש להורות על אכיפת ההסכם בין הצדדים

ה ח ל ט ה

בפניי השגה על פסק בורר שקבע כי יש להורות על אכיפת ההסכם שנחתם על ידי המשיג והמשיבים 2 ו-3 חרף העובדה כי בין הצדדים הוסכם במקור כי המשיב 1 יהא אף הוא צד להסכם זה אך ההסכם לא נחתם על ידו.

1.      הרקע:

1.1                   ביום 27.7.2017 התקבלה בקשת המשיבים 2 ו-3 (ייקראו יחד להלן – "טיבי") למינוי בורר בסכסוך שבין הצדדים בהתאם לסעיף יישוב הסכסוכים שבתקנון המשיב 1 (להלן – "האגודה") ובהתאם לסעיף 52(2) לפקודת האגודות השיתופיות. ביום 14.8.2017 מונה כבורר יחיד בסכסוך זה ד"ר עו"ד דורון דינאי (להלן – "הבורר").

1.2                   בפני כב' הבורר התקיימו הליכים אשר הניבו פסק בורר סופי שנחתם ביום 25.11.2018. לאחר ארכה שנתבקשה וניתנה הוגשה השגת המשיג ביום 31.1.2019 (להלן – "ההשגה").

1.3                   ההשגה הועברה לתגובת המשיבים ואף ניתנה למשיג הזכות להשיב לתגובותיהם. בפני התקיים דיון ביום 10.4.2019.

2.      הרקע העובדתי ופסק הבורר:

2.1                   המחלוקת נוגעת לעסקה שנרקמה בין המשיג ובין טיבי עליו נתבקשה לחתום גם האגודה כצד – הסכם מיום 11.9.2014 שכותרתו "הסכם משולש" (להן – "ההסכם") – לפיו יועברו זכויות המשיג לטיבי בחלקה 26 בגוש 4326 בישוב כרם שלום (להן –"המגרש"), זכויות שקמו למשיג בהתאם להסכם חכירה בינו ובין האגודה עוד בשנת 2010. על המגרש כהגדרתו לעיל, בדומה למגרשים אחרים מסוגו, עתיד היה להיבנות בית מגורים של אותם חברי אגודה שחכרו את הזכויות במגרשים מסוג זה מהאגודה.

2.2                   במגרש נעשו עבודות הכשרה ובנייה חלקית והזכויות בו עתידות היו לעבור לטיבי 'כפי שהוא' ("as is") כשהאגודה סייעה למשיג במציאת הקונה הפוטנציאלי - טיבי. המשיג וטיבי סיכמו ביניהם כי ייחתם הסכם משולש אשר צד נוסף לו תהיה האגודה, אך חתימתה מעולם לא ניתנה.

2.3                   מפסק הבורר עולה כי מטרת ההסכם ה"משולש" הייתה למעשה ניסיון להביא לביטול העסקה בין המשיג לאגודה, אותה העסקה שהעבירה למשיג את זכויות החכירה במגרש בשנת 2010, באופן שזכויות אלה יושבו לאגודה ויוקצו מחדש לטיבי. זאת, במטרה להשיג למשיג הטבות מס בניסיון להציג "את העסקה בפני רשויות מיסוי מקרקעין כ"ביטול מעיקרא" של עסקת הקצאת המגרש" (סעיף 8 לפסק הבורר) בין המשיג לאגודה.

המשיג לא הצביע בהליך הבוררות על אינטרס כלשהו של טיבי במבנה כזה של ההסכם או על איזה יתרון כספי שירוויחו מכך וחלף זאת "התעקשותו של הנתבע 1 [המשיג דנן] על המבנה הזה טירפדה את ביצוע העסקה והביאה את התובעים [טיבי]  למבוי סתום, שכן הנתבע 2 [האגודה] סירב לצרף את חתימתו למסמך, למרות שכאמור הסכים לכל אורך הדרך להעברת הזכויות ישירות מהנתבע 1 לתובעים" (סעיף 9 לפסק הבורר).

