נייר עמדה - מי שקוף יותר כיום בעיני המדינה- בני מיעוטים או בני לא-מיעוטים (יהודים) ?

"מדיניות הקצאת הקרקע למטרות מגורים ביישובי מיעוטים מכירה ונותנת משקל לזיקה קהילתית, תרבותית ונפשית רגשית של בני יישוב אל אדמת היישוב בו נולדו, התחנכו ובגרו, ואשר בו הם מתגוררים לאורך שנים בחיק משפחתם וקהילתם".

אין צורך ב"איפיון מיוחד" או "ציביון" צבעוני כזה או אחר. גם לא צריך לעבור מסננת של ועדת קבלה כלשהי.

כך מסבירה רמ''י את הצעתה שפורסמה ביום 10.12.2021 לתקן את פרק 4.5 בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לקראת ישיבת המועצה ביום 16.12.2021. הכל, ביחס לישובי מיעוטים עד 30,000 נפש הנתפסים כ"קטנים".

לעומת זאת, כאשר מדובר בישובי לא-מיעוטים עד 30,000 נפש – יוק. בהצעת רמ''י הוחרגו במפורש מההכרה הנ''ל "יישובים חקלאיים" – ובמציאות של מדינת ישראל אלו הם רוב הישובים הקטנים של לא-מיעוטים.

בתרגום שפת רמ''י לעברית יומיומית: אם אדם חי בישוב קטן בו רוב או כל התושבים הם לא-מיעוטים (יהודים), בעיני המדינה/רמ''י  א י ן  לילדיו ולנכדיו "זיקה קהילתית, תרבותית ונפשית רגשית... וגו'".

משתמעת מיחס שונה זה של רמ''י הנחה סמויה, במודע או שלא במודע: יהודים רוצים רק לסחור בקרקע. ברור שהם רק ינצלו "לרעה" את הפטור ממכרז שיקבלו מרמ''י. מובן מאליו שלא אכפת לבני לא-מיעוטים כי ילדיהם יגדלו קרוב לסבתות ולסבים או דודות ודודים וילדיהם. ברור שבני לא-מיעוטים יעזבו את ישובם משפחתם וקהילתם מהר ככל שיוכלו למכור את "המתנה" שרמ''י נתנה להם - בהסכמתה להקצות להם מגרש בפטור ממכרז.

המרכאות ב"מתנה" מכוונים לכך שבפועל כל ההקצאות הפטורות ממכרז אינן חינם אלא רמ''י בהחלט גובה דמי היוון החכירה,  ג ם  מזכאים לפטור ממכרז. בני-מיעוטים או שאינם בני-מיעוטים. אלא שישובי מיעוטים נמצאים רובם בנגב ובגליל. שם הם מצויים לא פעם באיזורי עדיפות לאומית המקנים להם הנחות במחירי היוון המגרשים בעת הקצאה פטורה ממכרז, או מחמת שירות בטחון אם שירתו. לעומת זאת, דווקא באיזור העיקרי של המדינה בין חיפה לקרית גת, אין הנחות כאלו כי הוא איננו באיזור עדיפות לאומית. לכן, מחירי הקצאת הקרקע למגורים בישובים קטנים באיזור המרכזי של המדינה, גם אם היו פטורים ממכרז, לא נהנים מהנחות של רמ''י. ההפסד לאוצר המדינה מאי מימוש מגרשים פוטנציאליים בין חיפה לקרית גת ואשקלון גדול עוד יותר, בפרספקטיבה זו.

כך הגיעה לנקודת-קיצון המגמה המחשבתית השואבת כבר 20 שנים ממעיינות בג''ץ הקשת המזרחית (מאז פסק-הדין באוגוסט 2002 בבג''ץ 244/00). במושגי משפט חוקתי ומשפט ציבורי, הצלחת העותרים היא כל כך אדירה, שמדיניות רמ''י ממש התהפכה: אם עד אז בני מקום בישובים יהודיים קטנים (וגם בחלק מהעירוניים/גדולים כמו אילת ורמת השרון) זכו בפטור ממכרז, כיום הם שקופים לחלוטין, למעט באיזורי הנגב והגליל.

