מושב מצליח יפוצה כחוכר לדורות בגין הפקעת שטח ממשבצת הקרקע שלו, על אף שמעמדו הוא כבר-רשות על פי חוזה משבצת

החברה הלאומית לדרכים בישראל הפקיעה ממשבצת הקרקע של מושב מצליח שטח בגודל של כ-47,000 מ"ר, ובין הצדדים נתגלעה מחלוקת כפולה, בדבר מהות הזכות המופקעות, ובדבר שוויה של הזכות המופקעת לצורך קביעת גובה הפיצוי בגין הפקעתה.

את השטח החזיק המושב על פי חוזה משולש שנחתם בין המושב, מינהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית, שנערך לתקופות של שלוש שנים שהוארכו מעת לעת.

אין מחלוקת, כי במהלך שנת 2000, פורסם צו שהפקיע כ-60,600 מ"ר מאדמות המושב, ובתוכם את המקרקעין נשוא המחלוקת, הנכללים בחלקה ג' של המושב, ושבשנת 2010 שילמה החברה הלאומית למושב פיצויים בסך כ-1,280,000 שקלים חדשים.

המושב טען, כי מאחר והסכם המשבצת מתחדש אוטומטית, הרי שדין המושב כדין חוכר של הקרקע, שכן יש להתייחס לחוזי המשבצת הללו כחוזי חכירה דה-פאקטו, ולפיכך הפיצוי צריך להיות מחושב בגין אובדן זכויות המושב בקרקע, וזאת, חרף העובדה שמעמדו הפורמאלי הינו כשל בר-רשות במקרקעין.

מנגד, טענה החברה לדרכים, כי הפיצוי לו זכאי המושב צריך להיות בגין אובדן זכויות העיבוד החקלאי שלו בקרקע, והוסיפה, כי אף אם תתקבל הטענ שיש לראות את המושב כחוכר לדורות, עדיין הפיצוי המגיע לו הוא בגין זכויות לעיבוד חקלאי בלבד, ולא זכויות חכירה למטרה אחרת, כגון מגורים או תעשייה.

במסגרת החלטת בית המשפט בשלב זה, הוגבלו סיכומי הצדדים לשאלה המקדמית בדבר מהות הזכויות המופקעות, כלומר, בית המשפט יתמקד בשאלה, האם הפיצוי לו זכאי המושב בגין ההפקעה הינו כדין חוכר של הקרקע המופקעת או שהפיצוי צריך להיות מוגבל לפיצוי בגין אובדן זכויות לעיבוד חקלאי של המקרקעין המופקעים.

בית המשפט הבחין בין שלושה סוגים עיקריים של הרשאות לשימוש בקרקעות הרלוונטיים לענייננו: החכרת הקרקע לדורות; השכרת קרקע חקלאית לזמן קצר; הרשאה לשימוש במקרקעין על פי חוזה משבצת;

במקרה שלפנינו סוג ההתקשרות הוא הרשאה לשימוש על פי חוזה משבצת, ויש להכריע, האם דינו של מי שקיבל הרשאה שכזו הינו כמי שקיבל הרשאה לעבד קרקע חקלאית לזמן קצר, כטענת החברה לדרכים, או שמא דינו כדין חוכר לדורות, כטענת המושב.

בית המשפט קבע, שמבחינה עניינית, זכאי המושב לפיצויי הפקעה בגין זכותו במקרקעין המופקעים בדומה לפיצוי הניתן במקרה של הפקעת מקרקעין המוחזקים בחכירה לדורות. וזאת ממספר נימוקים:

ראשית, כיוון שמתוך הסכם המשבצת עולה ברור אופיה הקנייני ארוך הטווח של הזכות שהוקנתה למושב, ודבר זה מוכיח כי תכליתו האמיתית של חוזה המשבצת אינה שכירות לתקופה של שלוש שנים בלבד, אלא הקמת יישוב קבע במקרקעין.

שנית, מתוך החלטות שונות של מועצת מקרקעי ישראל ומהגדרת הזכויות השגורה אצל המינהל, מעמדו של חוכר בתנאי בר-רשות מקביל למעמדו של חוכר לדורות, לעניין קבלת פיצוי בגין ביטול זכותו במקרקעין עקב שינוי ייעוד הקרקע.

שלישית, פסיקת בתי המשפט תומכת ברובה בגישה לפיה זכות בר-רשות של אגודה, כדוגמת המושב, אינה דומה לזכות שכירות בקרקע חקלאית לתקופה קצרה, וכי היא קרובה במהותה לזכות חכירה לדורות.

בית המשפט קבע כי לגבי השאלה העקרונית, זכאותו של המושב לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין הינה כזכאותו של חוכר לדורות במקרקעין. וחייב את החברה לדרכים בתשלום הוצאות ושכ"ט בסך 10,000 שקלים חדשים.

לאתר מושב מצליח