2.4                   בהליך הבוררות האגודה טענה כי היא מסכימה להעברת הזכויות במגרש מהמשיג לטיבי באופן ישיר ואין כל צורך בהשבת הזכויות אליה והקצאתן מחדש, בדיוק כפי שנהגה בעבר עם הסכמים דומים בין חברים אחרים באגודה. האגודה נימקה את סירובה לחתום על ההסכם בכך שממילא לא היה סיכוי סביר ששלטונות מיסוי מקרקעין יקבלו את ההפרדה המלאכותית בין שתי העסקאות – השבת המגרש לאגודה על ידי המשיג והקצאת המגרש מחדש לטיבי – בין השאר בשל חלוף הזמן מה"עסקה" הראשונה (הסכם החכירה) לשנייה ובשל ההשקעות שנעשו במגרש. הדבר עשוי היה להוביל לכך שיגרם לאגודה נזק מס משמעותי בעוד המשיג לא היה מרוויח דבר, אם וככל שרשויות המס היו רואות בהשבת המגרש לאגודה עסקה עצמאית (ולא ביטול של העסקה המקורית) החייבת במס הן מצד המוכר והן מצד הקונה.

2.5                   במעמד החתימה על ההסכם כהגדרתו לעיל שילמו טיבי למשיג סך של 200,000 ₪ והוסכם כי סך זה משולם ללא תלות בחתימת האגודה על ההסכם. נקבע כי עם העברת החזקה במגרש ישולם סך נוסף של 350,000 ₪ אך כיוון שהאגודה סירבה לחתום על ההסכם, החזקה לא נמסרה וסכום זה לא שולם. שני סכומים אלה אמורים, לפי ההסכם, להוות את התמורה כולה גם בגין ההשקעות שנעשו על ידי המשיג במגרש (עבודות הכשרה ובנייה חלקית).

2.6                   עוד נקבע בהסכם כי סכומים ששילם המשיג לאגודה והקשורים לחכירתו יושבו לו בערכים נומינליים. גם הוראה זו לא בוצעה מאותו הטעם. בשל המבוי הסתום אליו ההסכם נאלצו טיבי לפתוח בהליך מושא החלטה זו.

2.7                   כב' הבורר קבע כי על פי מדיניותה העקבית של רשות המסים צודקת האגודה בטענתה כי ככל הנראה שלטונות המס לא היו מכירים במבנה של שתי עסקאות אלא היו רואים בהשבת הזכויות לאגודה עסקה חוזרת הכפופה למיסוי בעצמה. כב' הבורר הפנה לע"א 304/85 מנהל מס שבח מקרקעין תל-אביב נ' עידי זמר, פד"י מא(4) 826 וע"א 49693-04-14 חברת ק.ס.ם קריית ספר מרכזים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (17.9.2018) [פורסם בנבו] וקבע: "התעקשותו של הנתבע 1 [המשיג] על המבנה המקורי של העסקה במצב כזה נראית אפוא לכאורה כבלתי-עניינית, ואף גרוע מכך, כניסיון לטרפוד העסקה" (סעיף 14 לפסק הבורר). את מסקנתו זו חיזק כב' הבורר בשניים: ראשית, בנימוק המופיע בסעיפים 15-16 לפסק הבורר לפיו אי חתימתה של האגודה אינה מאיינת את חתימת המשיג וטיבי על ההסכם ובוודאי שאינה גורמת לביטולו. שנית, בעובדה כי המשיג לא פעל לביטול ההסכם ואף לא התנהג באופן שניתן להבין ממנו כי ההסכם בוטל. כך למשל לא הציע להשיב לטיבי סכומים ששילמו לו וכד'.