כיום, סוף 2021, רמ''י במפורש מהללת את זיקת בני המיעוטים לישוביהם הקטנים, ורואה ערך ציבורי בהרחבת זכאותם לפטורים ממכרז. בבחינת "זה (בני המיעוטים) נהנה – וזה (בני הלא-מיעוטים)  כ ן  ח ס ר".

תשומת לב הקוראים לכך ששופרי "הצדק החלוקתי" דוממים בכל הנוגע לפטורים ממכרז במקרקעי ישראל בישובי המיעוטים, אשר רמ''י מבקשת כעת להרחיב עוד יותר את היקף הקצאתם, באותם ישובי מיעוטים קטנים. אולי מפני שישובי מיעוטים אינם מנוהלים ע''י אגודות שיתופיות להתיישבות, ואין בהם ועדות קבלה של האגודות – נדמה כי המיעוטים פטורים מביקורת בכלל, ודרך משקפי הצדק החלוקתי בפרט.

כתוצאה, זה 20 שנים, בין כביש אשקלון-קריית גת שהוא הגבול הצפוני של הנגב, לבין הגבול הדרומי של הגליל המצוי מצפון למועצות האזוריות מגידו, מעלה עירון ומנשה, וממזרח למחוז חיפה – כבר אין הקצאות למגורים בישובים יהודיים קטנים. הכל, למרות שדיני התכנון והבניה מאז אמצע שנות ה-90' למאה העשרים כן מאפשרים עקרונית ביצוע שינויי ייעוד מסוג מחקלאות למגורים בבניה נמוכה (ראו תמא/31 ובעקבותיה תמא/35). מה שמאפשרת יד אחת של המדינה (מוסדות התכנון), היד השניה (רמ''י) מבטלת, כבר כמעט דור שלם.

ישאלו הקוראים מדוע? התשובה משולשת:

ראשית, רמ''י אוסרת על הקצאות פטורות ממכרז לבני מקום יהודיים בישובים קטנים מאיזור חיפה עד בואכה קרית גת-אשקלון;

שנית, רמ''י לא מממנת את עלויות תכנון התכניות לשינוי היעוד בין חיפה לקרית גת-אשקלון מקרקע חקלאית למגרשי מגורים בישובים אלו, אלא לשיטתה האגודות בישובים צריכות לממן פרויקטים תכנוניים כאלו;

שלישית, רמ''י אוסרת על האגודות את גביית הוצאות הפיתוח ההכרחיות לאפשר הקמת מתחמי המגורים החדשים בישובים היהודיים הקטנים. בשנים האחרונות רמ''י מאשרת פיתוח מתחמי ההרחבות (אפילו רק בנגב ובגליל) רק ע''י המועצות האיזוריות, הגובות עמלה בהתאם. אפילו הועד המקומי בישוב כזה חשוד מדי בעיני רמ''י, למרות שהוא הרשות המקומית בו. רק המועצה האיזורית כשרה מספיק לדעתה של רמ''י.

צעדים אלו של רמ''י משמיעים, במודע או לא במודע, את הנחת-העבודה הסמויה שלה, כי חברי האגודות מצופים לממן דרך אגודותיהם תכנון מגרשי מגורים חדשים, ללא שליטה על פיתוח הישוב, ותוך כיווץ השטחים החקלאיים ע''י גריעת חלק משטחי כלל הנחלות (ללא פיצוי). השטח הנגרע יוקצה לאחר חלוקתו למגרשי המגורים החדשים - במכרז פומבי ע''י רמ''י - למי שאינם בני המקום.