2.8                   כב' הבורר קבע כי מעדות המשיג עולה כי התעקשותו על מבנה "משולש" לעסקה נובעת מרצונו לבחון אפשרות לקבלת תמורה גבוהה יותר בגין המגרש מזו שסיכם עם טיבי, בין מהם ובין מרוכשים אחרים (סעיף 18 לפסק הבורר, ראו אמירות בעניין סוחר נדל"ן עמו נפגש המשיג). כב' הבורר הוסיף וקבע כי גם לו היה יכול המשיג להתקשר בהסכם אחר, חדש "ממילא היה נאלץ לוותר על המבנה "המשולש" של ההסכם ועל יתרונות המס-כביכול שלדעתו הוא מקנה לו, שהרי ברור לו עתה לחלוטין שנתבע 2 לא יסכים למבנה כזה, יהא הקונה אשר יהא." (סעיף 18 לפסק הבורר). כאן המקום לציין גם את האמור בסעיף 13 לפסק הבורר על כך כי המשיג כשל בהבאת ראיה מקצועית כלשהי לאשר את 'תכנון המס' שהתכוון לעשות "והזכיר רק כתבה בת עמוד אחד שקרא לדבריו בפרסום כלשהו באתר אינטרנט, מבלי שאף הגיש אותה כראיה.." (שם).

2.9                   הבורר דחה את הפרשנות שהציג המשיג בעניין אי חתימת האגודה על ההסכם ככזה המבטל את ההסכם כולו, וכפועל יוצא מכך בחן את המשמעות של חתימה המשיג וטיבי על ההסכם בהתאם לדיני החוזים. כב' הבורר קבע כי יש ליתן תוקף להסכם גם ללא חתימת האגודה בהסתמך על ארבע דוקטרינות:

2.9.1        דוקטרינת תום הלב (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) – המאפשרת לערכאה שיפוטית להתערב בכל הוראה חוזית ולשנותה על פי ערכים של יושר והגינות בין צדדים. על מנת שלא להאריך אפנה לסעיפים 20-22 לפסק הבורר שם מצויים הדברים בבהירות רבה. וכך קבע כב' הבורר:

"במצב בו נקלעת העסקה ל"מכשול"-כביכול, בצורת התנגדותו של הנתבע 2 [האגודה] לשמש כ"תחנת-ביניים" להעברת הזכויות במגרש מהנתבע 1 [המשיג] לתובעים [טיבי], מחייבת דוקטרינת תום-הלב את הצדדים לפעול באופן שמטרת העסקה תמומש ללא התעקשות חסר-תוחלת על המבנה החוזי המקורי – ועל אחת כמה וכמה, כאשר נהיר וגלוי, שהמבנה המקורי הסתמך על "תכנון מס" של הנתבע 1 שלכאורה לא היה לו אז ואין לו גם כיום סיכוי ריאלי להתגשם. ואם לשם כך יש לתקן את הוראות ההסכם – כי אז מצווים הצדדים לעשות כן. תיקון כאמור לא יגרום לנתבע 1 שום נזק... דווקא ההתעקשות על המבנה המקורי עלולה לגרום לנזק מס, הן לנתבע 1 והן לנתבע 2, ללא כל צורך וללא שום תועלת."

2.9.2        דוקטרינת הפרשנות התכליתית – לפיה יש לחתור ולברר את פרשנותו הנכונה של ההסכם לפי מהותו ובהתאם לקריטריונים רציונליים, "ולאו דווקא בהכרח לפי המתכונת המלאכותית שלעתים הצדדים מציגים אותה במסמך הכתוב." ((סעיף 23 לפסק הבורר). כוונת הצדדים הייתה כי הזכויות במגרש יועברו מהמשיג לטיבי עבור סך התמורה המוסכמת. הסכמת האגודה נראתה מובנת מאליה והיא אף ניתנה אם כי לא למבנה עצמו של העסקה. תשלום הסך של 200,000 ₪ ללא תלות בחתימת האגודה על ההסכם, העובדה כי סוכם על העברת החזקה במגרש לטיבי ישירות ולא דרך האגודה כמו גם ההסכמה כי המסמכים הרלוונטיים יועברו ישירות לטיבי, שוב – שלא באמצעות האגודה, הביאו את כב' הבורר למסקנה כי (סעיף 25 לפסק הבורר):

"ברור הוא שהעברת הזכויות דרך הנתבע 2 היתה קונסטרוקציה מלאכותית ללא מטרה כלכלית אמתית, שנועדה אך ורק לנסות ולהשיג לנתבע 1 תועלת מס (דבר שהיה חסר סיכוי של ממש כשלעצמו), וכאשר לתובעים לא היה שום עניין אמיתי במבנה הזה... ניתן אפוא לומר, כי העסקה "האמיתית" הינה העברת זכויות החכירה של הנתבע 1 לידי התובעים כנגד תמורה מוסכמת... בהתאם למסקנה זו, ניתן אפוא לקבוע, שניתן וצריך לאכוף את העסקה האמיתית הזו, שהנתבע 2 מסכים לה כאמור, ואין מקום לנסות ולאכוף את המבנה המיותר שניסה הנתבע 1 לאנוס את העסקה, ואשר הנתבע 2 לא הסכים לו."

2.9.3        דוקטרינת חוזה למראית עין (סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973) – דוקטרינה זו מוחלת באותם מצבים שמאחורי החוזה שנחתם בין הצדדים עומד חוזה או כוונה נסתרת אשר היא החוזה האמתי ביניהם, ואשר את תנאיה התכוונו לקיים.

2.9.4        דוקטרינת העיפרון הכחול – אשר גם היא משמשת לאותם מצבים שמאחורי החוזה שנחתם והוצג דה-פקטו עומדת כוונה אחרת. דוקטרינה זו מאפשרת לברור את ההוראות המשקפות את העסקה האמתית תוך התעלמות או מחיקה של ההוראות שהן רק למראית-עין.

בעניינן של שתי דוקטרינות אחרונות אלה קובע כב' הבורר (סעיף 26 לפסק הבורר):

"נראה כי בוודאי ניתן לאכוף את ההסכם "האמיתי" כאשר מטרת ההסתרה של העסקה האמיתית אינה בלתי חוקית, ומקל וחומר כאשר הצד המבקש לקיים את העסקה האמיתית אינו שותף לרווחים "בלתי חוקיים" שביקש להפיק הצד האחר, ואין לו אינטרס בעמידה על המודל העסקי שהוצג לכאורה, ואם יש מישהו שעשוי היה להרוויח מכך, הרי הוא הנתבע 1, המנסה להתחמק מהעסקה, ולא התובעים, המבקשים את אכיפתה. למען הזהירות אציין, כי דברים אלה נאמרים מעל לנדרש ומבלי לקבוע כי מדובר בהסכם בלתי חוקי."

2.10               בהסתמך על דוקטרינות אלה וניתוחן בראי המקרה דנן על ראיותיו קבע כב' הבורר כי יש להורות על אכיפת ההסכם ואף נתן הוראות אופרטיביות לגבי אופן ביצוע התשלומים, הן בין הצדדים והן כאלה הקשורים באגודה, המסמכים הנלווים להסכם וכיוצא באלה – והכל על מנת להשלים את העברת הזכויות במגרש לטיבי, בהתאם להסכמות אליהן הגיעו המשיג וטיבי.

2.11               כב' הבורר אף הכריע בשאלת ההוצאות באופן מנומק, בהתאם לסעיף 43 לפסקו.

3.      טענות המשיג:

3.1                   טענתו הראשונה של המשיג היא כי "תנאים בסיסיים של ההסכם לא התקיימו" (סעיף 4 להשגה). טענתו השנייה היא כי "לא הפר את ההסכם עם המשיבים 2 ו 3" (סעיף 4 להשגה). טענתו השלישית של המשיג הייתה כי אכן הוא מי אשר היה הרוח מאחורי מבנהו ה"משולש" של ההסכם – אך הטעם שפורט בפסק הבורר לכך אינו היחיד, המשיג מנה ארבע סיבות נוספות שלטענתו לא בא זכרן בפסק הבורר.