התוצאה הפרקטית היא שאגודות שיתופיות להתיישבות והחברים בהן, שאותה מדינה/רמ''י הקצתה מאז קום המדינה וממשיכה להקצות להן את תפקיד ניהול אותם יישובים, נעדרים כל תמריץ או סיבה טובה והם גם נעדרי מימון מתאים – לבצע שינויי יעוד המתאימים ליצירת עשרות אלפי מגרשי מגורים פוטנציאליים.

גם מדיניות רמ''י הכוללת אפשרות לפצל מגרש בחלקה א' בנחלות בישובים החקלאיים (תמורת דמי היוון - וגם היטל השבחה שלא חל על בני המיעוטים בהקצאה ראשונית) תוך פגיעה בזכויות הבינוי ביתרת הנחלה – אינה מייצרת חלופת-פתרון של ממש. הרי היא אינה אפשרית ללא תכנית מתאר חדשה בישוב.

אפשרות נוספת של בנית יח''ד 3 בחלקה א' ללא פיצול כלל - כרוכה גם היא באישור תכנית מתאר חדשה, ובתשלום היטל השבחה שאינו חל בהקצאה ראשונית, בפטור ממכרז או לא.

העלויות העצומות של התכנון וההשבחה בתוך הנחלות עצמן - חוסמות גם את האפשרויות הללו עבור רוב ההורים, הילדים והנכדים בישובי לא-מיעוטים קטנים. כעת ברור לקוראים מדוע ילדיהם ונכדיהם של תושבי מאות ישובים יהודיים קטנים (בעיקר מושבים וקיבוצים) בין חיפה לקריית גת נדחפים להתגורר  ב ע ר י ם .  ילדים ונכדים יהודיים אלו הפכו  ש ק ו פ י ם  בעיני המדינה/רמ''י.

לאחרונה פורסם כי שרת הפנים גב' אילת שקד התייחסה בפומבי למגבלת מספר יחידות הדיור הניתנות לתכנון בישובים הקטנים של לא-מיעוטים – וקראה לכך "הספר הלבן". השרה הצהירה על נכונותה לפעול לביטול המגבלה או ריכוכה. למרבה הצער, שינוי תמא/35 אין בו די לשנות את תפיסת רמ''י את מהות הצדק החלוקתי שבג''ץ לפני 20 שנים אישרר את תפקידה כשומרת עליו.

גם שינוי הוראות תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות בשנת 2011 (תיקון מנגנון ועדות הקבלה הציבוריות) לא יועיל, אלא אם מדיניות רמ''י ומועצתו – ישתנו מהותית.

הנה, רק בני מיעוטים, כלומר ילדים ונכדים לא יהודיים, ראויים כיום בעיני המדינה/רמ''י להוקרה ולהערכה ציבוריים על רצונם האישי לשמור על זיקתם הקהילתית, התרבותית והנפשית רגשית אל אדמת מולדתם, עליה נולדו התחנכו ובגרו בחיק משפחתם וקהילתם. בני לא יהודים – אין בעיה, הישארו בחיק משפחתכם וקהילתכם.

לעומת זאת, בני לא-מיעוטים כלומר בני-יהודים – צאו החוצה מישובכם, אין הוקרה והערכה לזיקתכם האישית.

שאלה אחרונה – האם אוצר המדינה מרוויח ממדיניות כזאת ? תשובה: אוצר המדינה הניזון גם מתקבולי רמ''י מדמי החכירה המהוונים הניגבים בעת הקצאת מגרשי מגורים,  מ פ ס י ד .  כל עשרות אלפי המגרשים שיכלו להיות מוקצים לילדי ונכדי מי שעדיין מאכלסים ישובים יהודיים קטנים בין חיפה לקרית גת – עומדים כאבן שאין לה הופכין. אין להם ביקוש כי הם הפכו לשקופים, לא ראויים למימוש, וחסרי ערך כלכלי לדעת המדינה/רמ''י. לכן הם מניבים אפס (0) דמי היוון לרמ''י ולאוצר המדינה.