3.2                   עוד טען המשיג כי האגודה הודיעה לו על ביטול הסכם החכירה שנחתם בינו ובינה בעניין המגרש במכתב מיום 1.3.2018. בהקשר זה טוען המשיג כי לאור מכתב זה יש לבטל את ההסכם כהגדרתו לעיל, משאין המשיג יכול להעביר זכויות או למכור מה שאינו שלו. המשיג הוסיף כי מכתב זה מהווה ראיה לכך שהאגודה יכולה לבטל את העסקה עמו.

3.3                   טענה נוספת בפי המשיג הייתה כי לפי החלטות האגודה לא יכול חבר אגודה לרכוש מגרש נוסף בתחומה בטרם השלים את רכישת מגרש ראשון: "טיבי טרם השלימו את רכישת המגרש הראשון שלהם. כאשר בן ארי בדק בטאבו, ערב הגשת הסיכומים בבוררות, לגבי מגרש 39 שעליו בנוי הבית הראשון של טיבי... אין הערת אזהרה לטובתם" על כן טוען המשיג – "בן ארי לא יכול, גם אם המגרש שלו, לעקוף את תקנון האגודה ולמכור מגרשו לחברים שטרם רכשו את המגרש הראשון" (סעיף 9 להשגה).

3.4                   המשיג אף טען כי יש לבטל את החלטת כב' הבורר בעניין השתת הוצאות ההליך שנוהל בפניו.

4.      טענות המשיבים:

4.1                   טיבי טענו טענה מקדמית לדחייה על הסף בשל הגשת ההשגה באיחור.

4.2                   עוד טענו טיבי כי ההשגה אינה מעלה כל טיעון משפטי או עובדתי שלא נטען על ידי המשיג בפני כב' הבורר – כאשר הבורר כבר הכריע בטענות אלה באופן מנומק וראוי לאור חומר הראיות שעמד בפניו. בהמשך לכך טענו טיבי כי מבחינה עובדתית אין כמעט מחלוקת בין הצדדים וההשגה יוצאת אך כנגד מסקנותיו של כב' הבורר בפן המשפטי אך זאת ללא כל נימוק משפטי שיכול לעמוד כנגד מסקנות אלה.

4.3                   טענות המשיג בהשגתו בעניין זכאות טיבי לקניית מגרש נוסף בתחומי האגודה לא עלו בפני כב' הבורר, וממילא מדובר בטענה שגויה. אף האגודה מעולם לא העלתה טענה זו כנגד טיבי.

4.4                   בעניין פסיקת ההוצאות בפסק הבורר טענו טיבי כי המשיג לא שיתף פעולה עם הניסיון להגיע לפשרה כפי שהציע כב' הבורר עוד בישיבת הבוררות הראשונה, המשיג חזר בו מהסכמת בא-כוחו כפי שנרשמה באופן מפורש בפרוטוקול בפני כב' הבורר לסכם בעל פה מה שעשוי היה לייתר שימוש בשירותי תמלול יקרים כמו גם הועדת עדים וכיוצא בהצעות אלה, המשיג עמד על הגשתה של חוות דעת נוספת, הגשת תצהירים וחקירות נגדיות על תצהירים אלה - כל אלה האריכו את הליך הבוררות, וההוצאות שנפסקו ממילא אינן מבטאות את העלויות הכלכליות האמתיות שנגרמו לטיבי. טיבי אף הוסיפו כי אין בנסיבות האישיות של המשיג, לרבות היותו נכה צה"ל כדי לשנות מכל האמור ובוודאי כדי להצדיק שינוי התוצאה אליה הגיע כב' הבורר.

4.5                   אף האגודה הגישה תשובתה להשגה וטענה בפניי כי על ההסכם ה"משולש" הסכימו המשיג וטיבי מבלי שנתקבלה הסכמתה לכך, אך היא מאשרת את הסכמתה להעברת הזכויות מהמשיג לטיבי, הסכמה זו הובאה לידיעת הצדדים בעבר והיא עומדת מאחוריה גם כעת.

4.6                   לטענת האגודה "עסקת החכירה "תפסה" ואין אפשרות לבטלה" (עמ' 3 לתשובתה להשגה) והיא ממילא דווחה זה מכבר – כדין לרשויות המס.

4.7                   המשיבים מבקשים לדחות את ההשגה ולחייב את המשיג בהוצאותיהם בהליך זה.

5.      דיון והכרעה:

5.1                   אפנה תחילה להכריע בטענתם המקדמית של טיבי לפיה ההשגה לא הוגשה בתוך סד הזמנים שמתווה הדין. ובכן, דין הטענה להידחות. הגם שבקשת הארכה לא הגיעה לידי טיבי, המשיג ביקש וקיבל ארכה והגיש את השגתו בהתאם לאישור שניתן לו.

5.2                   כאמור, טענתו הראשונה של המשיג הייתה כי תנאים בסיסיים של ההסכם לא התקיימו. מהם אותם תנאים שלא התקיימו? אין פירוט בהשגה. זאת בזמן שכב' הבורר קבע כי התנאים הבסיסיים – כתשלום התמורה – בהחלט התקיימו. משטענה זו נטענה בעלמא לא מצאתי להידרש אליה ואני דוחה אותה.

5.3                   המשיג בהשגתו טען בפניי כי אמנם הוא אשר דרש את מבנה העסקה כעסקה "משולשת" אך היו סיבות אחרות לכך מזו שקבע כב' הבורר, אשר התעלם מסיבות אלה. מסעיף 6 להשגה עולה כי קיימות, לשיטתו של המשיג, 4 סיבות:

האחת – בשל שהמשיג הנו נכה צה"ל "אשר עמד בפני אתגרים גופניים ונפשיים קשים." לא מצאתי מעבר לטענה עצמה כל פירוט לאילו אתגרים מתכוון המשיג.

השניה – כי הוא "מאמין... שהוא יוכל להקים את ביתו על (ה)מגרש" – ובכן, ברי כי אין ב'אמונה' זו די כדי להרים את הנטל שיש להימנע מלהורות על אכיפת החוזה בנסיבות המתוארות, מה גם שאף אם נניח שכיום עומדת למשיג יכולת כלכלית להשלים את הבניה על המגרש  - אין הדבר נותן בידו את זכות הביטול של החוזה רק כי כעת יש לו מסוגלות שלא הייתה לו במועד החתימה על ההסכם.

השלישית – כי יש לראות בשתי הסיבות הקודמות, שנדחות על ידי בזאת, כסיבות המצדיקות את בקשת המשיג לביטול העסקה "שכן המערער זכאי, כנכה צה"ל לפטור ממס רכישה, פעמיים בחייו" כאשר אם המגרש נמכר לטיבי ולא מוּשב לאגודה הרי שבכך נעשה שימוש בזכות זו, ואת זאת מבקש המשיג למנוע. בהתייחס לטענה זו איני יכולה שלא לתהות: ככל שהעסקה תבוטל, והמגרש יימכר לצד שלישי אחר שאינו טיבי – כלום לא נגיע לאותה תוצאה? ברור כי יש להשיב על שאלה זו בחיוב ועל כן לדחות את הטענה. גם ככל שכוונתו של המשיג הייתה ביטול ההסכם והשלמת הבנייה בעצמו כפי שניסה לטעון בפניי כי אז – נפגעים מכך טיבי באופן בלתי סביר ובניגוד מוחלט להסכמות אליהן הגיעו עם המשיג ואשר נחתמו ואף הוצאו לפועל בחלקן. ברור שאין זו סיבה מספקת לקבל את הטענה ולהביא לביטול ההסכם כהגדרתו לעיל.

הרביעית  - כי מכירת המגרש, ולא השבתו לאגודה והקצאתו לאחר, למעשה גורמת למשיג לאבד זכות להקצאה נוספת של מגרש באגודה בעתיד. לא מצאתי כי הטענה הוכחה אלא כי נטענה בעלמא, וגם בזאת אין להסתפק.