הכרת רמ''י בזיקה הקהילתית-משפחתית של בני-מיעוטים לישוב מולדתם הקטן, ראוי כי תחייב שקילת נזקי ההדף שיצר פסק הדין לפני כמעט 20 שנים בבג''ץ 244/00. 20 שנות נתונים אמפיריים מספקות שפע ראיות לנזקים אלו. ממש loose-loose situation לכל המעורבים.

ראוי כי רמ''י תכיר מחדש בדיוק באותה זיקה קהילתית ורגשית – גם ביחס לבני לא-מיעוטים בישוביהם הקטנים.

אלו ייהנו – ואלו לא יחסרו.

הלחץ המוגבר של ביקוש למגורים בערים - יופחת.

אוצר המדינה - ישמח.

והחשיבה התיאורטית המקובלת בדור האחרון בסוגיות של "צדק חלוקתי" תבצע אדפטציה הכרחית למציאות הישראלית. אולי גם רמ''י ומועצת מקרקעי ישראל יפקחו עיניהן.

[הערה: מאמר זה מתעלם משטחי ההתיישבות מחוץ לקו הירוק, ומתעלם מתוכן המאמרים בעתונות בעד או נגד "יוזמת שקד"].

הערות נוספות:

1. נייר העמדה הוא תגובה להצעת ההחלטה בנושא הרחבת הפטור ממכרז להקצאת מגרשים למגורים – בישובי מיעוטים "קטנים" עד

30,000 נפש.

2. ההצעה פורסמה ע''י רמ''י שבוע לפני ישיבת מועצת מקרקעי ישראל אשר זומנה ל-16.12.2021. במסגרת חלון זמן

צר זה הוגשה העמדה. המסמך הוגש למזכיר מועצת מקרקעי ישראל, וגם ללשכות שרי המשפטים והפנים להם

נציגים במועצה, וללשכת שר השיכון והבינוי הוא יו''ר המועצה.

3. אלא שהצעת ההחלטה לא נדונה אז. היא הועלתה מחדש בישיבת המועצה הבאה ביום 18.1.2022. אז אומצה ללא

כל התייחסות לעמדת עו"ד אבירם ואש, וגם לא לעמדות תנועות ההתיישבות שתמכו בה במסמכים נפרדים

שלהן, אשר כללו גם התייחסויות להצעות החלטה נוספות.

4. עו"ד אבירם ואש מסרה כי לשכות השרים אישרו את קבלת נייר העמדה, אך גם הם לא הגיבו לגוף העניין.

עו"ד אפרת אבירם ואש – מתמחה בדיני אגודות שיתופיות, דיני מקרקעין ובמיוחד מקרקעי ישראל, דיני תכנון ובניה, ודיני רשויות מקומיות. בוררת ומנהלת עסקאות במקרקעי ישראל.

סגנית יו''ר פורום ארצי להתיישבות ורמ''י בלשכת עורכי הדין: ועדת חקלאות, ועדת רמ''י ו-ועדת אגודות שיתופיות.

דור שני במושב סמוך לאשקלון, וחברת ועד ההנהלה באגודת המושב, משך שנים לסירוגין.

אוחזת בתואר שני במשפט ציבורי בפקולטה למשפטים באוני ת''א, ומלמדת כמרצה מן החוץ קורס "דיני אגודות שיתופיות" שם ובביה''ס למשפטים במכללת ספיר.

חברת צוות היגוי יום עיון שנתי בפקולטה בת''א על הקואופרציה בישראל במאה ה-21 לזכר פרופ' סמדר אוטולנגי.

מחברת-שותפה עם פרופ' א.ד. פרנקל, דיני אגודות שיתופיות, דיני תאגידים באיו''ש, בעריכת ד''ר ה. ארנון וד''ר ח. ויניצקי