5.4                   טענה נוספת שהייתה בפי המשיג היא כי לא הפר את ההסכם עם טיבי. ובכן, המשיג הוא שהתעקש על מבנה עסקה "משולש", בשל יתרונות שסבר שצומחים לו, ולו בלבד, ממבנה זה. בשעה שיתרונות אלה לא הוכחו והוכח כי תוחלתן לכל הפחות מוטלת בספק עד לא אפשרית כלל עבור המשיג, ובשעה שטיבי עמדו בחלקם בהסכם והעבירו למשיג סכומי כסף לא מבוטלים והמשיג לאורך הדרך אף לא הציע להשיב לטיבי סכומים אלה הרי שחלקה העיקרי של העסקה – המכר – התחיל להשתכלל אך לא הסתיים. משמבנה ההסכם לא מוכיח עצמו (בלשון המעטה) והמשיג ממשיך לעמוד על מבנה זה כי אז משמעות הדבר היא הכשלת העסקה דה-פקטו. אין מנוס מהמסקנה כי האחריות לכך שהעסקה לא הושלמה רובצת על כתפיי המשיג ועל כתפיו בלבד. ועל כן טענתו זו נדחית אף היא.

5.5                   גם טענתו של המשיג כי האגודה ביטלה עמו את ההסכם אינה יכולה להועיל לו. ראשית משום שההסכם כהגדרתו לעיל נחתם לפני הביטול מבחינה כרונולוגית ושנית משום שמפסק הבורר עולה באופן מפורש כממצא עובדתי שלאורך כל הליך הבוררות ראתה האגודה את העסקה בינה ובין המשיג כתקפה. כך גם נכתב באופן מפורש בתגובת האגודה להשגה. גם במכתב הביטול עצמו ציינה האגודה כי "היא מודעת לקיום ההסכם מספטמבר 2014 בינך לבין משפחת טיבי שזכתה בהגרלה שהאגודה ערכה בעקבות פנייתך... כ"כ האגודה מאשרת, כי ידוע לה שמתנהלת בוררות לעניין זה..."  (עמ' 2 רישא למכתב). עיננו הרואות כי מכתב הביטול לא עמד בניגוד להליך בוררות זה כלל ועל כן גם דין טענה זו להידחות.

5.6                   באשר לטענה כי לפי החלטות האגודה לא יכול חבר אגודה לרכוש מגרש נוסף בתחומה בטרם השלים את רכישת מגרש ראשון – הרי שעניין זה מסור לאחריותה של האגודה ואינו באחריותו של המשיג. זאת ביתר שאת לאור העובדה כי האגודה, אשר הנה צד להליך זה, לא העלתה טענה זו אלא ההפך מכך. נתנה גיבוי מלא ואף סייעה להוצאתו לפועל של מהות ההסכם (גם ללא הסכמה למבנהו). נוסיף לכך כי אותה החלטה עליה מסתמך המשיג בהחלטתו הייתה בידיעתו של המשיג עוד כשנחתם ההסכם שכן ההחלטה התקבלה בחודש יוני 2014 וההסכם בין המשיג לטיבי נחתם בחודש אוקטובר 2014. אין זה ראוי לאפשר למשיג להתעלם מהחלטה זו כאשר הדברים עולים בקנה אחד עם האינטרסים שלו ובשעה שאינטרסים אלה משתנים – לעשות שימוש באותה החלטה על מנת להתחמק מהתחייבויותיו.

5.7                   עוד באותו עניין הוסיף המשיג וטען כי הותרת פסק הבורר על כנו תביא למצב בו לטיבי יהיו שני מגרשים בעוד למשיג לא יהא מגרש מוקצה כלל. טענה זו נדחית על ידי. המשיג וטיבי הם שסיכמו על העברת הזכויות במגרש, ועל התנאים לכך. לא הוכח ולא נטען כי הדברים נעשו שלא בהסכמת המשיג ועל כן אין לו להלין אלא על עצמו ובוודאי שאינו יכול להשתמש בטענה זו כדי לסגת מהסכמות שהיה צד להן בחתימתו.

5.8                   המשיג חזר על טענתו בפני כב' הבורר וגם בפניי כי העסקה בינו ובין האגודה יכולה הייתה להתבטל מבחינת רשויות המס תוך שהוא מפנה כראיה לטענה זו לאתר "כל זכות" ותוך שהוא טוען "רשות המסים הייתה קרוב לוודאי, משיבה את מס הרכישה..." (סעיף 19 להשגה). גם כאן טענה זו נסתרת חזיתית על יד ההלכות אליה מפנה כב' הבורר מקום שהמשיג לא עשה כל ניסיון רציני להוכיח את טענותיו ולסתור את קביעות כב' הבורר. פסקי הדין אליהם הפנה המשיג אף הם אינם משרתים את טענותיו ואף לא המאמר שצירף להשגתו. בכל הכבוד, אין בכך די על מנת להפוך את קביעותיו של כב' הבורר בעניין.

5.9                   באשר לטענות המשיג בסעיפים 25 ו- 27 להשגתו – טענות אלה גם כן נטענו בעלמא ועל כן אין להידרש להן.

5.10               לקביעות כב' הבורר בעניין השתת ההוצאות בפסקו  - אין לי אלא להפנות להלכה הפסוקה בעניין לפיה ערכאת הערעור אינה מתערבת בקביעות ערכאה דלמטה לעניין ההוצאות אלא במקרים חריגים. כב' הבורר כתב באופן מפורש כי בהשיתו הוצאות הביא בחשבון לא רק את התוצאה הסופית אליה הגיע, אלא גם את התנהלות הצדדים לכל אורך ההליך, את תרומתו של כל אחד מהם למחלוקת וכן את טיב הטיעונים שהובאו על ידם. כלומר – אין זה מסוג המקרים שערכאה דלמטה משיתה הוצאות שלא לפי הכללים לכך וללא כל נימוק. מכאן, כי אין מקרה זה נמנה על אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות. ההפך הוא הנכון: כל אלה מחזקים את המסקנה כי יש לפעול במקרה זה לפי הכלל הקבוע בפסיקה לפיו לא על נקלה תתערב ערכאת הערעור באופן השתת ההוצאות על הצדדים על ידי הערכאה דלמטה, בשל יתרונותיה המובהקים: התרשמות בלתי אמצעית מהצדדים, מבאי-כוחם, אופן הטיעון והבאת הראיות על ידם, מהתנהלות הצדדים לאורך ההליך וכיוצא באלה. גם טענה זו נדחית על ידי. טענות המשיג כולן נדחו על ידי כב' הבורר, ועל כן אין כל חריג בקביעות כב' הבורר בעניין זה.

6.      סוף דבר:

6.1                   מסקנתי היא אפוא כי דין ההשגה להידחות.

6.2                   כב' הבורר נתן דעתו למכלול הטענות שהובאו בפניו, דן בהן בהתאם לחומר הראיות והגיע למסקנות נכונות ומנומקות כדבעי. אני מאשרת את פסק הבורר כלשונו, לרבות הוראותיו האופרטיביות בשינויים המחויבים: המועדים שבפסק הבורר יתחילו להימנות ממועד מתן החלטה זו.

6.3                   בגין הליך זה יישא המשיג בהוצאות המשיבים באופן הבא: המשיג יישא בהוצאותיה של האגודה בסך 1,000 ₪. המשיג יישא בהוצאות טיבי בסכום של 2,500 ₪. סכומים אלה ישולמו בתוך 7 ימים מקבלת החלטתי זו ומתום מועד זה יישאו ריבית והצמדה כדין עד לתשלומם המלא בפועל.

5129371המזכירות תעביר החלטתי זו לצדדים בפקס או בדוא"ל וכן בדואר רשום.

54678313

ניתן היום, ‏‏‏‏י"א טבת תש"פ     דנה ביאלר, עו"ד ‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏‏08 ינואר 2020                                                             עוזרת רשם האגודות השיתופיות

5129371בירושלים, בהעדר הצדדים                                             ומנהלת מחלקת הבוררויות

54678313